ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין
כניסה לפדאור
 שם משתמש: סיסמא:
שכחתי סיסמא
 

* הגישה והשימוש במאגר הפדאור באינטרנט כפופה לתנאי השימוש

הפ 45926-01-11 עומר אסמאעיל עבאס נ' רשות הפיתוח (מחוזי - חיפה, מנחם רניאל) 05/03/2012

12/03/2012 12:18:49

הפקעת מקרקעין | פיצויים בהפקעת מקרקעין | דמי חכירה - בית המשפט קיבל חלקית תביעה של בעלי מקרקעין שהופקעו על ידי המדינה, לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בתקופה שמרגע תפיסת החזקת המקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים בעד ההפקעה.

נקבע כי פקודת הקרקעות הקנתה לבעל הזכויות בקרקע זכות לקבל פיצוי בעד הפסד דמי החכירה במקרקעין שהופקעו בתקופה שמתפיסת ההחזקה בהם בפועל על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים המגיעים בעד ההפקעה. לפיכך, נקבע כי יש להעמיד את הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה, על סך של כ 63,000 ש"ח.

המבקשים, בעלי מקרקעין, הגישו תובענה לפסק דין הצהרתי על זכאותם לקבל פיצויים בגין בעלותם במחצית הזכויות בחלקת קרקע, שהופקעו בצו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

לטענת המבקשים, לפי הוראות סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות, בהערכת החלקה וקביעת פיצויי ההפקעה יש להעניק משקל רב לפוטנציאל השימוש בחלקה, הכולל אפשרות למחצבה, אפשרויות הניצול של החלקה וייעוד הקרקע בהתאם לתוכניות הרלוונטיות. נטען כי למרות שהתוכנית שחלה על החלקה ערב ההפקעה מסווגת את החלקות כשטח חקלאי, תקנון התוכנית מתיר בנייה על שטח של דונם מתוך החלקה, ויש להעריך את השווי בהתאם.

לטענת המשיבה רשות הפיתוח, היא חבה בתשלום פיצויי הפקעה ליורשי בעלי הזכויות בחלקה טרם הפקעתה, אולם חוות דעתו של השמאי מטעם המבקשים אינה תואמת את עובדות המקרה או את הוראות הדין ותכליתו, ועל כן יש לשום את הפיצויים לפי האמור בחוות הדעת של השמאי מטעמה.

בית המשפט קבע:

כב' השופט מ' רניאל, ציין כי על פי הוראות הפקודה, המועד שישמש בסיס לשומה להערכת שווי החלקה שהופקעה הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את החלקה לפי סעיפים 5 ו 7 לפקודת הקרקעות. עוד נקבע כי ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", קרי: הערכת שווי החלקה תיעשה על פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון.

צוין כי מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, אך יחד עם זאת, צוין שהפיצוי נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין, אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפיכך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו. בנוסף, צוין כי כפועל יוצא מן העיקרון שלפיו תכליתם של הפיצויים בגין ההפקעה היא להעמיד את בעל המקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, נפסק ששומת שווי הקרקע תיעשה רק בהתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה.

במקרה דנן, במועד ההפקעה היו בחלקה הדרומי של החלקה חפירות התואמות לפעילות מחצבה בשטח המגיע כדי 20% משטחה של החלקה, ועל כן נקבע כי ב 20% משטח החלקה הייתה מחצבה עובר למועד הקובע.

כך, בחישוב הפיצויים בגין הפקעה לפי סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות יש לקחת בחשבון כי התוכנית מאפשרת בניית בית על כל חלקה לא מפוצלת, ושהמבקשים יהיו זכאים גם לפיצוי נוסף בגין שימוש בחלקה לחציבה.

ביחס לשאלת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, צוין כי פיצויי הפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות נישומים ביחס ליום הטלת ההפקעה ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן. על כן, לקושי זה הוצעו במרוצת השנים שלושה פתרונות שונים. אפשרות אחת להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, יוסדה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. אפשרות שנייה, שפותחה על ידי בתי המשפט, היא של תשלום ריבית בגובה 6% מיום תפיסת החזקה על ידי הרשות המפקיעה ועד ליום מתן הפיצויים. אפשרות שלישית על פיה ניתנים לבעל המקרקעין ריבית בשיעור מסוים והפרשי הצמדה.

בית המשפט ציין כי המבקשים בחרו במסלול הראשון מבין שלושת מסלולי הפיצוי החלופיים. קרי, סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות הקנה לבעל הזכויות בקרקע זכות לקבל פיצוי בעד הפסד דמי החכירה במקרקעין שהופקעו, בתקופה שמתפיסת ההחזקה בהם בפועל על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים המגיעים בעד ההפקעה. על כן, נקבע כי יש לחשב את אובדן דמי השכירות או החכירה, בכל שנה ושנה ולא כאחוז מהערך המקורי.

כך, בית המשפט קיבל את חוות דעתו של השמאי מטעם רשות הפיתוח, ששיעור של שישה אחוזים משווי המקרקעין, המוזכר בסעיף 13, מהווה רק חסם עליון לשיעור דמי החכירה, ואין הכרח ששיעור דמי החכירה יעמוד על שיעור זה. לפיכך, נקבע כי יש להעמיד את הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה, על סך של כ 63,000 ש"ח.

התביעה התקבלה חלקית.


בשם המבקשים: איימן אבו ריא; בשם המשיבה: סיגלית מצא.

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 45926-01-11 עבאס ואח' נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח בפני כב' השופט מנחם רניאל המבקשים 1. עומר אסמאעיל עבאס ת.ז. 020062204 2. מוחמד אסמאעיל עבאס ת.ז. 053727038 3. האשם אסמאעיל עבאס ת.ז. 054806518 4. מחמוד אסמאעיל עבאס ת.ז. 056996630 5. עלי אסמאעיל עבאס ת.ז. 023168610 6. יוסף מוחמד חסן ת.ז. 020060174 ע"י ב"כ עו"ד איימן אבו ריא נגד משיבה רשות הפיתוח ע"א ב"כ עו"ד סיגלית מצא מפרקליטות מחוז חיפה פסק דין

המבקשים הגישו תובענה לפסק דין הצהרתי על זכאותם לקבל פיצויים בגין בעלותם במחצית הזכויות בחלקת קרקע הידועה כחלקה 25 בגוש 19145 (להלן: "החלקה"), בשטח כולל של 3320 מ"ר מאדמות כפר נחף, שהופקעו בצו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), ולשומת הפיצויים בשל ההפקעה. עוד הם מבקשים לחייב את המשיבה בתשלום פיצויים בגין הפרת חובה חקוקה, הוצאות נלוות בגין רכישת קרקע חלופית ותוספת בגין שימוש בחלקה לחציבה.

א. רקע עובדתי

1. החלקה הייתה מצויה בעת ההפקעה בתחומה של תכנית בניין ערים מנדטורית אזורית מספר RP/50/42 (להלן: "התכנית"), שמעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. בעקבות הליכי פרצלציה בוטלה החלקה, והיא היום חלק מחלקות 6, 115 ו-163 בגוש 19159.

2. לפי נסח רישום היסטורי של החלקה (נספח א' להמרצת הפתיחה) הזכויות בחלקה נרשמו לאחר הליך הסדר זכויות מקרקעין ביום 25.5.59 על שם אחמד דיב חסן עבאס (8/32); מוחמד דיב חסן עבאס (8/32); סלים טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); מרים טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); זהיה טאהא עבדאללה קשקוש (3/32); סמיה טאהא עבדאללה קשקוש (3/32) וחדיג'ה מוסא מוחמד קשקוש (4/32).

3. זכויותיהם בחלקה של אחמד דיב חסן עבאס ז"ל (להלן: המנוח אחמד) ומוחמד דיב חסן עבאס ז"ל (להלן: המנוח מוחמד) נרשמו בפנקס המקרקעין ללא ציון מספרי תעודות הזהות, אך המבקשים טוענים כי המנוחים אחמד ומוחמד הם מורישיהם המופיעים בנסח הרישום כבעליהם של 16/32 חלקים מכלל שטח החלקה (מחצית החלקה).

4. הזכויות בחלקה הופקעו מכוח צו שניתן לפי פקודת הקרקעות. ביום 28.9.62 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 968 הודעה על הפקעת הזכויות בחלקה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (נספח א'1 לתצהיר גב' פטריסיה פרץ מטעם המשיבה). ביום 2.9.65 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 1209 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (נספח א'3 לתצהיר גב' פטריסיה פרץ). ביום 13.9.65 נרשמו הזכויות בחלקה על שם רשות הפיתוח.

5. ביום 12.3.07 פנו המבקשים 1-5 למינהל בבקשה לתשלום פיצויים בגין הפקעת החלקה (נספח ג' להמרצת הפתיחה). בשל כך, הזמין המינהל שומה של הפיצויים שיש לשלם לבעלי הזכויות בחלקה טרם הפקעתה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות. במכתב מיום 17.5.09 (נספח ד' להמרצת הפתיחה) הודיע המינהל למבקשים 1-5, כי בהתאם לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המינהל, מר גדעון קרול (נספח ג'2 לכתב התשובה מטעם המשיבה, להלן: השמאי קרול), סכום הפיצויים המגיעים לבעלי 1/4 מהזכויות בחלקה עומד על 7,842 ₪ (לפני קיזוז בשיעור 10% לתשלום מס שבח). לפי חווות הדעת, ביעוד קרקע חקלאי, שווי החלקה למועד הקובע 2,656 ל"י (800 ל"י לדונם).

6. ביום 11.1.10 פנו המבקשים אל המינהל בבקשה שהפיצויים יחושבו לפי החלופה הקבועה בסעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות (נספח ה' להמרצת הפתיחה). בתשובה למכתב זה השיב המינהל כי לצורך חישוב הזכויות לפי החלופה השנייה יש לפנות מחדש לשמאי הממשלתי (מכתב המינהל מיום 28.1.10, נספח ו' להמרצת הפתיחה).

7. בחוות דעתו מיום 16.5.10 קבע שמאי המקרקעין המחוזי יצחק רוגובין (להלן: השמאי רוגובין) כי שווי הפיצויים המגיעים לבעלי הזכויות בחלקה בטרם הפקעתה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות הוא 1,660 ל"י, וסך דמי החכירה האבודים מסתכמים ב-2,016 ₪ לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (נספח ז' להצהרת הפתיחה).

8. המבקשים, שחלקו על חוות דעתו של השמאי רוגובין בעניין הערכת שווי החלקה, הגישו תובענה זו לבית המשפט ביום 25.1.11, בהסתמכם על חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול (להלן: השמאי מח'ול) שקבע את שומת הפיצויים בגין הפקעת החלקה ב-4,000 ל"י לדונם.

ב. זהות בעלי הזכויות הרשומות

9. המשיבה טוענת בסיכומיה, כי מאחר שזכויותיהם של המנוחים אחמד ומוחמד נרשמו בפנקס המקרקעין ללא ציון מספר תעודת הזהות שלהם, על המבקשים להוכיח כי מורישיהם הם אלה הרשומים בפנקס. בסיכומי המבקשים אין כל התייחסות לסוגיה זו.

10. על פי צו קיום צוואה מיום 30.8.99 (נספח ב' להמרצת הפתיחה), המבקשים 1-5 הם נכדיו ויורשיו הבלעדיים של המנוח אחמד דיב עבאס ז"ל, אשר נשא בחייו ת.ז מספר 020047684 ונפטר ביום 3.1.95. המבקשים 1-5 טוענים בהמרצת הפתיחה כי סבם הוא אותו אחמד דיב חסן עבאס ז"ל שמופיע בנסח הרישום כבעליו של 8/32 חלקים מכלל שטח החלקה.

לפי פסק דין של בית הדין השרעי בעכו מיום 28.3.11, המבקש 6 הוא בנו ויורשו הבלעדי של מוחמד דיב עבאס ז"ל, אשר נשא בחייו ת.ז מספר 020053757 ונפטר ביום 30.11.84. לטענת המבקש 6, אביו הוא אותו מוחמד דיב חסן עבאס ז"ל שמופיע בנסח הרישום כבעליו של 8/32 חלקים מכלל השטח בחלקה.

11. ניתן לראות כי השמות המופיעים בנסחי הרישום והשמות שבצוואה ובפסק הדין של בית הדין השרעי הם זהים, אלא שכאמור בעלי הזכויות בחלקה לא זוהו בנסח הרישום במספר תעודת זהות. הגב' פטריסיה פרץ, המכהנת כממונה מחוזית לחליפין במינהל משנת 1999 (להלן: הגב' פרץ), שטיפלה בעניינם של המבקשים, התייחסה אליהם כבעלי הזכויות בחלקה.

12. בתצהירה מיום 8.5.11 הצהירה הגב' פרץ כי המבקשים 1-5 פנו למינהל ביום 12.3.07 בבקשה לתשלום פיצויים בגין הפקעת החלקה. במכתבה מיום 17.5.09 למבקש 4 ציינה גב' פרץ את שווי הזכויות בחלקה כעולה מבדיקת המינהל, אך מאחר שזכויות המנוח אחמד נרשמו ללא תעודת זהות הוא התבקש להמציא "תצהיר לזיהוי בעלות ויפויי כוח משאר היורשים המסמיך אותך לטפל בבקשה" (סעיף 4 למכתב המצורף כנספח ג'1 לתצהירה).

13. יותר מחצי שנה לאחר מכן, ביום 28.1.10, גב' פרץ שלחה מכתב נוסף לבא כוחם דאז של המבקשים, עו"ד סלים וקים (נספח ו' להמרצת הפתיחה), לאחר שזה האחרון פנה אליה בבקשה כי הפיצויים יחושבו לפי החלופה הקבועה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. באותו מכתב היא יידעה את עו"ד וקים כי "לצורך חישוב הזכויות לפי החלופה השנייה הקבוע בחוק משרדנו פונה מחדש לשמאי הממשלתי. לכשתתקבל תשובתו, נשוב ונודיעך". כלומר, המינהל התנהג כאילו המבקשים הם בעלי הזכויות בחלקה. דברים אלו עולים גם ממכתבה של גב' פרץ לעו"ד וקים מיום 1.8.10 בו היא הודיעה לו על גובה הפיצויים: "בהמשך לפנייתך בנדון, מצ"ב שומת השמאי הממשלתי לחלופה השנייה כמבוקש על ידך... לידיעתך והתייחסותך" (נספח ד'1 לתצהיר גב' פרץ). נראה, כי אם עו"ד וקים היה מסכים בשם המבקשים לשומתו של השמאי רוגובין, היה המינהל משלם להם את הפיצויים לפי שומה זו, ולא מעורר את שאלת מספרי זהותם של הבעלים הרשומים.

14. בהיעדר טוענים אחרים לזכויות בחלקה במשך למעלה מחמישים שנה ולאור התנהלות המינהל כלפי המבקשים, ובהתאם להוראות שנקבעו בע"א 7925/09 סעאבנה נ' רשות הפיתוח (לא פורסם - ניתן 17.7.11), אני מקבל את טענת המבקשים כי הם זכאים לפיצויים בגין מחצית מהזכויות בחלקה, בכפוף לחתימת כתב שיפוי למקרה שיתברר בעתיד שמורישיהם אינם בעלי הזכויות הרשומים בחלקה.

ג. פיצויי קרן בשווי הנומינאלי של החלקה- פיצויים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות

15. לטענת המבקשים, לפי הוראות סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות, בהערכת החלקה וקביעת פיצויי ההפקעה יש להעניק משקל רב לפוטנציאל השימוש בחלקה, הכולל אפשרות למחצבה, אפשרויות הניצול של החלקה וייעוד הקרקע בהתאם לתוכניות הרלוונטיות. לטענתם, למרות שהתוכנית שחלה על החלקה ערב ההפקעה מסווגת את החלקות כשטח חקלאי, תקנון התוכנית מתיר בנייה על שטח של דונם מתוך החלקה, ויש להעריך את השווי בהתאם.

16. המבקשים טוענים, כי לפי פסק הדין שניתן בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: פרשת ראשד), בכל חלקה באזור חקלאי שחלה עליה תוכנית RP/50/42, ששטחה לא פחות מ-1,000 מ"ר, ניתן לבנות 15% משטח החלקה או 180 מ"ר, ולכן יש לחשב את השווי כך שדונם אחד מהחלקה יוערך לפי דונם לבנייה ואילו יתרת השטח תוערך לפי שווי חקלאי. המבקשים מפנים גם לע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביבאללה (טרם פורסם, מיום 1.12.11, להלן: עניין חביבאללה), אשר לגישתם מפרש את הוראות החוק שמסדירות את עניין ההפקעה "לטובת הנפקע", ובגדרו אומץ אותו עקרון שנקבע בפרשת ראשד.

17. המבקשים טוענים כי גם אם השיטה ההשוואתית היא השיטה העדיפה מבין שיטות ההערכה לשווי החלקה, לדעתם עסקאות ההשוואה שפורטו בנספח ב' לחוות דעתו של השמאי רוגובין אינן עסקאות רלוונטיות להשוואה, לאור העובדה שמדובר בעסקאות שלגביהן אין הוכחה שנעשו בין מוכר מרצון לקונה מרצון, כך שאינן מהוות ומשקפות את השווי האמיתי של החלקות. כמו כן העסקאות עליהן מסתמך השמאי רוגובין לא נבדקו על ידו ואף לא נבדקו על ידי רשויות המס ודי בכך כדי לפסול את חוות דעתו.

18. המבקשים מפנים לחוות דעת מוקדמת יותר שהוזמנה על ידי המשיבה, חוות דעתו של השמאי גדעון קרול, בה הוערכה החלקה לפי 800 ל"י לדונם. לטענתם, המשיבה גייסה שתי חוות דעת שונות (של השמאי קרול והשמאי רוגובין) המתייחסות לאותה חלקה, אך למרות זאת יש ביניהן פער ערכים עצום, ומאחר שחוות דעתו של השמאי קרול יוצרת "השתק שיפוטי", הוא זה שמחייב את המשיבה.

19. לטענת המבקשים, השמאי קרול התבסס בחוות דעתו על עסקאות השוואה שהתרחשו בכפר נחף, לרבות עסקה בגין חלקה 42 גוש 19131, ששטחה הכולל 519 מ"ר ושנמכרה ביום 1.4.62 ב-1,500 ל"י, דהיינו לפי 2,900 ל"י לדונם, ולפיכך יש לקבוע גם את השווי הנומינאלי של החלקה בענייננו לפי סכום זה של 2,900 ל"י לדונם.

20. המשיבה מודה בחובתה לשלם פיצויי הפקעה ליורשי בעלי הזכויות בחלקה טרם הפקעתה, אולם לטענתה חוות דעתו של השמאי מח'ול מטעם המבקשים אינה תואמת את עובדות המקרה או את הוראות הדין ותכליתו, ועל כן יש לשום את הפיצויים לפי האמור בחוות הדעת של השמאי רוגובין מטעמה. באשר לחוות דעתו של השמאי קרול טוענת המשיבה כי הוא לא נחקר על חוות דעתו, והשתמש בנתונים החורגים באורח קיצוני מהשוויון בהיבטים רלוונטיים (מיקום הנכס, מאפייניו, המועד הקובע, מצב תכנוני), דבר שהוא שגוי ומטעה.

21. המשיבה טוענת כי על פי התוכנית החלה על החלקה והאמור בפרשת ראשד, בקשה להתיר הקמת בית מגורים צריכה לעבור את המשוכה של התאמת הבקשה לשימוש במקרקעין בהתאם לייעודם החקלאי, שכן השימוש למגורים טפל לשימוש החקלאי. כמו כן, בעניין חביבאללה נקבע כי יש להעריך דונם אחד מכל חלקה כמיועד לבנייה למגורים, בעוד יתרת שטח החלקה תחושב על פי הערכות השמאי, אך בפני בית המשפט באותו מקרה לא עמדה חוות דעת של שמאי המבוססת על עסקאות להשוואה. לעומת זאת, בתובענה זו הוגשה לבית המשפט חוות דעת שמאי, הכוללת נתונים על עסקאות השוואה. משמדובר בעסקאות השוואה שנערכו במועד הקובע, אין כל היגיון לדעתה בעריכת שומה דיפרנציאלית לדונם הראשון בחלקה.

22. לדעת המשיבה, בפרשת ראשד בית המשפט העליון הכריע בנושא פוטנציאל הבניה אך לא נדרש להכריע כיצד להעריך את שווי הקרקע. השמאי מטעם בית המשפט הוא שקבע את הדרך הזו- בהיעדר עסקאות להשוואה- ובית המשפט יישם אותה ללא בחינה ובדיקה. על כן מסקנתה היא שאין בהחלטת בית המשפט כל הלכה לגבי שיטת השומה הראויה. לטענתה הדרך שעליה הסכימו הצדדים בפרשת ראשד הייתה מתאימה רק בגלל היעדר עסקאות השוואה רלוונטיות באותו גוש, ואם היו עסקאות להשוואה, בסמוך למועד הקובע, לא היה כל צורך להיעזר בדרך התחשיבית שבפסק הדין, וכך גם לגבי עניין חביבאללה, אשר ניתן אף הוא בהיעדר עסקאות להשוואה.

23. המשיבה טוענת כי פרשנותה לפסקי הדין ראשד וחביבאללה היא הנכונה ומפנה בסיכומיה לשורת פסקי דין והחלטות קודמות להכרעה בענין חביבאללה התומכים בעמדתה. לגישתה, אין לקבל את הטענה כי במועד הקובע לא ידעו הצדדים על הפוטנציאל הגלום בחלקה, ואילו עתה, משניתן פסק הדין בעניין חביבאללה, התגלה פוטנציאל זה. אשר על כן, כך לטענת המשיבה, המבקשים אינם זכאים לכל תוספת על שווי החלקה, כפי שזו עולה מחוות דעת השמאי רוגובין שהציג עסקאות שנערכו במועד הקובע בחלקות סמוכות.

הערכת שווי מקרקעין- כללי

24. על פי הוראות הפקודה, המועד שישמש בסיס לשומה להערכת שווי החלקה שהופקעה הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את החלקה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ובענייננו ה- 25.10.62 (להלן: "המועד הקובע"). עוד נקבע כי ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", כלומר הערכת שווי החלקה תיעשה על פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון (ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 33 (1997)).

25. מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. יחד עם זאת, הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפיכך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו (ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (לא פורסם, 29.11.07)).

26. מאחר שהמועד הקובע הוא יום ההפקעה, מידע אודות מצבה של הקרקע שנודע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת מחירה. אולם, כפי שנפסק לא פעם, בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה, כאשר השינויים היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין" (ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 157 (1986); ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3) 228, 233 (1988); חביבאללה, עמ' 11).

27. כפועל יוצא מן העיקרון שלפיו תכליתם של הפיצויים בגין ההפקעה היא להעמיד את בעל המקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, נפסק כי שומת שווי הקרקע תיעשה רק בהתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה (ראו: ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (טרם פורסם, 31.5.09)). עם זאת, נקבע כי "שווים של מקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם ולא רק לפי אלה שכבר בוצעו. בנוסף, את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר" (חביבאללה, עמ' 15).

28. לצורך קביעת שווי מקרקעין מופקעים ניתן לבחור בין מספר שיטות שומה, אולם השיטה העדיפה היא "השיטה ההשוואתית", המתבססת על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים של נושאי ההשוואה. הטעם לכך שהשיטה ההשוואתית הוכרה על ידי בתי המשפט כשיטה המדויקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שווים של מקרקעין הוא ש"העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227; ראו גם: ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 21.8.05)).

29. פסקי דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך למקרקעין המופקעים, יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים, אך מכיוון שהם לא יוצרים השתק פלוגתא בין הצדדים, אין הצדדים מנועים מלטעון נגד פסקי הדין הללו ולהזמין את בית המשפט להגיע לתוצאה שונה לגבי שווי המקרקעין (אריה קמר דיני הפקעות מקרקעין כרך שני 614 (מהדורה שביעית, 2008); ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (לא פורסם, 27.12.04)).

ייעוד החלקה והשפעת הרקע התכנוני על הערכת שווי המקרקעין

30. בענייננו הצדדים חלוקים על פרשנות הוראות התוכנית שחלה על החלקה ופוטנציאל הבנייה על פיה באזור החקלאי. אין חולק כי במועד הקובע, 25.10.62, חלה על החלקה תוכנית המתאר המנדטורית RP/50/42 "Galilee District Regional Outline Planning Scheme, 1946", שפורסמה בעיתון פלסטין גאזט מס' 1533 מיום 14.11.46 (נספח ב' לסיכומי המשיבה). ייעוד החלקות על פי התוכנית הוא Agricultural Zone (אזור חקלאי).

31. תקנון התוכנית (פרק VI, סימן A, סעיף 1) קובע כי לא ייעשה שימוש במקרקעין או בבניין אלא בהתאם לשימושים המפורטים בטבלת השימושים ביחס לאותו אזור בו מצויים המקרקעין או המבנה. בין השימושים המותרים באזור חקלאי על פי טבלת השימושים ניתן למצוא בתי מגורים (Dwelling houses). מטבלה E לתקנון התוכנית, טבלת זכויות הבנייה, עולה כי גודל מגרש מינימאלי לבניית בית מגורים באזור חקלאי הוא דונם אחד, וזכויות הבנייה הן 180 מ"ר או 15% משטח המגרש, לפי הנמוך מביניהם.

32. כב' המשנה לנשיאה השופט ריבלין התייחס בעניין חביבאללה לפסיקת בית המשפט העליון בפרשת ראשד בה נקבע כי התוכנית מאפשרת בנייה מסוימת למטרות מגורים גם באזור חקלאי, כשהאפשרות לבנות בית על הקרקעות החקלאיות נועדה להקל על החקלאים ולהבטיח להם קורת גג בסמוך לאזור המעובד על ידם, זאת בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של החקלאים באותה תקופה. המשנה לנשיאה קבע כי פרשנות זו היא פרשנות כללית לתוכנית, ואין דבר בפסק הדין המלמד כי קביעותיו תלויות דווקא בחלקה המסוימת שבה הוא דן. הוא הוסיף כי לא מדובר על פוטנציאל עתידי, אלא על פוטנציאל הקיים כבר בקרקע ובציפיות שקיים להן בסיס בתכנית הקיימת.

33. הבסיס להערכת השווי לפי פס"ד חביבאללה הוא ש"התכניות מאפשרות, אפוא, בניה של בית אחד על כל חלקה לא מפוצלת" והוועדה המקומית רשאית לאשר אף בנייה נרחבת יותר (עמ' 14). אין בסיס לטענה שהבנייה תתאפשר או תותר רק במקרים שבהם יש לחקלאי קשיי ניידות (עמ' 14). הוכחה שהיו מתקבלים אישורים אינה תנאי לקבלת הפיצוי (עמ' 15). בנוסף, "אילו קונה מרצון היה מודע למצב התכנוני של הקרקע לאשורו - היה בכך כדי להשפיע על החלטתו ועל הערכתו לגבי שווי הקרקע" ומידע זה היה מסוגל להשפיע על שווי השוק (עמ' 16). המדינה יכולה הייתה לשכנע את בית המשפט כי יש עילה לסטות מהזכויות המוענקות על ידי התוכנית, אלא שהדבר לא עלה בידיה:

"יתכן כמובן כי חוות דעת שמאית הייתה משכנעת את בית המשפט כי באזור פלוני אפשרות הבנייה לא השפיעה במידה רבה על ערך השוק של הקרקעות, מסיבות כאלה או אחרות הקשורות בשוק המקרקעין. אולם, בית המשפט קמא מצא כי חוות הדעת בענייננו לא כללה קביעה אופרטיבית לפיה אפשרות הבנייה לא משפיעה על ערך הקרקע, אלא כי היא לא נתנה משקל לאפשרות הזו. משכך, שיקלל בית המשפט בעצמו את זכויות הבנייה אל תוך החישוב השמאי. המדינה מצידה לא הצליחה לשכנע כי היה קושי מיוחד לקבל את האישורים, שיצדיק איון מוחלט של זכות הבנייה בקרקע כפי שהיא מבקשת. על כן, בענייננו לא הוכחה הטענה כי יש לסטות מתכנית בניין העיר." (עמ' 16, פיסקה 27. ההדגשות שלי- מ' ר').

34. על פי סעיף 20 (ב) לחוק יסוד: השפיטה, הלכה שנפסקה בבית המשפט העליון מחייבת כל בית משפט. על כן, גם אם סברתי קודם לפס"ד חביבאללה כי פירושה של הלכת ראשד שונה (ראו: ת"א (חי') 11248-08-10 אסדי נ' מדינת ישראל (לא פורסם - ניתן 5.8.11)), עליי לכוף ראשי מפני פסיקתו של בית המשפט העליון, שקבע כיצד יש לפרש את הלכת ראשד. סברתי שכך גם על המשיבה לעשות, אבל אולי מחשבתה אחרת.

השימוש בחלקה בפועל

35. המבקשים טוענים כי החלקה נמצאת בלב אזור המוגדר על ידי הגיאולוגים "כרצועת השיש של כרמיאל", ומאופיינת בשכבה של מרבצי אבן שיש באיכות מעולה, כאשר בתוך הרצועה פעלה קודם להפקעה מחצבה בבעלות המנוחים אחמד ומוחמד, שהייתה ממוקמת בתוך גבולות החלקה. המבקשים מפנים לנסח הרישום של החלקה ממנו עולה כי בחלקה יש מחצבה. רישום זה מהווה לטענתם ראיה חותכת לתוכנו בהתאם להוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין. כמו כן הם מפנים לעדותה של גב' עופרי מלכה שהעידה, כי בחלק הדרומי של החלקה היו חפירות בין השנים 1949-1958. לפיכך, לטענתם, אין חולק כי בחלקה התקיימו פעולות של חציבה, פעולות שלא היו טעונות היתר בהתאם לפקודת בניין עיר ו/או חוקי הבנייה ששררו אז.

36. עוד טוענים המבקשים כי השימוש במחצבה עד לחקיקת חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, לא היה בניגוד לחוק, והוצאת רישיון לחציבה לא היה עניינם של רשויות התכנון בתקופה שלפני חקיקת חוק זה. בכל מקרה, לטענתם בפקודת הקרקעות אין סעיף ששולל מהבעלים זכות לקבל פיצויים בגין שימושים לא חוקיים בחלקה, ובפסיקה הוכרה הזכות לתבוע פיצויים גם בגין שימושים לא חוקיים שנעשו במקרקעין.

37. לטענת המשיבה, המבקשים לא הציגו כל ראיה לכך שהחלקה שימשה למחצבה על ידי המנוחים אחמד ומוחמד, ואף לא הציגו רישיונות והיתרים הנדרשים להפעלת מחצבה. לטענתה, המבקשים לא זכאים לתוספת לסכום הפיצויים בגין שימוש לא חוקי שעשו במקרקעין ויש לדחות את תביעתם. כמו כן טענה, כי מחירי חלקות בסביבה מראים שהשוק לא ייחס משקל יתר לחלקות בהן ניתן להפעיל מחצבה. למען הזהירות, טענה המשיבה שאף לו הייתה מחצבה בחלקה, היא תפסה חלק קטן בלבד משטח החלקה, אשר רובה המכריע שימש לעיבוד חקלאי. לפיכך, לו היו המבקשים מוכיחים את זכאותם לפיצויים בגין השימוש בחלקה למחצבה, מוגבלת זכאות זו לחלק קטן מהחלקה בלבד.

38. המבקש 6 העיד שאביו ודודו המנוחים הפעילו מחצבה בחלקה בין השנים 1958-1960 והמחצבה פעלה עד שנת 1965 (עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 10). דבריו אלו מתיישבים עם נסח הרישום ההיסטורי לפיו החלקה היא "בחלקה מזרע בחלקה מחצבה". כמו כן, הם מתיישבים עם תזכורת תביעה שהגישו מורישי המבקשים ביום 14.12.55 בה צוין כי בחלקה קיימת מחצבה היסטורית (נספח ה' לתצהיר גב' פרץ) וכן עם חוות דעתה של הגב' מלכה עופרי, ראש גף פענוח במרכז למיפוי ישראל, מיום 11.5.11 (נ/1). לצורך בדיקתה השתמשה גב' מלכה בתצ"א משש תקופות שנמצאים בארכיון המרכזי למיפוי בישראל בת"א. וכך נכתב בחוות דעתה באשר לתוצאות הבדיקה לאחר פענוח התצ"א:

"המצב בשנת 1949:

החלקה נשוא הבדיקה נמצאת באזור התעשייה כרמיאל. כל שטח החלקה הנו מעובד, בפינה הדרום מערבית של החלקה מבחינים בתחילתה של חפירה קטנה.

המצב בשנת 1958:

רוב שטח (כ-80%) החלקה במרכז ובצפון מעובד, בשאר השטח בחלק הדרומי מבחינים בחפירה גדולה, ייתכן מחצבה.

המצב בשנת 1961:

המצב זהה לשנת 1958"

39. כלומר, לפי חוות דעתה של הגב' מלכה, במועד ההפקעה היו בחלקה הדרומי של החלקה חפירות התואמות לפעילות מחצבה בשטח המגיע כדי 20% משטחה של החלקה. בעדותה אישרה הגב' מלכה כי מצב החפירה בשנת 1958 מהווה התפתחות טבעית של מצב החפירה שהיה בשנת 1949, כשהחפירה נעשתה באותו מקום, בחלק הדרומי של החלקה (עמ' 102 לפרוטוקול, שורות 2-6). על כן, על פי הראיות שבפניי, אני קובע שב- 20% משטח החלקה הייתה מחצבה עובר למועד הקובע.

40. המבקשים טוענים כי לפני חוק התכנון והבנייה כלל לא היה צורך ברישיון לצורך קיום מחצבה, למרות שהמבקש 6 העיד שאביו עבד עם רישיון (עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 12), אבל אישר שלא ראה רישיון כזה (עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 21). טענת המבקשים כי לא היה צורך ברישיון סותרת את האמור בפקודת המכרות 1925. על פי סעיף 3 לפקודת המכרות "שום אדם לא יחקור ולא יחפש ולא יכרה מכרות אלא אם כן יש בידו תעודת היתר לחיפוש או לחקירה או רשיון לחיפוש, זכות כרייה או חוזה חכירה לכרייה שקבלם עפ"י הוראות פקודה זו". "מכרה" הוגדר בסעיף 2 לפקודת המכרות ככל חפירה לצורך כריית מחצבים. אין בפניי ראיה מספקת שבידי מורישי המבקשים היה רישיון חציבה, ולכן אני קובע שהחציבה בחלקה נעשתה ללא רישיון.

41. בהקשר זה טוענים המבקשים כי מהאמור בע"א 471/03 אהרוני נ' מנהל מס שבח מקרקעין (חדרה), פ"ד נח(3) 54 (2004) ניתן ללמוד על כך שבפסיקה הוכרה הזכות לתבוע פיצויים גם בגין שימושים לא חוקיים שנעשו במקרקעין. בפסק דין אהרוני אומנם נקבע כי יש להפריד בין חוקיות המעשה, שהוא עניינן של רשויות התכנון, לבין הערך שבנייה זו עשויה להוסיף לנחלה, שהוא עניינן של רשויות המס, אלא שעניין זה רלוונטי לסוגיית המיסוי, כאשר נקבע כי מניעה מהטלת מס על רווח שהופק מפעילות בלתי-חוקית. בפסק הדין לא נאמר מפורשות, כפי שמסיקים המבקשים בטעות, כי עומדת להם הזכות לתבוע פיצויים בגין הפקעה של חלקה שנעשה בה שימוש לא חוקי.

42. בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (טרם פורסם, 9.12.08) נקבע כי "יש לפרש את סעיף 12 לפקודת הרכישה באופן אשר אינו מאפשר פיצוי בגין שימוש בלתי-חוקי בקרקע. דהיינו, יש לקרוא את הסעיף כך ששווי הקרקע לצורך פיצוי בגין הפקעה יחושב בהתאם לשווייה של הקרקע על-פי עסקה רצונית, כפי שעסקה כזו מתאפשרת על-פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה". ואולם, בצד כלל זה עסק פסק הדין, שדן במפורש במחצבות בכרמיאל, במקרה הפרטי. עם כל ההבדלים בין המקרים הפרטיים שנדונו באותו פסק דין, שעסקו בהפקעה בשנת 1976, יש בפסק הדין קביעות הרלוונטיות למקרה שבפניי:

"מצטיירת תמונה לפיה בשנים שקדמו להפקעה - שנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 - שררה אי-בהירות באשר למדיניות הנוגעת להפעלת מחצבות במקרקעין. לצד אי-בהירות זו לא נקטה המדינה בהליכי אכיפה כלשהם, באופן שהוביל את בית המשפט המחוזי לקבוע באחד המקרים כי ניתן היה לראות בכך משום עידוד לבעלים. בכך, יחד עם נסיבות נוספות שיפורטו, יש לטעמי כדי להקל במידה מסוימת עם המשיבים.... מעבר לכך, באותו מקרה קבע בית המשפט כי המדינה לא הצליחה לסתור את הטענות לפיהן השלימו השלטונות עם פעילות זו ואף עודדו אותה... כמו כן, מהמסמכים שהוצגו לבית המשפט בעניין פינקלשטיין עולה כי באחת החלקות התנהלה מחצבה עוד טרם רכישתה על-ידי מר שרגא ז"ל וכי במועד הרכישה הניחו הצדדים כי לחלקה יש רישיון ואף פנו בעניין זה למנהל. לטעמי, יש בנתונים אלו כדי ללמד גם על כך שהמשיבים פעלו, לפחות בחלק מן השנים, בתום-לב ומתוך הנחה כי פעולת החציבה בקרקע הוסדרה כדין."

43. בשל כך, ובשל שיקולים נוספים, הגיע בית המשפט העליון למסקנה שיש למתן את אי ההכרה בשימוש בלתי חוקי על ידי הוספה של 30% על השווי החקלאי. לא כל הנסיבות שצוינו באותו פסק דין מתקיימות בענייננו. מאידך, ניתן לומר שבשנת 1962 הייתה האפשרות לקיים בחלקה מחצבה ללא התנגדות הרשויות מרכיב בתמורה שהיה קונה מרצון מוכן לתת עבור החלקה, תוך תמחור אי החוקיות. לכן, אני קובע על דרך האומדנא שבגין 20% מהחלקה יש להוסיף לשווי חקלאי תוספת שווי של 20%.

44. בהתאם לקביעותיי לעיל, לפיהן בחישוב הפיצויים בגין הפקעה לפי סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות יש לקחת בחשבון כי התוכנית מאפשרת בניית בית על כל חלקה לא מפוצלת, וכי המבקשים יהיו זכאים גם לפיצוי נוסף בגין שימוש בחלקה לחציבה, אעבור לבחון את חוות הדעת שהגישו הצדדים בעניין שומת פיצויי הקרן.

חוות דעת השמאי מח'ול

45. המבקשים הגישו את חוות דעתו של השמאי מח'ול מיום 22.7.10, בה צוין כי שומתו מבוססת על נתוני ההשוואה המפורטים בנספח א' לחוות דעתו ומשקפת את ערכי המקרקעין שנה אחרי שנה, תוך מתן ביטוי של התאמת עסקאות ההשוואה לעסקה התיאורטית לנכס נשוא השומה. בהעריכו את החלקה לפי שוויה הנומינאלי, קבע מח'ול כי שווי דונם בייעוד חקלאי נכון ליום הקובע לפי נתוני הנכס הנישום הוא 4,000 ל"י. שווי מלוא הזכויות בחלקה הוא 13,280 ל"י (3,320 מ"ר x 4 ל"י/מ"ר), כך ששווי זכויות המבקשים המהווים מחצית שווי מלוא הזכויות בחלקה הוא 6,640 ל"י, שהם 0.646 ₪.

46. בנספח א' לחוות דעתו, התייחס השמאי מח'ול לשמונה עסקאות אותן הגדיר כ"עסקאות להשוואה", אלא שעיון בנספח עצמו מלמד כי אין המדובר בעסקאות אשר יש בהן כדי ללמד על שווי החלקה שבפנינו. מתוך 8 העסקאות להשוואה, שלוש "עסקאות" הן חוות דעת שמאים על שווי רכישה שניתנו במסגרת פסקי דין מחוזיים (סעיפים 2-4 לנספח א') וחמש עסקאות מתייחסות להערכה שניתנה לפי מס שבח (סעיפים 1, 5-8 לנספח א'). מתוך אותן 5 עסקאות רק אחת היא משנת 1962, המועד הקובע (הכוונה לעסקה 1 בנספח א' הנוגעת לשטח של 510 מ"ר מחלקה 42 גוש 19131, שהוערכה על ידי משרד מס שבח נצרת ליום 1.4.62, בסך של 1,500 ל"י, כלומר לפי 2,900 ל"י/דונם). כל יתר העסקאות הן משנים מאוחרות יותר: 1966, 1977, 1978 ו-1979 (עד 17 שנים לאחר המועד הקובע!).

47. נוסף על כך, רק שלוש מהעסקאות שהציג השמאי מח'ול בנספח א' נערכו בכפר נחף (חלקה 19131 בסעיף 1, חלקה 19130 בסעיף 5 וחלקה 19122 בסעיף 8), כאשר לגבי שתיים מהן העיד השמאי מח'ול שהן בכלל נלקחו מחוות דעתו של השמאי קרול ואין לו כל נתונים נוספים לגביהן (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 1-8; עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 19-24), ושתיים אחרות לא נערכו במועד הקובע אלא בשנים 1966 ו-1978. לא רק זאת, אלא שמעיון בסימון הגושים על רקע תשריט התוכנית (נספח ו' לחוות דעת רוגובין) ניתן לראות כי אותן שלוש חלקות בכפר נחף מצויות מצפון לכביש 85, בסמוך לשטח הבנוי של הכפר, ("במעגל הראשון", כפי שאמר השמאי מח'ול בעמ' 26 לפרוטוקול, שורה 25) ואילו החלקה הנדונה כאן מצויה במרחק ניכר ממנו ומצידו הדרומי של הכביש. בעניין זה העיד השמאי מח'ול, כי קרקעות במרכז הכפר שוות עד פי 4 מקרקעות חקלאיות דרומיות (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 23-24).

48. יוצא אפוא כי חוות דעתו של השמאי מח'ול בכל הנוגע להערכתו את השווי הנומינאלי של החלקה מבוססת על מספר לא רב של עסקאות אשר אינן מתאימות מבחינת נתוניהן לגזירת ערך החלקה במועד הקובע. לכך יש להוסיף את דבריו של מר מח'ול על כך שלא בדק בעצמו בהסדר אלא הסתמך על מסמך אחד שהובא לו על ידי הלקוח בלבד (עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 31) ואף מסמך זה לא היה בפניו בעת שכתב את חוות דעתו, אלא הובא לו לאחר מכן, למרות שהוא הסתמך עליו (עמ' 20 לפרוטוקול, שורה 6). לכן, לא ידע לומר מה מספרי החלקות הנכונים היום שהיו חלקה 25 לפני הפרצלציה, מאחר שהסתמך רק על מה שאמר לו הלקוח (עמ' 21 לפרוטוקול, שורה 5). השמאי לא בדק אם היו בנינים בחלקה הרלבנטית אלא רק בחלקות אחרות, כי זה מה שאמר לו התובע לעשות ( עמ' 25 לפרוטוקול). כדי להשוות בין עסקאות בזמנים שונים קבע השמאי מח'ול מקדם שחשבון פשוט מראה שאינו מגיע לתוצאות הנכונות, ובתגובה העיד השמאי מח'ול שקיפח את התובעים, במקום להודות שהמקדם שקבע שרירותי (עמ' 28 לפרוטוקול, ובהמשך הפרוטוקול). כך גם באשר למקדם המרחק (עמ' 28-30 לפרוטוקול). השמאי מח'ול קבע לגבי מכירת קרקע בעתלית ב- 79, שהמחירים עלו ב- 17 שנה פי 6.2, דהיינו כ- 35% בשנה, והתיימר להשוות בין עסקה זו לבין עסקה בנח'ף שבה טען שהמחירים עלו ב- 65 לשנה, בעוד שלא ניתן להשוות בין נתונים רחוקים כל כך, מה עוד שכדבריו, בעתלית נכנסה תוכנית מתאר ששינתה את היעוד של האזור (עמ' 31 לפרוטוקול שורה 24). בחוות דעתו לגבי שכירות לא חיפש כלל עסקאות שכירות להשוואה, אלא בחר לעשות חישוב נגזר משווי המקרקעין, למרות שהייתה בידו עסקת שכירות, עם כל השוני שבה (עמ' 40 לפרוטוקול). מסקנתי הכוללת מחקירתו של השמאי מח'ול היא שהשומה שלו שרירותית, לפי רצון לקוחו, ואינה מבוססת על קריטריונים שמאיים תקפים. איני רואה מקום להסתמך על שומה זו, הן לעניין השווי הנומינאלי והן לעניין סעיף 13 לחוק. בדין מסתמכים התובעים בסיכומיהם לעניין השווי רק על חוות דעתו של השמאי קרול, שעיקריה יובאו בהמשך.

חוות דעת השמאי רוגובין

49. המשיבה הגישה חוות דעת של השמאי רוגובין, הכוללת לטענתה מסד נתונים רחב של עסקאות שנערכו במועד הקובע, בחלקות הדומות לחלקה מבחינה תכנונית. המשיבה טוענת בסיכומיה, כי בין אם השוק לא שיווה כל ערך לאפשרות הבנייה (ולפיכך אין כל הבדל בין חלקות חקלאיות עליהן חלה התוכנית לבין חלקות חקלאיות בהן אין אפשרות בנייה) ובין אם השוק שיווה ערך לאפשרות הבנייה, וזו גלומה בעסקאות ההשוואה, אין לסטות מערך המקרקעין כעולה מעסקאות ההשוואה שהציג השמאי רוגובין בחוות דעתו.

50. לפי חוות הדעת הראשונה של השמאי רוגובין מיום 16.5.10 (נספח ד'2 לכתב התשובה מטעם המשיבה) החלקה נמצאת כיום בשטח השיפוט של העיר כרמיאל, בחלק הצפוני מרכזי של אזור התעשייה, דרומית לכביש 85 (כביש עכו-צפת), וכיום בנויים עליה מבני תעשייה. צורת החלקה, שהטופוגרפיה בה מתונה, דמוית מלבן מוארך שכיוונו דרום-צפון.

תחת הכותרת "מצב תכנוני", כתב השמאי רוגובין כי לפי תקנון התוכנית לא ניתן לקיים שימושים לא חקלאיים, ושימושים כאלה הותרו רק באישור הוועדה המחוזית לבניין ערים. בהתאם לתוכנית ניתן לבנות בניין אחד על החלקה, כשהוצאת היתר הבנייה בהתאם לתוכניות נתונה לשיקול דעת של הוועדה המחוזית. לדעתו, התוכניות לא הקנו זכויות בניה אלא התנו זכויות בניה באישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, כשבפועל לא אושרה כלל בנייה מסוג זה. עוד צוין בחוות הדעת, כי עם אישור תוכנית המתאר המחוזית ותוכניות מתאר ארציות לפיזור האוכלוסייה נסתם הגולל על אפשרות בנייה כזו (סעיף 7 לחוות הדעת).

בהתאם לתיאור החלקה, מיקומה, ייעודה והשוואה לעסקאות שנעשו בחלקות דומות, העריך השמאי רוגובין את שוויה אילו הוצעה על ידי הבעלים למכירה בשוק החופשי ערב המועד הקובע בסך של 1,660 ל"י (סעיף 9 לחוות הדעת).

51. בחוות דעת מאוחרת יותר, מיום 3.5.11, ציין השמאי רוגובין כי לפי נסח רישום היסטורי החלקה היא "בחלקה מזרע בחלקה מחצבה", כאשר נכון למועד הקובע יועד מרבית שטח החלקה לשימוש חקלאי וחלקה הצפוני יועד לדרך. הוא חזר על כך שהתוכנית אינה מקנה זכויות בנייה, אלא מתנה הוצאתם באישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בהתאם לשיקול דעתה (סעיף 7.5 לחוות הדעת).

את שווי החלקה אמד השמאי רוגובין לדבריו לפי אומדן שווי שוק בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו ואשר לדבריו הם בעלי תכונות דומות למקרקעין המופקעים. בנספח ב' לחוות דעתו מיום 3.5.11 (להלן: "נספח ב'") הביא 28 עסקאות להשוואה ומצא כי הן מבטאות ערכים של עד 300 ל"י לדונם. בשים לב לשומות ופסקי דין המתייחסים לחלקות דומות ולקולא בלבד העריך לפי 500 ל"י לדונם נכון לשנת 1962. בסיכום חוות דעת זו העריך השמאי רוגובין את החלקה בשלמותה בשווי של 1,660 ל"י, כששווי חלק המבקשים הוא 830 ל"י.

52. בהתייחסו לפוטנציאל הבנייה, כתב השמאי רוגובין כי השמאי מטעם המבקשים, השמאי מח'ול, העריך את שווי החלקה לפי קרקע לבניית בתים צמודי קרקע והוא מבקש לגזור "גזירה שווה" ולראות בפרשת ראשד מעין "מחירון אחיד לקרקע", הנכון לטענתו לגבי כל הקרקע הכלולה בתחום התוכנית המנדטורית, כלומר לגבי כל צפון המדינה. השמאי רוגובין הסכים כי לחלקה קיים תכנון, אשר אפשר באופן תיאורטי קבלת היתר לבנייה לחקלאי, אולם לדעתו האפשרות לא קיימת באופן אוטומטי לכל חקלאי ולכל חלקה (נספח ח' לחוות דעתו מיום 3.5.11):

"הכוונה הייתה לתת מענה לצרכי החקלאים המרוחקים מהכפר, ובעיקר לאלו שגידלו בעלי חיים, אך אם לחקלאי היו מספר חלקות, סביר להניח שרק על אחת מהן ניתן היה לקבל באופן תיאורטי היתר לבנייה.

עובדה היא, וזו גם נזכרה בפ"ד ראשד, כי השטחים החקלאיים ברחבי הגליל נותרו כאלו גם לאחר שנים רבות בהן הייתה התוכנית בתוקף. קונה פוטנציאלי לא היה "מניח את מעותיו על קרן הצבי" בשביל רעיון תיאורטי או אפשרות תיאורטית לבנייה של יחידה בחלקה חקלאית ובאזור המתפקד בפועל כאזור חקלאי. זאת עובדה שאין חולק עליה והעסקאות שנעשו בקרקעות האלו בשנים הרלוונטיות מוכיחות את הטענה.

זאת ועוד, גם אם יזם היה מאמין באפשרות הבנייה, לא היה משלם יותר מהמחיר הנדרש עבור קרקעות דומות כפי שמשתקף מעסקאות המקרקעין הרלוונטיות (עקרון התחלופה)".

53. באשר לפוטנציאל הבנייה כמרכיב בשומה, טען כי בפרשת ראשד נקבע כי "ברור שכוונת התכנית לא הייתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע" (עמ' 416). כלומר, היתרים לבנייה באזור חקלאי יינתנו בכפוף למגבלות שבתוכנית ומקום שיש צורך חיוני לאפשר בנייה כדי לשמר את הייעוד החקלאי. אציין כבר עתה, כי עקרונות היסוד של שומת רוגובין מתבססים על פרשנותו של הלכת ראשד, המנוגדת לקביעת בית המשפט העליון בעניין חביבאללה. כך, נקבע בין היתר שקשיי ניידות אינם תנאי לקבלת אישור בנייה, וכי האפשרות לקבל היתר בניה למגורים משפיע על שוויה, גם אם היא עדיין בגדר תוכנית או פוטנציאל, או כדברי מר רוגובין "אפשרות תיאורטית". משניתן פס"ד חביבאללה, נשמט הבסיס לעקרונות אלה בשומת רוגובין. רוגובין, והמשיבה, לא מצאו לנכון לבקש הגשת שומה אחרת לאור הפרשנות העדכנית של הדין, ונותרו בעמדתם מלפני פסק הדין, כאילו לא ניתן, או שאינו מחייב.

54. לחוות דעתו של רוגובין קדמה חוות דעת גדעון קרול שנערכה לפי בקשת המשיבה עצמה. לפי עדותו של השמאי רוגובין, מקור ההבדל בין שתי חוות הדעת שהוזמנו על ידי המינהל נעוץ בכך שבפני שמאי ממאגר המינהל, כמו השמאי קרול, לא עומד כל מסד הנתונים הרלוונטי שעומד לנגד השמאי הממשלתי "מכוח עשייה רבת שנים" (עמ' 104 לפרוטוקול, שורות 25-26). זאת, למרות שמדבריו בהמשך עולה כי לשמאי קרול וותק רב יותר ממנו בתחום השמאות, ולמרות שלשמאי המקרקעין יש גישה לפנקס השומות של מס שבח מקרקעין ולמרות שבוודאי המשיבה שהמידע בידה לא מנעה אותו מהשמאי שעבד לבקשתה. ניכר היה במר רוגובין שהוא סבור ששמאי ממשלתי נותן שומה נכונה יותר מאשר שמאי פרטי העובד עבור המדינה. כשהתבקש להסביר מה חסר לשמאי קרול במסד הנתונים השיב, כי ארבע העסקאות אותן הזכיר השמאי קרול בחוות דעתו "מתרכזות בקרקעות שצמודות לשטח הבנוי בכפר נחף", שאינן רלוונטיות לדעתו לאזור השומה, זאת מאחר ששווי עסקאות הצמודות לשטח הבנוי גבוה יותר מחלקות חקלאיות (עמ' 105 לפרוטוקול, שורות 1-3, 11-12). אמנם, אין ספק שהשמאי קרול הביא בחשבון את ההתאמות הדרושות עקב ההבדל, ואין ספק שהשמאי רוגובין הסתמך גם הוא על עסקאות בקרקעות שונות ורחוקות מהקרקע הנדונה, אבל השמאי רוגובין עשה זאת לדבריו כדי "לסבר את העין או את האוזן" (עמ' 105 לפרוטוקול שורה 21). אני דוחה את דבריו של מר רוגובין. גם מר רוגובין, כמו כל שמאי, השתמש להשוואה בעסקאות שונות, תוך לקיחה בחשבון של הבדלים, ולא כדי לסבר את העין או האוזן (כאשר בחוות דעתו כלל לא הבחין כך בין העסקאות השונות לאילו שהוא טוען שהן דומות). לא היה פגם בשימוש שעשה השמאי קרול בעסקאות ההשוואה. היה זה רק תירוץ לרצונו של מר רוגובין לפסול שומות שלא ניתנו על ידו, מתוך הנימוק שהשמאי הזה אינו ממשלתי. זהו יחס לא ראוי של פקיד ממשלתי לאדם פרטי הנמצא ברשימת השמאים של המשיבה שעשה עבודה בנושא שבו הפקיד הממשלתי מציע את שירותיו. מר קרול, ביקש בתום לב להעריך את שווי המקרקעין, ויש להניח שאם נכלל ברשימת השמאים של המשיבה נמצא ראוי לכך. אני דוחה את הטענה לאי התאמה של שומת קרול עקב חוסר מידע או עסקאות השוואה לא מתאימות. כל הפגם שבו הוא שהוא שמאי פרטי, שאינו מוצא את פרנסתו רק מהמשיבה. למר רוגובין יש רק לקוח אחד, המשלם את כל שכרו. אם לפסול שומות מנימוקים חיצוניים לשומה, אולי לא את השומות של השמאי הפרטי צריך לפסול. היה זה מכבד יותר את מר רוגובין אילו לא התייחס כך לשומתו של עמית למקצוע שעבד עבור אותו לקוח.

55. מכאן, ליתרון העיקרי שציין מר רוגובין לחוות דעתו - "מסד הנתונים המתבסס על עשייה רבת שנים". מסתבר מעדותו של השמאי רוגובין, שאותן עסקאות להשוואה שמופיעות בטבלה שצירף כנספח ב' לא התבססו על חוזי מכר שדווחו ללשכת רישום המקרקעין או למס שבח מקרקעין, אלא על רשימה שנערכה על ידי פקידים שונים במהלך השנים. מר רוגובין כלל לא הכין את הטבלה ולא בדק אותה. נספח ב' מבוסס על כרטסת ידנית שנמצאת באגף שומת מקרקעין המשקפת כביכול את העסקאות שדווחו לרשויות המס. אותם חוזי מכר שדווחו לשכת רישום המקרקעין בטרם חקיקת חוק מיסוי מקרקעין בשנת 1963 נרשמו בכרטסת "וזה מהווה את בסיס השווי" שבחוות דעתו (עמ' 108 לפרוטוקול, שורות 12-13).

56. כשנשאל מי העתיק את הנתונים על העסקאות שדווחו לטאבו לתוך הטבלה שבנספח ב' השיב כי מדובר ב"עובדי המשרד, כל אחד בזמנו. היה עובד שהיה אחראי, הלך לטאבו והעתיק לכרטסת בצורה ידנית את חוזי המכר" (עמ' 108 לפרוטוקול, שורות 15-16). הוא הוסיף כי בעת הכנת נספח ב' לא נמצאו בידיו חוזי המכר עצמם ומי שהכין את הטבלה בעבר התבסס על נתונים מהכרטסת, כך שלגישתו "המציאות מראה שמשקפים בדיוק את השווי שדווח למס שבח" (עמ' 018 לפרוטוקול, שורות 26-28). אלא שמהמשך עדותו של השמאי רוגובין עולה כי הנתונים בטבלה לא "משקפים בדיוק" את עסקאות המכר שדווחו לרשויות המס, ולא ניתן להסתמך על הכרטסת הידנית, "מסד הנתונים" המופלא, החסר לשמאי קרול. כך עולה גם מהעובדה, שמתוך 28 עסקאות, הודיעה המשיבה ביום 11.9.11 שהצליחה לאתר רק 8 עסקאות מתוך הרשימה.

57. ב"כ המבקשים הציג בפני השמאי רוגובין שני נסחי רישום של חלקה 24 גוש 19147 (ת/1) וחלקה 18 גוש 19248 (ת/3) מהם עולה כי בחלקות אלו כלל לא בוצעו עסקאות מכר, למרות שלפי נספח ב' (שורות 13 ו-24 בטבלה) בחלקות אלו בוצעו עסקאות מכר בתאריכים 19.1.62 ו-20.11.61. נוסף על כך נמצא שיש שוני בין שטח החלקות במ"ר המצוין בנסחי הרישום לבין זה שמצוין בטבלה שבנספח ב'. בתשובה לסתירות אלו שהוצגו בפני העיד השמאי רוגובין "פה נפלה טעות אני חושב" (עמ' 110 לפרוטוקול, שורה 15). גם בתשובה לשאלת בית המשפט באשר לאמינות הכרטסת עליה הוא מסתמך השיב רוגובין כי ייתכן שנפלה בה טעות דפוס:

"ש. לבית המשפט: האם יכול להיות שבכרטסת האמינה יש טעויות או טעות במעבר מהכרטסת האמינה לחוות הדעת שלך, אולי עדיף היה שהשמאי שנותן חוות דעת יסתכל בנתונים הראשוניים ולא ברשימות שיכולות להיות מוטעות?

ת. בדקתי את מרביתן וייתכן שנפלה טעות דפוס."

(עמ' 110 לפרוטוקול, שורות 22-25, ההדגשה שלי- מ' ר').

58. אלא שלא מדובר רק בטעות דפוס יחידה המופיעה בטבלה שבנספח ב' אלא בכמה וכמה טעויות. כך למשל, בעוד לפי נספח ב', עסקת המכר בחלקה 29 גוש 19148 (שורה 14 בטבלה) הייתה ביום 19.1.62, לפי הסכם המכר (ת/4) העסקה נערכה ביום 3.4.59. בעניין זה השמאי רוגובין הסכים שתאריך זה אינו נכון ומדובר בטעות (עמ' 113 לפרוטוקול, שורות 17-18). כך גם לגבי חלקה 26 בגוש 19251 (בשורה 21 בטבלה מצוין התאריך 6.1.62 כמועד ביצוע העסקה ואילו לפי הסכם המכר ת/6 העסקה הייתה ביום 8.9.59). כמו כן, בנספח ב' (בשורה 9 לטבלה) רשום כי חלקה 61 בגוש 19042 נמכרה ביום 6.3.92 בשווי של 1,642 ל"י לדונם כשסך השטח שלה הוא 17,806 מ"ר, אולם עיון בנסח הרישום (ת/2) מעלה כי שטח החלקה הוא בכלל 1,114 מ"ר.

59. המשיבה מציינת בסיכומיה (סעיפים 69-71) כי יש לקבל את הערכתו של השמאי רוגובין, מאחר שמלבד החלקות שהושוו ואינן בנחף, נספח ב' לחוות דעתו כולל שלוש עסקאות שכן נערכו במקרקעי נחף (עסקה אחת נערכה בגוש 19145 ושתיים נוספות בגושים סמוכים 19147 ו-19148). לטענתה, אומנם במסד הנתונים שבנספח ב' נפלו טעויות, אלא שאין בכך כדי לערער את ממצאי חוות הדעת באופן יסודי. איני מקבל טענה זו. לא ניתן לקבוע שאותן טעויות דפוס נפלו רק בכל הנוגע לחלקות הרחוקות יותר, שלפי דברי השמאי רוגובין נועדו רק כדי "לסבר את האוזן". השמאי רוגובין בעצמו העיד (עמ' 106 לפרוטוקול, שורות 20-21) כי מנסחי הרישום שהציג לא ניתן ללמוד על שווי החלקות, זאת ניתן ללמוד רק מחוזי המכר, אלא שחוזים אלו כלל לא עמדו בפניו עת ערך את חוות דעתו. כאמור עסקאות המכר דווחו לטאבו ומשם הועתקו על ידי פקידים שונים לאותה כרטסת שעל בסיסה נערך נספח ב', ולא ניתן לומר כי הטעויות נוגעות בהכרח רק להיבטים שאינם מהותיים כפי שטוענת המשיבה.

60. קבלת חוות דעתו של מומחה, לרבות שמאי, מבוססת על קבלת מומחיותו של המומחה בשטח עליו הוא מעיד, המתבטאת בין היתר בנוהלי עבודה מקצועיים ותקינים שבסופם, לאחר חקירה ודרישה, מגיע המומחה למסקנתו. לא נקבל חוות הדעת אם המומחה יחליט בה תחילה מה התוצאה, ואז ינמק אותה לפי מיטב יכולת ההנמקה והשימוש במונחים המקצועיים. נקבל חוות דעת שבה אסף המומחה את המידע הרלבנטי הבדוק, התייחס לפסיקה הרלבנטית ולאחר תהליך של מחשבה הגיע למסקנה הנובעת ממומחיותו בעיבוד המידע הרלבנטי. הבסיס לנכונות "מסד הנתונים" נשמט. מר רוגובין לא בדק אותו, לאחר שנוצר על ידי אחרים, והסתמך על נתונים לא נכונים שבו. עקרונות היסוד של שומת רוגובין, שהם גם "הרקע התכנוני" נסתרו על ידי פס"ד חביבאללה, ומר רוגובין לא שינה דעתו בעקבות כך. כך לא נוהג מומחה שמבקש שבית המשפט ייתן אמון במומחיותו.

61. מר רוגובין הגיע בחוות דעתו למסקנה, שהשווי של המקרקעין לפי השוואה עם חלקות דומות במאפייניהן, הוא 300 ל"י לדונם. אם זו השומה, על השמאי לקבוע שזו השומה. הוא לא קבע כך. לדבריו, "בשים לב לשומות ופסקי דין המתייחסים לחלקות דומות ולקולא בלבד תתבסס הערכתי לפי 500 ל"י לדונם". איני מקבל שינוי של השומה לקולא. לאחר שהשמאי יקבע שהשווי הוא 300 ל"י, תוכל ב"כ המשיבה לטעון שהיא מסכימה "לקולא" שהשווי הוא 500 ל"י. "קולא" אינו נימוק שמאי. מה שהוא אכן נימוק שמאי, הוא התייחסות לשומות ופסקי דין, או ליתר דיוק, שומות שנעשו בפסקי דין. אם פסק דין קבע שהשווי הנכון הוא 500 ל"י, זה נימוק שמאי חזק לקבוע שהשווי הוא 500 ל"י, וזה נימוק שמאי חזק לסגת מהמסקנה שהשווי הוא 300 ל"י. יש להניח שאותו מסד נתונים הובא גם להכרעתו של בית המשפט בטרם פסק את פסק דינו, ואם פסק אחרת מהעולה לטענת מר רוגובין מתוך עסקאות ההשוואה, היה על מר רוגובין לבדוק שמא פסק הדין נכון ולא שומתו. ואם לא עשה זאת בפסק דין אחד, מוטב שיבדוק עצמו לאחר פסק הדין השני שלא קיבל שומה של 300 ל"י, ואולי אחרי השלישי. הניסוח שניסח מר רוגובין את מסקנתו מעלה ספק, שמא הסכום נקבע לפני התהליך המחשבתי, או שהוא אינו מבטא שווי של מקרקעין, אלא נקודת פתיחה למשא ומתן, שבו רוצים לומר שכבר ויתרנו "לקולא".

62. על פי כל האמור לעיל, איני מקבל את חוות דעתו של מר רוגובין כמשקפת את שווי המקרקעין, ובין היתר משום שהיא מבוססת על עקרונות המנוגדים לפסיקה, משום שהיא מבוססת על מסד נתונים לא נכון, ומשום שאינה מצביעה על עבודת מומחיות מקצועית תקינה. מאחר שלא קיבלתי את חוות דעתו של השמאי מח'ול מטעם המבקשים ולא את חוות דעתו של השמאי רוגובין מטעם המשיבה, מוטל עלי להכריע לפי כלל התשתית העובדתית שבפני (השווה ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ פ"ד לה (2) 800, עמוד 810). משאלו הם פני הדברים, אפנה לחוות דעתו של השמאי קרול מיום 17.5.09 שהוגשה במסגרת כתב התשובה מטעם המשיבה (נספח ג'2).

חוות דעת השמאי קרול

63. השמאי קרול נתן חוות דעתו במטרה לאמוד את שווי הקרקע למועד הקובע כקרקע בייעוד חקלאי למטרת פיצוי הפקעה. הוא ציין כי לצורך בחינת שווי הקרקע נערכו על ידו בדיקות וסקרי מחירים רלוונטיים לאותה תקופה מהם נגזר השווי, כך שבהתאם לעסקאות דומות אותן השווה הוא העריך את החלקה בסכום כולל של 2,656 ל"י, לפי בסיס של 800 ל"י לדונם.

64. בנספח התחשיבים לחוות דעתו כתב השמאי קרול כי מבדיקות אשר נערכו על ידו עולה כי בסמיכות למועד הקובע נקבעו ערכי קרקע באזור לקרקעות חקלאיות בערכים אשר נעו בגבולות 1,000 ל"י לדונם. החלקה הנדונה נמצאת בחלק הדרומי של הכביש, שערכו נמוך יותר, ולכן אומדן השווי מוערך על ידו לפי בסיס של 800 ל"י לדונם. בהמשך פירט את נתוני ההשוואה שנבחנו על ידו:

"חלקה 42 בגוש 19131 בנחף 1.4.62 519 מ"ר לפי 1,500 ל"י.

חלקה 32 באותו גוש 663 מ"ר 30.10.69 1,800 ל"י.

חלקה 68 בגוש 19125 15.2.62 700 ל"י.

חלקה 58 בגוש 19130 220 מ"ר לפי 1,000 ל"י 1966.

הערה: נתוני ההשוואה הנ"ל הינם במיקום עדיף על הנכס נשוא השומה.

לעניין זה ראה את פס"ד בית המשפט המחוזי בחיפה תיק הפ 478/00 סעיף 31 לפיו מצוין כי ערכי קרקע חקלאית וקרקע חקלאית עם פוטנציאל נע בגבולות 1,000 ל"י ל-1,500 ל"י לדונם הנ"ל לשנת 1976 הנ"ל פס"ד לגבי חלקות 63 ו79 בגוש 1987 בכרמיאל.

מעבר לכך קיימת עבודת מחקר שנערכה על ידי משה ברנע לפיה עולה כי קרקעות חקלאיות בשנת 1968 הוערכו בגבולות 1,000 ל"י ל-1 דונם במרכז הארץ.

תחשיב: 3,320 מ"ר * 0.8 ל"י למ"ר= 2,656 ל"י. "

65. המשיבה טוענת כי חוות דעתו של השמאי קרול לא עמדה בחקירה בפני בית המשפט ונסחי רישום של ארבעת החלקות המוזכרות בחוות דעתו (נספחים ד'1-ד'4 לסיכומי המשיבה) אינם מתיישבים לכאורה עם אלו המוזכרות בחוות הדעת. היא מוסיפה כי ייתכן שיש הסבר לחוסר התאמה זה, אך משלא נחקר השמאי קרול על חוות דעתו, אין לייחס ערך רב לעסקאות המפורטות בחוות הדעת. בהקשר זה טוענים המבקשים להתקיימותו של "השתק שיפוטי".

66. אני דוחה את טענת המבקשים להשתק שיפוטי, מאחר שחוות דעת קרול לא הוגשה בשום הליך משפטי, וממילא לא נתקבלה ואף לא נדחתה (ראו: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים, פ"ד נט(6) 625 (2005)).

67. אפשר, שקיים השתק סתם כלפי המשיבה. לא רק שהמשיבה היא שהזמינה מלכתחילה את חוות דעתו של השמאי קרול, נגדה היא טוענת כעת, אלא שהממונה המחוזית לחליפין במינהל, הגב' פרץ, אף הודיעה למבקשים במכתב מיום 17.5.09 (נספח ג'1 לתצהירה, מצורף לכתב התשובה מטעם המשיבה) על נכונות לשלם את גובה הפיצויים שנקבע בהתאם לאמור בחוות הדעת של השמאי קרול. כלומר, נכון ליום 17.5.09, המינהל העריך את שווי הזכויות בחלקה לפי 800 ל"י לדונם, כפי שנקבע בחוות דעת השמאי קרול. רק כשנה לאחר מכן, בעקבות טענת המבקשים לפיצויים גם לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, הזמין המינהל שומה אחרת של השמאי הממשלתי, עליו מבקשת כעת המשיבה להסתמך.

68. ואולם, אין צורך בהחלת דוקטרינת ההשתק. חוות דעת קרול היא חלק מהתשתית העובדתית, והערכתו, הנמוכה יותר מהעולה מעסקאות ההשוואה, מתיישבת עם נימוקים נוספים. איני מקבל את טענת המבקשים, לפיה יש לקבוע את השווי הנומינאלי של החלקה לפי סכום של 2,900 ל"י לדונם. בקובעם שווי זה המבקשים מתייחסים רק לעסקה אחת מתוך ארבעת העסקאות להשוואה שצוינו בחוות דעתו של השמאי קרול (עסקה שנעשתה בחלקה 42 גוש 19131, ששטחה הכולל 519 מ"ר ושנמכרה ביום 1.4.62 ב-1,500 ל"י, דהיינו לפי 2,900 ל"י לדונם). אין זה ברור שיש להכפיל לפי מספר המטרים. בחלקות קטנות יכול שהשימוש ב- 519 מ"ר יהיה זהה לשימוש ב- 1,000 מ"ר. בנוסף על כך, מיקומה של חלקה זו עדיף, ואני מאמץ את ההפחתה שביצע השמאי קרול משווי חלקה זו בשל מיקומה העדיף. לפיכך, אני קובע ששווי המקרקעין ליום הקובע בשימוש חקלאי הוא 800 ל"י לדונם.

יישום הלכת חביבאללה

69. בהתאם להלכת חביבאללה, פוטנציאל הבנייה רלוונטי לקביעת ערך החלקה, לכן לסכום שנקבע בחוות דעתו של השמאי קרול יש להוסיף את פוטנציאל הבנייה, כך שדונם אחד מהחלקה יוערך לפי דונם לבנייה ואילו יתרת השטח לפי שווי חקלאי, כשחלק ממנה, כפי שקבעתי לעיל, בשימוש למחצבה. לגבי שימוש בשווי מגורים, אין בפניי למעשה חוות דעת תקפה.

70. אני דוחה את טענת המשיבה, כי בין אם ניתן משקל לאפשרויות הבניה שהתגלו בפס"ד חביבאללה ובין אם לא ניתן להם משקל, יש לקבוע את השומה לפי עסקאות ההשוואה. אמנם, שומה לפי שיטת עסקאות ההשוואה עדיפה בדרך כלל, אך המטרה היא לדמות עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. עסקה כזו יש לדמות על בסיס של מידע מלא. מי שעשה עסקאות בשנת 1962 לא ידע שבשנת 2011 יפסוק בית המשפט העליון את פס"ד חביבאללה ויקבע שיש לפצות גם על אפשרויות הבנייה למגורים. אפשר אפילו להניח שאותו מוכר מדומיין לא ידע שיינתן פס"ד ראשד. מכאן, שעסקת ההשוואה האופיינית לא תכלול התחשבות באפשרויות הבניה למגורים. פסקי דין אינם קובעים את המצב מכאן ולהבא, אלא קובעים מה היה המצב במועד הנדון בהם. על מנת לתת תוקף ומשמעות לפס"ד ראשד וחביבאללה, יש להניח שהעסקה המדומיינת בין המוכר המדומיין לקונה המדומיין הייתה נערכת על בסיס מידע מלא, הכולל גם את אפשרויות הבניה. לכן, יש להוסיף על השווי החקלאי שווי למגורים כפי שנקבע בהלכות הנ"ל.

71. כאמור, יש קושי בקביעת שווי זה, בהעדר חוות דעת שניתן להסתמך עליה בנושא זה. ואולם, כל השמאים הסכימו, שערכה של קרקע חקלאית רחוקה 1 קילומטר ממרכז הכפר נמוך יותר מערכה של קרקע כזו הקרובה למרכז הכפר. השתנות זו על בסיס של מרחק אינה יכולה לנבוע אלא מציפייה שככל שהקרקע קרובה יותר למרכז הכפר, יש יותר סיכוי שבעתיד תופשר לבנייה, עם התרחבות הכפר. השמאי מח'ול דיבר על הכפלת השווי פי 2-4. השמאי רוגובין דיבר למעשה על הכפלת השווי בשניים - כאשר הסכים שהקרקעות הקרובות היו 1,000 ל"י לדונם בעוד הערכתו הייתה 500 ל"י לדונם לקרקעות רחוקות יותר. כל זה, כאשר מדובר בקרקע חקלאית, אבל כאשר אין צורך בציפייה עתידית לשינוי יעוד, אלא שניתן כבר לפי היעוד הקיים לבנות במקרקעין, ובמצב שבו לא נמצאת בפני שומה שניתן להסתמך עליה, אראה את שווי החלק המיועד לבניה כפי 4 משווי השימוש החקלאי.

72. לפיכך, שווי המקרקעין בשטח של 3,320 מ"ר ליום הקובע 25.10.62 הוא כדלקמן:

א. 20% בשימוש מחצבה = 664 מ"ר לפי 800 ל"י לדונם בתוספת 20% - 637 ל"י.

ב. 1,000 מ"ר בשימוש מגורים לפי 3,200 ל"י לדונם - 3,200 ל"י.

ג. היתרה 1,656 מ"ר לפי 800 ל"י לדונם - 1,325 ל"י.

סה"כ שווי הקרקע 5,162 ל"י (בממוצע 1,555 ל"י לדונם) מתוכם חלקם של התובעים 2,581 ל"י.

ד. פיצוי בגין אובדן דמי חכירה- פיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות

73. המבקשים תובעים, נוסף על זכותם לפיצויי הקרן, פיצויים (פיצויי פירות) על פי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות, כאשר חישוב דמי החכירה האבודים צריך להתבצע כנגזרת משוויה הריאלי המשתנה של החלקה שנה אחר שנה, ולא משוויה נכון ליום ההפקעה, אך השווי של החלקה צריך להישאר צמוד לנתוני המקרקעין (נתונים פיזיים, תכנוניים ואחרים), כפי שאלה היו במועד ההפקעה. עוד טוענים המבקשים כי הם זכאים, מכוח עיקרון השוויון, לכך שחישוב דמי החכירה האבודים יתבצע בהתאם לעקרונות שעל פיהם תחושב ההכנסה שהמבקשים יכולים היו להפיק מהחלקה לו פנו לביטוח לאומי בתביעה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980. בהקשר זה הם מפנים גם לתקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה, התשמ"ב-1982, שם נקבע בס"ק א' העיקרון לפיו "כהכנסה חודשית מנכס יראו סכום השווה ל- 8% משוויו מחולק ב- 12 אף אם אין מופקת ממנו הכנסה...".

74. לעומתם, המשיבה טוענת שיש לאמץ כאמת מידה לשומה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות את דמי השכירות השנתיים שגובה המינהל בהשכרת שטחים לעיבוד חקלאי, כפי שנקבע בחוות דעתו של השמאי רוגובין. לחילופין, ככל שבית המשפט יגיע למסקנה כי נכון להתבסס על אחוז משווי הקרקע, הרי בשים לב לרמת הביקוש באזור החלקות ולדמי החכירה אותם גובה המינהל, אלו עומדים על שיעור של 5% מערך החלקה לשנה, כאשר מדובר בשימושים כגון מגורים, מסחר, תעשייה וכדומה.

75. פיצויי הפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות נישומים ביחס ליום הטלת ההפקעה ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן. לקושי זה הוצעו במרוצת השנים שלושה פתרונות שונים, כפי שצוין בהרחבה בפסק הדין בעניין חביבאללה (בפסקאות 15-17). אפשרות אחת להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, יוסדה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות, שבוטל בינתיים בתיקון מס' 3, התש"ע-2010. אפשרות שנייה, שפותחה על ידי בתי המשפט, היא של תשלום ריבית בגובה 6% מיום תפיסת החזקה על ידי הרשות המפקיעה ועד ליום מתן הפיצויים. המסלול של דמי חכירה לפי סעיף 13 והמסלול הפסיקתי הם חלופיים זה לזה והם לא העניקו הצמדה של הפיצויים למדד יוקר המחייה. החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה") שינה מצב זה, ויצר אפשרות שלישית על פיה ניתנים לבעל המקרקעין ריבית בשיעור מסוים והפרשי הצמדה. חוק זה קבע במפורש כי בחירה בו שוללת את הפנייה למסלולי פיצוי אחרים.

76. המבקשים בחרו במסלול הראשון מבין שלושת מסלולי הפיצוי החלופיים המתוארים לעיל. אפשר, שבחירה אחרת היתה מביאה לתוצאה גבוהה יותר, אבל זו בחירתם של המבקשים. סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות הקנה לבעל הזכויות בקרקע זכות לקבל פיצוי בעד הפסד דמי החכירה במקרקעין שהופקעו, בתקופה שמתפיסת ההחזקה בהם בפועל על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים המגיעים בעד ההפקעה. וכך קובע הסעיף:

"מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כל שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר: בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל שהוא סכום כל שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה..."

שתי המטרות שעומדות ביסודו של הפיצוי על פי הסעיף הן לשפות את בעל הזכויות על ההפסד שנגרם לו מכך שאינו נהנה מהפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו, וכן ליתן תמריץ לרשות המפקיעה שלא לפתוח בהליכי הפקעה, אלא אם סכום הפיצויים מובטח בתקציבה, ולא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הזכויות (ראו: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 553 (מהדורה שביעית, 2008)).

אופן חישוב אובדן דמי החכירה

77. השמאים מטעם הצדדים חלוקים בדעתם באשר לאופן בו ראוי לקבוע את פיצויי ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות- האם לפי שוויה המשתנה של הקרקע משנה לשנה, שהרי הפיצוי מבטא דמי שכירות "רעיוניים", כפי שסבור השמאי מטעם המבקשים; או לפי דמי שכירות ראויים שניתן היה לקבל בפועל בגין החלקה, כפי שסבור השמאי מטעם המשיבה. שאלה זו, בנוגע לפרשנותו הראויה של סעיף 13, אינה שאלה מתחום השמאות. מדובר בשאלה משפטית גרידא ולפיכך אין רלוונטיות לדעתם של השמאים מח'ול ורוגובין בעניין זה.

78. המשיבה מפנה להחלטת ביניים של כב' השופט קלינג מיום 19.2.97 בת.א. (ת"א) 2163/79 מסד חברה הדדית להלוואת וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, ומסתמכת על האמור שם. בהחלטה זו נקבע כי יש לקבוע את דמי החכירה בהתאם לדמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין המקרקעין, ולא על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין. בפועל מאחר שהשמאי שמונה מטעם בית המשפט הודיע כי אין בסיס נתונים להשוואה ולקביעת דמי החכירה שניתן היה לקבל בעד המקרקעין, בית המשפט החליט ביום 9.11.00 כי דמי החכירה יחושבו על פי תשואה בשיעור מסוים משווי המקרקעין.

79. על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון, ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701 (2004), אולם לטענת המשיבה הערעור לא עסק בעקרונות הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. אלא שעיון בו מעלה כי בית המשפט העליון דווקא כן התייחס לכך (פסקה 7):

"באשר לטענת הסוכנות, כנגד הערכת שווי המקרקעין על פי ייעודם בכל שנה ושנה, הרי שדינה להידחות, הן משום שזו השיטה שננקטה על ידי השמאים מטעם שני בעלי הדין, ועל כך הסתמך השמאי שולמן, והן משום שההלכה בעניין זה היא כי דמי החכירה יוערכו על פי שווים בכל שנה ושנה (ראו: ע"א 457/64 אילנה מנטל לבית ויסנשטרן ו 3 אח' נ' ראש העיריה, חברי המועצה ובני העיר של תחום עירית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (להלן: פרשת מנטל הראשונה). הלכה זו לא שונתה כפי שניסה בא כוח החברות לטעון." (ההדגשות שלי- מ' ר').

עינינו הרואות כי בפסק הדין בערעור בעניין מסד שלעיל נקבע כי דמי החכירה יוערכו על פי שווים בכל שנה ושנה והלכה זו לא שונתה כפי שנטען.

80. פסק דין מקיף בסוגיית שומת פיצויי הפקעה בגין דמי חכירה אבודים ניתן ביום 14.2.08 בת"א (י-ם) 7284/05 הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר נ' שר האוצר (להלן: פרשת הייטנר) שם טען התובע כי את דמי החכירה האבודים, המהווים את פיצויי ההפקעה להם הוא זכאי, יש לחשב על פי שווי הקרקע; דהיינו כי סכום הפיצוי יחושב כאחוז מסוים משווי המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, וכך יביא לידי ביטוי גם את הפוטנציאל שיש למקרקעין במועד ההפקעה, גם אם פוטנציאל זה לא מומש באותו מועד. השופט זילברטל קיבל עמדה זו של התובע וקבע כי הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים" אינו אלא פיצוי בגין עיכוב בתשלום, הן מבחינת ההפסד שנגרם כתוצאה מירידת ערך הכסף והן מבחינת ההפסד שנגרם עקב אובדן תשואה (בדומה לריבית ולהפרשי הצמדה), ובהיותו פיצוי מסוג זה, הוא נקבע כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה, ואין לו בהכרח זיקה ישירה לסכום דמי השכירות שניתן היה לקבלו בפועל מידי שנה.

81. השופט טובי, בה"פ (חי') 38172-02-10 קייס נ' רשות הפיתוח (טרם פורסם, 31.1.12), הצטרף לדעתו של בית המשפט המחוזי בפרשת הייטנר, בקובעו כי נכון יהיה לגזור את הפיצוי משיווי הקרקע כפי שזה משתנה משנה לשנה, מבלי שתהיה לו בהכרח זיקה ישירה לדמי השכירות שניתן היה לקבל מהשכרת הקרקע בפועל. הוא הפנה בהחלטתו לדברי ההסבר להצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006, מהם עולה כי ביטול סעיף 13 לפקודת הקרקעות במסגרת תיקון מס' 3' נעשה בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בפרשת הורוביץ, בה נקבע כי הזכאי לפיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות אינו זכאי במקביל לקבלת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי ההפקעה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה. עוד צוין בדברי ההסבר כי משהוצע לתקן את סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה ולפיו יוענקו לנפקע הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד מועד תשלום הפיצויים בפועל, אין עוד מקום להעניק לנפקע מסלול חלופי של מתן דמי שימוש לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, ולכן הוצע לבטל את הסעיף. השופט טובי ציין כי התיקון אומנם לא חל ישירות באותו עניין, וכך גם במקרה שבפנינו, אולם לדעתו הוא מחזק את המסקנה שיש לראות בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משום פיצוי הניתן בשל העיכוב בתשלום פיצוי ההפקעה.

82. על פי פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין מסד, אני קובע שיש לחשב את אובדן דמי השכירות, או החכירה, בכל שנה ושנה ולא כאחוז מהערך המקורי.

83. לפי חוות דעתו של השמאי מח'ול מטעם המבקשים, הערכתו היא לדמי חכירה אבודים בשיעור של 6% מערך הנכס המשתנה שנה אחר שנה. בחישוב הסופי התעלם מהסכומים שהצטברו מהיום הקובע ועד לחודש יוני 1984, עקב אפסותם, והתחיל את החישוב מחודש יולי 1984. הוא הוסיף כי האומדנים נערכו בדולרים, כפי שהיה נהוג לשום נכסי מקרקעין בתקופות הרלוונטיות, והוסבו לשקלים חדשים לפי השער היציג הרלוונטי.

השמאי מח'ול ציין כי לצורך בחינת רמת המחירים שהיו מקובלים למקרקעין חקלאיים במעטפת הכפר נחף מחודש יולי 1984 וברדיוס של כ-600 מטר מגבול השטח הבנוי של הכפר נחף, נבחנו על ידו בין היתר רמות מחירי מקרקעין בכפר נחף ובכפרים סמוכים, שדומים כביכול במאפייניהם לנכס הנישום, ובהתאם הוא הגיע להערכה של כ-7,000 דולר לדונם. הוא הוסיף כי באותה תקופה חלה עלייה במחירי המקרקעין שהגיעה לשיאה בסוף שנות התשעים של המאה שעברה, כך שבאומדן השווי לנכס לשנים 1985-1997 הוא התבסס על נתונים המפורטים בנספח ב' לשומה, ובאומדן השווי לשנים 1998-2010 הוא נעזר בנתוני ההשוואה המפורטים בנספח ג' לשומה (עמ' 5 לחוות הדעת).

בעמ' 6 לחוות דעת מח'ול מוצגת טבלת דמי החכירה האבודים משנים 1985-2010, כשאומדן דמי החכירה האבודים למלוא השטח הוא 434,040 ₪, ובתוספת 30% למחצבה הוא 564,252 ₪. אומדן דמי החכירה למחצית שטח החלקה הועמד על ידי השמאי מח'ול על סך של 282,126 ₪.

84. לעומת זאת, השמאי רוגובין, בהתייחסו לחישוב דמי החכירה כאחוז משווי המקרקעין, הציג בחוות דעתו את החישוב לפי 5% משווי החלקה, כפי שזה משתנה משנה לשנה, כאשר נתוני התכנון והנתונים הפיזיים של המקרקעין דומים ככל האפשר לנתוני התכנון והנתונים הפיזיים של החלקה ערב הפקעתה. הוא ציין כי בהתאם לעקרון התחלופה, חוכר או שוכר סביר לא יחכור מקרקעין בדמי שימוש ראויים שיהיו גבוהים יותר משכירות או מחכירה אחרת במקרקעין דומים בשוק (עמ' 8 לחוות הדעת). מעיון בעסקאות מקרקעין רלוונטיות להשוואה הוא מצא כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד על כ-5,000 דולר לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ-12,000 דולר לדונם בשנת 2009, כפי שמופיע בטבלה המצורפת כנספח ד' לחוות דעתו. לפי טבלה זו סך דמי השימוש לחלקה לפי 5% משווי החלקה עומדים על 120,214 ₪, כאשר חלק המבקשים שהוא 50% מכך עומד על 60,107 ₪.

85. כלומר, המחלוקת בין שני השמאים למעשה אינה על השאלה אם יש לשום מחדש את התשואה בכל שנה, אלא על שיעור התשואה - 5% או 6%. זאת, מלבד המחלוקת על שווי המקרקעין. אף אחד מהשמאים לא ביסס את חוות דעתו על עסקאות שכירות. בפני הצדדים הייתה עסקת שכירות אחת קרובה, שניתן היה לגזור ממנה את דמי השכירות ששולמו בפועל, לאחר התאמה לעובדה שמדובר היה בשכירת דרך מעבר הכרחית, דבר שיצר ביקוש קשיח והעלה את המחירים. במקום זה דיברו על שווי המקרקעין וגזרו ממנו דמי חכירה. השמאי מח'ול אף הגדיל לעשות, וגזר מהסכם השכירות את השווי ואז חזר וגזר מהשווי שאליו הגיע מדמי השכירות, את דמי השכירות לפי התשואה הנטענת על ידו, וכמובן הגיע לתוצאה שונה. מכל מקום, מכיוון שכך טענו הצדדים, בעקבות חוות הדעת מטעמם, לא אפסוק שיש להעריך את התשואה מחדש לפי עסקאות בכל שנה ושנה.

86. אני מקבל את דעתו של השמאי רוגובין, ששיעור של שישה אחוזים משווי המקרקעין, המוזכר בסעיף 13, מהווה רק חסם עליון לשיעור דמי החכירה, ואין הכרח ששיעור דמי החכירה יעמוד על שיעור זה. אמנם, לא ניתן להתייחס לגובה דמי החכירה אותם גובה המינהל כעסקה חופשית ורצונית, אבל בפועל, כאשר המינהל מציע קרקעות תמורת דמי חכירה של 5% לשנה, הדבר משפיע על השוק, ואף קונה לא יהיה מוכן לתת יותר מאשר 5% משווי הקרקע, כאשר יש לו אפשרות חילופית זולה יותר. על כן, אני קובע שיש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 5% לשנה משווי המקרקעין.

87. אני דוחה את טענת המבקשים שיש להשוות לכללי בדבר הבטחת הכנסה. זאת, הן משום שמדובר בשני נושאים שונים שלא ניתן לגזור ביניהם גזירה שווה, והן משום שקיים חסם עלין של 6% משווי המקרקעין, המנוגד לכללים בדבר הבטחת הכנסה.

88. הדברים שאמרתי לעיל לגבי האפשרות להסתמך על חוות דעתו של השמאי מח'ול תקפים גם כאן. על כך יש להוסיף, השמאי מח'ול ציין בחוות דעתו כי הסכומים שבטבלת אומדן שווי דמי החכירה בשנים 1985-1997 מבוססים על נתונים המפורטים בנספחים ב' ו-ג' לחוות דעתו, אלא שמעיון בנספחים אלו ומעדותו של השמאי מח'ול עולה כי לא ניתן להסתמך על נתונים אלו. כך למשל, בנספח ב' מוצגות ארבע עסקאות להשוואה בלבד, כאשר אחת מתוכן מתייחסת לשומה שאומצה לכאורה בפסק דין (סעיף 1 לנספח ב'). מדובר בחוות דעת של שמאי בית משפט שהתבסס על עסקה אחת משנת 1996. למרות זאת, השמאי מח'ול ביצע התאמות והגיע לערכים הנעים בין 25,000-35,000 דולר בין השנים 1993-1995. כשנשאל כיצד הגיע לסכומים אלו ענה כי הוא לא זוכר (עמ' 42 לפרוטוקול, שורה 26) ולא ידע להסביר את אותם הסכומים אליהם הגיע (עמ' 42-44 לפרוטוקול).

89. שתי עסקאות נוספות המוזכרות בנספח ב' מתייחסות לשומות של שמאים אחרים בנוגע לקביעת היטל השבחה (סעיפים 2-3 לנספח ב'). בעניין זה השמאי מח'ול העיד כי הוא שאב את הנתונים משומות לגבי עסקאות שנעשו במקומות אחרים, אולם אין בפניו את אותן שומות והן נלקחו מאתר לשכת שמאי מקרקעין (עמ' 44 לפרוטוקול, שורות 8-11). כמו כן לא ידע להסביר כיצד שומות אלו תומכות בנתונים אליהם הגיע בטבלת דמי השכירות האבודים.

90. יוצא אפוא כי רק עסקה אחת בנספח ב' מתייחסת לעסקת שכירות להשוואה (סעיף 4 לנספח ב'). עסקה זו נעשתה בחלקה 28 בגוש 19124 ולגביה קבע השמאי מח'ול שומה של 2,825 ₪ לדונם. מאחר שמדובר בהסכם שכירות לביצוע עבודות עפר, השמאי מח'ול נשאל בעדותו האם אין בכך כדי להעלות את שווי הקרקע מעל ערך השוק והשיב "אני יכול לשער שיש תוספת של 10% או 15% בגין הצורך להגיע למחצבה זו בדרך נוחה" (עמ' 41 לפרוטוקול, שורה 14). כשנשאל כיצד הוא הגיע לדמי חכירה בסך של 11,400 ₪ (טבלה בעמ' 6 לחוות דעתו), שהרי גם אם לא נפחית 10-15% בגין צורך מיוחד הסכום של 2,825 ₪ כפול שטח של 3.3 דונם נותן תוצאה הנמוכה בכ-2,000 ₪ מזו אליה הגיע, הוא ענה כי הוא עשה "היוון הכנסות", דבר שלא היה בו כל צורך כפי שנלמד מהמשך עדותו (עמ' 41 לפרוטוקול, שורה 23 עד עמ' 42 לפרוטוקול, שורה 12).

91. משאלו הם פני הדברים, לא ניתן להסתמך על הערכות השווי שבוצעו על ידי השמאי מח'ול. נוסף לחוות דעתו של השמאי מח'ול מסתמכים המבקשים בסיכומיהם על דיווחים ממס שבח שהוצגו לשמאי רוגובין בעת חקירתו הנגדית (ת/8-ת/11). מדובר בארבעה דפי פלט ממשרדי מס שבח המהווים לטענתם רשומה מוסדית.

92. מעיון בדפי הפלט ניתן ללמוד על ארבע עסקאות שדווחו למס שבח. לפי ת/8, חלקה 43 גוש 19136, ששטחה הכולל 898 מ"ר, נמכרה ביום 11.8.97 והוערכה על ידי רשויות המס בסך של 36,500 ₪, כלומר לפי 162 ₪ למ"ר. לפי ת/9, חלקה 46 גוש 19119, ששטחה הכולל 959 מ"ר, נמכרה ביום 12.9.04 והוערכה על ידי רשויות המס בסך של 27,000 ₪, כלומר לפי 112 ₪ למ"ר. לפי ת/10, חלקה 5 גוש 19123, ששטחה הכולל 12,433 מ"ר, נמכרה ביום 1.11.04 והוערכה על ידי רשויות המס בסך של 962,000 ₪, כלומר לפי 155 ₪ למ"ר. לפי ת/11, חלקה 25 גוש 19122, ששטחה הכולל 6,538 מ"ר, נמכרה ביום 15.7.07 והוערכה על ידי רשויות המס בסך של 110,000 ₪, כלומר לפי 220 ₪ למ"ר.

93. נכונות נתונים אלה אושרה על ידי השמאי רוגובין בעדותו (עמ' 122 לפרוטוקול, שורות 10-20). דיווחים אלו אומנם כוללים 4 עסקאות שנעשו בכפר נחף אולם מדובר בעסקאות מהשנים 1997, 2004 ו-2007, כאשר לא ידועים לנו מאפייני אותן החלקות והשימוש שנעשה בהן. לכן, על פי שומות אלו בלבד, משלוש שנים שונות, לא ניתן לחשב את כל דמי החכירה האבודים לאורך 15 שנה לשנים 1985-2010. לעומת חוות הדעת מטעם המבקשים ודפי הפלט, שספק אם ניתן לפיהם לקבוע דמי חכירה לאורך 15 שנים, העיד השמאי רוגובין כי בהציגו את הטבלה שבנספח ד' לחוות דעתו, בה נקבעו דמי השימוש לחלקה לפי 5% משווי המקרקעין, התבסס על מערכת שע"מ נתוני נדל"ן ומקרקעין (עמ' 121 לפרוטוקול, שורות 4-5). מערכת זו היא אכן מסד נתונים ראוי. אומנם השמאי רוגובין התייחס בטבלה רק לעסקאות שנעשו מול המינהל, אך הוא העיד כי הוא גם בדק מה קורה במקרים בהם העסקאות נעשו מחוץ לקרקעות המינהל, כאשר מדובר בקרקעות פרטיות (עמ' 123 לפרוטוקול, שורות 18-25).

94. העסקאות שנמנו על ידי השמאי רוגובין שלמות יותר. מסד הנתונים נכון הפעם. לפיכך, בכפוף לתיקונים בשל שימוש כמחצבה (השימוש כמגורים נפסק לפי תוכנית מאוחרת יותר כפי שפורט לעיל) אני מאמץ את חוות דעתו של השמאי רוגובין וקובע כי יש להעמיד את הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה, לפי הערכים שנקבעו על ידו, על סך של 62,584 ₪.

ה. פיצויים בגין הפרת חובה חקוקה

95. המבקשים טוענים כי יש לפצותם בגין הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), בשל הפרת החובה להציג הודעה על הפקעת החלקה, בניגוד לסעיף 5 לפקודת הקרקעות, ובשל הפרת החובה לשלם את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת תוך 90 יום ממועד תפישת החזקה במקרקעין, בניגוד לסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה.

96. לטענת המבקשים על מנת להחזיר את המצב לקדמותו ולהעמידם במצב אלמלא ההפקעה, יש לחייב את המשיבה לפצותם בקרקע חליפית.

97. המשיבה מצידה טוענת כי דין התביעה לפיצויים בשל הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות להידחות על הסף בשל זניחת הטענה בסיכומי המבקשים ובשל התיישנות. היא מוסיפה כי דין התביעה לפיצויים בשל הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה להידחות אף היא על הסף בשל היעדר עילה והתיישנות. לחלופין, היא טוענת כי דין טענות אלו להידחות לגופן.

98. עוד טוענת המשיבה כי המבקשים מבקשים בסיכומיהם כי בית המשפט יורה על פיצויים בגין הפרת חובה חקוקה על דרך של המצאת קרקע חלופית ולחלופין "צירוף ריבית ריאלית" לפיצויים שייפסקו להם לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961. לטענתה מדובר בסעדים שלא בא זכרם בתובענה או בעת הדיון וממילא לא הוגשה בקשה לתיקון התובענה. התובענה לא כומתה בכל הנוגע לסעד הכספי המבוקש (הפרשי הצמדה וריבית ריאליים) וממילא לא שולמה אגרה בגין סעד זה.

99. אני דוחה את הטענה שהתביעה לפיצויים בשל הפרת חובה חקוקה נזנחה בסיכומים, משום שהיא כלולה בסעיפים 110- 133 לסיכומים.

100. באשר לטענת המבקשים בדבר הפרת החובה לתת לבעלי הזכויות בחלקה הודעה אישית על ההפקעה בהתאם לסעיף 5 לפקודת הקרקעות, אני דוחה את הטענה מאחר שלא הוכחה. בהמרצת הפתיחה (סעיפים 10-12) המבקשים טוענים כי המשיבה הפרה את שלוש הדרכים המצטברות לפרסום הודעה (פרסום ברשומות, מסירת הודעה לאדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעל הקרקע או כאדם שיש לו טובת הנאה והנחת הודעה על הקרקע אשר עומדים להפקיע או בסמוך לה). המבקשים לא הציגו ראיות לתמיכה בטענתם ולא הניחו כל תשתית עובדתית להוכחתה. לא זו אף זו - לפי מעדותו של המבקש 6 לאביו דווקא כן נשלחה הודעה על ההפקעה: "עד שנודע לו שהאדמה הופקעה ושלחו לו שם אדמה הופקעה ואז הוא יצא מהאדמה" (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 5-7, ההדגשה שלי- מ' ר'). בשל כך אני דוחה את טענת המבקשים בעניין זה, בנוסף על כך שהטענה התיישנה.

101. באשר לטענה בדבר הפרת החובה לתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת תוך 90 יום בהתאם לסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, המשיבה טוענת לדחייתה בשל העדר עילה. וכך קובע סעיף 9א(א):

"בתוך 90 יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את החזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר מביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו על חשבון פיצויים המגיעים לו בגין רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות..."

הסעיף הוסף לחוק לתיקון דיני הרכישה במסגרת תיקון מס' 3 לחוק מיום 5.4.78, מכאן שחובת התשלום של הסכום שאינו שנוי במחלוקת לא הייתה קיימת במועד הפקעת החלקה 25.10.62. לסעיף 9א(א) אין תחולה רטרואקטיבית ועל כן עילת התביעה לפיו, בשל הפרת חובה חקוקה, קמה מיום הכנס התיקון לחוק ואילך (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 444 (מהדורה שביעית, 2008)). יוצא אפוא כי במועד הקובע לא חלה על המשיבה החובה לשלם את הסכום השנוי במחלוקת, חובה זו באה לעולם רק 18 שנה מאוחר יותר.

102. בעניין זה המשיבה טוענת להתיישנות הטענה בדבר הפרת החובה לפי לסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה. מנגד המבקשים טוענים כי התביעה מבוססת על מחדל של המשיבה, המתמשך עד היום, לכן מרוץ ההתיישנות כלל לא החל והמשיבה מנועה מלטעון טענת התיישנות. לטענתם אי תשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת היא עוולה מתמשכת ולפיכך חלות הוראות סעיף 89(1) לפקודת הנזיקין.

103. כללי ההתיישנות בתובענות מכוח עוולות נזיקיות מוסדרים בהוראה מיוחדת וספציפית הקבועה בסעיף 89 לפקודת הנזיקין שלהלן:

"89. תחילת ההתיישנות

לענין תקופת התיישנות בתובענות על עוולות - 'היום שנולדה עילת התובענה' הוא אחד מאלה:

(1) מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך - היום שבו חדל;

(2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק."

בעוד שסעיף 89(1) לפקודת הנזיקין עניינו בתובענות שעילתן מעשה או מחדל, סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין מדבר על תובענות שעילתן נזק שנגרם על-ידי מעשה או מחדל, דהיינו, תובענה שבה הנזק הינו חלק אינטגראלי מיסודות העוולה.

104. בניגוד לטענת המבקשים, הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, שכן תביעתם מבוססת על עוולת הפרת חובה חקוקה, אשר הנזק מהווה את אחד מיסודותיה של העוולה. לפיכך מניין 7 השנים יחל ממועד גילוי הנזק ואולם במקרה זה, נקבע רף עליון של 10 שנים ממועד אירוע הנזק, אף אם לא היה בידיעת התובע במועד האמור, כלומר עד שנת 1988, ולכן דין טענת המבקשים בעניין זה להידחות.

סיכומו של דבר, אני דוחה את טענות המבקשים בדבר הפרת חובה חקוקה מצד המשיבה.

ו. הוצאות נלוות עבור רכישת קרקע חלופית

105. המבקשים טוענים כי נפקע שהקרקע שהייתה בחזקתו נלקחה ממנו בניגוד לרצונו, ההיגיון נותן שהוא יבקש למצוא לו קרקע חליפית. לטענתם מאחר שהם מתכוונים לרכוש קרקע חליפית מיד לאחר מתן פסק דין סופי וקבלת הפיצויים המגיעים להם, ולאור העיקרון לפיו מטרת הפיצויים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, יש מקום לחייב את המשיבה בתשלום כל ההוצאות בגין רכישה זו. המבקשים מציינים כי הפקעת החלקה היא שגרמה לכך שהם ייאלצו לרכוש נכס חליפי ולשלם הוצאות שונות, ועל כן יש לחייב את המשיבה לשלם להם כל סכום בגין רכישת הנכס החלופי.

106. מנגד המשיבה טוענת כי דרישת המבקשים לפיצויי נוסף בגין הוצאות איתור מקרקעין חלופיים, הוצאות רכישה ומיסים היא דרישה חסרת אחיזה בדין או בהלכה הפסוקה. לטענתה אכן נמצאו לדרישה זו הדים בפסיקת בתי המשפט המחוזיים, אך גם בפסקי הדין המחוזיים נפסקו לתובע פיצוי בגין הוצאות נלוות רק מקום בו הוא הצביע על נזק הנובע במישרין מן ההפקעה, ולא כאשר מדובר בהוצאות שאין כל כוונה להוציאן.

107. כאמור, מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכויות שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו. לדעת המלומד א' קמר קיימת הצדקה לחייב את הרשות המפקיעה לשלם לבעל הזכויות גם הוצאות נלוות, כדוגמת מס רכישה והוצאות רכישה, שכן הן נובעות ממהות מטרתם של פיצויי ההפקעה (דיני הפקעת מקרקעין, עמ' 584). אלא שגישתו זו אינה תואמת את ההלכה הפסוקה והוא מסתמך רק על פסקי דין שניתנו בבתי משפט מחוזיים. בעניין זה אני מפנה לדבריו של כב' השופט דנציגר בע"א 10873/06 בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו (טרם פורסם, 22.2.10), סעיפים 25-26:

"צודק המערער בטענתו, כי פיצויי הפקעה באים להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה [ראו ע"א2274/06 עיריית חולון נ' זימק סעיף 25 (לא פורסם, 15.1.2009) והאסמכתאות שם; קמר, בעמ' 479]. עם זאת, עקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי. מילים אחרות, לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו. זהו "מבחן השוק החופשי" כפי שנקבע בסעיפים 12(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות...

בדרך זו פסעה הפסיקה בכל אותם מקרים בהם נדרש אומדנו של פיצוי הולם. המבחן שהדריכהּ, בהעניקו לנפקע את שוויין של הזכויות שהופקעו ממנו במועד ההפקעה ותו לא, הוא בעיקרו צופה פני עבר. אין הוא נדרש, בכפוף לחריג עליו נעמוד להלן, לבחינת האפשרות לרכישת נכס חלופי דומה [ראו ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, סעיף 28 לפסק דיני (לא פורסם, 31.5.2009) (להלן - עניין אליהו); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, סעיף 11 לפסק דינה של השופטת ארבל (לא פורסם, 9.12.2008); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, סעיף ו' לפסק דינו של השופט רובינשטיין (לא פורסם, 19.11.2007) (להלן - ענין מנשה)]...." (ההדגשות שלי- מ' ר').

ראו גם דבריו בהמשך (בפסקה 35):

"אותו הדין גם לעניין ההוצאות הנלוות שהמערער טוען כי הוא זכאי להן, כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה. באשר לאחרון, בעניין קלפא כבר נקבע, בהתאם לעקרונות המנחים עליהם עמדנו, כי לא קמה לנפקע זכאות לפיצוי על מס הרכישה שישא בו לכשירכוש בית עסק חלופי [שם, בעמ' 631; והשוו עם גישתו השונה של קמר, בעמ' 587], ובענייננו אף לא נטען כי נרכש עסק כזה. כך יש לנהוג גם באשר לשאר הוצאות הרכישה המבוקשות. גם כאן דעתו של המלומד א' קמר, אינה פוסעת בתלם ההלכה הפסוקה, ולפיה זכאי הנפקע להוצאות הרכישה [ראו קמר, בעמ' 584-588]. באסמכתאות עליהן הוא מתבסס, כולן מבתי המשפט דלמטה, אין כדי לשנות את ההלכה שנקבעה. כך, מפנה קמר לקביעותיו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגן הנשיאמ' טלגם), אשר הביע דעתו במספר פסקי דין בדבר הצורך "להוסיף על סכום ההערכה שנקבע ע"י השמאי המכריע פיצוי גלובלי של 10% עבור הוצאות העברה, שכ"ט ותווך" [ת"א (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, סעיף 6 לפסק דינו של סגן הנשיא טלגם (לא פורסם, 29.6.1999)]. אף שכוונת הדברים טובה, לא מצאנו להם, ובייחוד לקביעת "הפיצוי הגלובלי", עיגון בדין הקיים. לא בחוקי ההפקעה החלים בנדון ולא בהלכה הפסוקה."

לפיכך, איני מוצא לנכון לפסוק למבקשים פיצויים נוספים בגין הוצאות נלוות, אשר לא הוכחו, ולכן גם מטעם זה דין הטענה להידחות.

ז. התוצאה

108. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את המשיבה לשלם למבקשים (בכפוף לכתב שיפוי) פיצוי בגין הפקעת החלקה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בערך של 2,581 ל"י בתרגומם לשקלים חדשים (25 אגורות). בנוסף על המשיבה לשלם למבקשים פיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות בסך של 62,584 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 25.1.11 ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו כן, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשים אגרות המשפט ועוד הוצאות משפט בסך 23,200 ₪.

ניתן היום, י"א אדר תשע"ב, 05/03/2012, בהעדר הצדדים.

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים