ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין
כניסה לפדאור
 שם משתמש: סיסמא:
שכחתי סיסמא
 

* הגישה והשימוש במאגר הפדאור באינטרנט כפופה לתנאי השימוש

תא 12430-04-13 רוני בוקרא ברקאי נ' עידן רחל (שלום - ראשון לציון, אבי סתיו) 28/03/2017

18/04/2017 10:28:52

מכר מקרקעין - בית המשפט דחה תביעת קונה של דירה בנס ציונה לקבלת סך של 200,000 ₪ המהווים את הפיצוי המוסכם בהסכם המכר בטענה כי ליקויים שנמצאו בדירה מהווים הפרה יסודית מצד המוכרת.

נקבע כי הדירה נמכרה במצבה "as is", ואם לא די בכך ההסכם אף פוטר את המוכרת במפורש מכל אחריות בקשר למצבה של הדירה ומכל טענה לאי התאמה.

בדצמבר 2010 רכשה הנתבעת 1 והתובעת שכנגד (להלן המוכרת) דיר בנס ציונה במסגרת קבוצת רכישה. כחלק ממערך ההסכמים במסגרת קבוצת הרכישה, נחתם בין המוכרת לבין הקבלן חוזה לביצוע עבודות הבנייה. בספטמבר 2012 הסתיימה בניית הדירה ונערך פרוטוקול מסירה, במסגרתו צוינו מספר ליקויים אשר על הקבלן לתקנם. בדצמבר 2012 נחתם חוזה לפיו מוכרת המוכרת לתובע את זכויותיה בדירה תמורת סך של 2,170,000 ש"ח. במסגרת ההסכם, הצהירה המוכרת כי זכויותיה בדירה נקיות מכל חוב למעט משכנתה ונקבע כי היא מוכרת את זכויותיה בדירה "במצבן כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה ('AS IS')", וכי היא ממחה לתובע את כל זכויותיה לפי מערכת ההסכמים עליהם חתמה במסגרת רכישת הדירה, לרבות כלפי הקבלן המבצע. בהסכם נקבע פיצוי מוסכם בסך 200,000 ש"ח למקרה של הפרה יסודית של ההסכם. אין מחלוקת כי התובע שילם למוכרת את התשלום הראשון בסך 750,000 ש"ח בהתאם להתחייבותו.

במסגרת כתב התביעה טען התובע, כי המוכרת הפרה את הסכם המכר שתי הפרות יסודיות: האחת, בכך שלא נקטה את הפעולות שמוכר דירה צריך לבצע כדי לאפשר קבלת משכנתה על ידי הקונה. עקב כך, לא קיבל התובע הלוואת משכנתה, והחזקה בדירה לא נמסרה במועד, מה שעולה כדי הפרה יסודית. השנייה, בכך שרצתה למסור לתובע דירה שיש בה ליקויי בנייה משמעותיים, שאינם מאפשרים להתגורר בה. לפיכך, עתר התובע לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 200,000 ש"ח וכן בעלות תיקון הליקויים. במועד הגשת התביעה טרם שילם התובע סך של 380,000 ש"ח מהתמורה המוסכמת, ובמסגרת התביעה התבקש בית המשפט להצהיר כי הוא רשאי לקזז את הסכומים האמורים מיתרת התמורה ולשלם לנתבעת סך של 90,000 ש"ח בלבד.

המוכרת הגישה כתב הגנה ותביעה שכנגד, בהם כפרה בטענות התובע וטענה כי הוא זה שהפר את ההסכם בכך שלא שילם את יתרת התמורה. המוכרת טענה כי על התובע לשלם לה את יתרת התמורה בסך 380,000 ש"ח בצירוף ריבית וכן פיצוי מוסכם בסך 200,000 ש"ח.

בית המשפט קבע:

כב' השופט א' סתיו קבע כי אין כל יסוד לטענת התובע לפיה הפרה המוכרת את התחייבויותיה החוזיות לסייע לו לקבל הלוואת משכנתה. המוכרת הייתה חייבת לחתום על מסמכים כשתתבקש, ולא הובא ולו מקרה אחד בו התבקשה לחתום על מסמך והיא לא עשתה זאת או השתהתה בטרם עשתה זאת. נקבע כי אין בסיס לטענה שהיה שיהוי בהעברת מסמכי המשכנתה על ידי המוכרת או שהיה פגם כלשהו בהתנהלותה שהיה בו כדי לעכב את הליכי המשכנתה. די בכך כדי לדחות את הטענה להפרה יסודית, הנשענת על התארכות הליכי המשכנתה. מעבר לכך, גם אילו היה נקבע כי היה שיהוי בהעברת מסמכים על ידי המוכרת, ואף אילו היה מדובר בהפרה של התחייבויות חוזיות מצד המוכרת, לא היה בסיס לטענה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם (שרק היא מזכה בפיצוי המוסכם). ההפרה היסודית הנטענת הינה אי מסירת החזקה בדירה. ממילא, אי מסירתם של מסמכי המשכנתה הייתה יכולה להיחשב הפרה יסודית ולזכות בפיצוי המוסכם רק אילו היה מוכח קשר סיבתי בינה לבין אי מסירת החזקה. אולם, הסיבה שבגינה לא שולמה מלוא התמורה ולא נמסרה החזקה אינה אי השלמת הליכי המשכנתה, אלא סיבה אחרת לחלוטין. הסיבה לאי תשלום מלוא התמורה הייתה החלטתו של התובע, שהתקבלה גם לאחר שאין חולק שהמוכרת המציאה את כל מסמכי המשכנתה ובשלב בו לא הייתה כל מניעה מצד הבנק לאשר את ההלוואה. לפיכך, גם אילו היה ממש בטענה שהמוכרת הפרה את ההסכם בכך שלא המציאה מסמכי משכנתה, אין קשר סיבתי בין הפרה זו (שבפני עצמה אינה הפרה יסודית) לבין אי תשלום מלוא התמורה שהוביל לאי מסירת החזקה.

נקבע כי בענייננו, המתווה ההסכמי שאומץ על ידי הצדדים ברור: העברת מלוא הסיכון בקשר למצבה הפיזי של הדירה במועד חתימת ההסכם אל כתפי התובע. הדירה נמכרה במצבה "as is", ואם לא די בכך ההסכם אף פוטר את המוכרת במפורש מכל אחריות בקשר למצבה של הדירה ומכל טענה לאי התאמה. השילוב בין המחאת זכויותיה של המוכרת לתובע לבין תניית ה "as is" ושחרורה מכל טענה לאי התאמה מלמד באופן ברור כי כוונת הצדדים הייתה שאת כל טענותיו של התובע כלפי מצבה של הדירה במועד החתימה על ההסכם עליו להפנות לקבלן, בעוד שלמוכרת אין כל אחריות בגין כך. היינו, הכוונה הברורה של הצדדים הייתה כי ככל שיתגלו בדירה ליקויים אשר היו קיימים במועד כריתת ההסכם, התובע ימצא את תרופתו אל מול הקבלן, ומולו בלבד. הגיונה של חלוקת סיכונים זו בצידה, שכן משמעותה הייתה שהתובע נכנס בנעליה של המוכרת כאילו היה הוא חבר קבוצת הרכישה מלכתחילה. נקבע כי המסקנה המתחייבת מן האמור הינה, כי בלא קשר לשאלה מה היה מצבה הפיזי של הדירה במועד המסירה, לפי ההסכם הנתבעת אינה אחראית לכך, וממילא היא לא הפרה את ההסכם, ודאי לא הפרה יסודית. מן האמור עולה, כי לשתי טענות ההפרה שהעלה התובע נגד המוכרת, זו המתייחסת להמצאת מסמכים שנדרשו עבור הלוואת המשכנתה וזו המתייחסת לליקויי הבנייה, אין כל בסיס.

נקבע כי בענייננו, ההסכם הופר על ידי התובע הפרה יסודית. בהעדר טענה להפחתה, או כל טענה אחרת שמכוחה ניתן שלא לפסוק את מלוא הפיצוי המוסכם, למעט הטענה להפרות קודמות של המוכרת שדינה להידחות, זכאית המוכרת למלוא הפיצוי המוסכם.

התביעה נדחתה. התביעה שכנגד נתקבלה.


בשם התובע: רמי שלמון; בשם המתבעים: ערן פלס, אליאב ניימן.


לפסק הדין המלא לחץ כאן

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים