מקרקעין - התיישנות – תקופת ההתיישנות -
בית המשפט דחה על הסף, מחמת התיישנות, תביעת זוכה בצוואת מנוח להשבת זכויות החכירה של המנוח במקרקעין בירושלים, שבוטלו בשל הצהרתו כנפקד.
בנוסף, מבלי לשנות מדחיית התביעה, נקבע כי המדינה פעלה שלא כדין בשלילת זכויות החכירה מהמנוח בטרם אפשרה לו לטעון כנגד הכרזתו כנפקד ופגיעה בקניינו כפי שאפשרה לחוכרים אחרים.
המנוח פרומקין חתם על חוזה חכירה על הקרן הקיימת לישראל לחכירת מגרש בירושלים עליו התחייב לבנות מבנה בשנת 1930, אולם עד ליציאת המנוח את הארץ בשנת 1953, לא בנה על המקרקעין, ושלמעשה נותרו מוזנחים ונטושים. בשנת 1970 הוציא האפוטרופוס לנכסי נפקדים למנוח תעודת נפקד, ובכך ביטל את זכויות החכירה של המנוח במקרקעין. בעקבות מתן צו לקיום צוות המנוח, וזכיית המבקשת מכוחה, איתרה המבקשת את הזכויות שנשללו מהמנוח וביקשה להשיב לה אותן, אולם בקשותיה נדחו.
לטענת המבקשת, פעולות המדינה לשלילת זכויות החכירה של המנוח מבלי לאפשר לו לטעון נגד השלילה פגעו באופן בלתי מידתי ותוך חריגה מסמכות בקניינו של המנוח, שלא ידע כלל על פעולות המדינה. פעולות המדינה, אף בוצעו תוך סתירה לרישום זכויות החכירה שנרשמו לטובת המנוח על המקרקעין בפנקס השטרות, ונמחקו בשלב מאוחר יותר על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים.
לטענת המשיבות, על התביעה חלה התיישנות, בעבור למעלה מעשרים וחמש שנים מעת היווצרות עילת התביעה ביחס למקרקעין מוסדרים ועד למועד הגשתה, ולכן יש לדחות על הסף את התביעה.
בית המשפט קבע:
עילת התביעה נוצרה ביום בו בוטלו זכויות החכירה של המנוח במקרקעין על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, לאחר שהמנוח הוכרז כנפקד בשנת 1970. בעצם ביטול זכויות החכירה, נשללו זכויות המנוח במקרקעין, וזאת נעשה מבלי שהתאפשר לו לטעון נגד פעולה זו, בעוד שזכות הטיעון ניתנה לחוכרים אחרים בטרם נשללה זכות החכירה שלהם במגרשים שחכרו. בכך פעלה המדינה שלא כדין.
עם זאת, מעת היווצרות עילת התביעה, בביטול זכויות החכירה של המנוח על ידי האפוטרופוס, בשנת 1970, ועד להגשת התביעה, חלפו למעלה מעשרים וחמש שנים, בעוד שסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח 1958, קובע תקופת התיישנות ביחס למקרקעין מוסדרים, כמו המקרקעין המדובר, לעשרים וחמש שנים.
כמו כן, נקבע כי המבקשת, כזוכה בצוואת המנוח, כפופה לרצף ההתיישנות שחל ביחס למנוח, וזאת לפי סעיף 18 לחוק ההתיישנות, ולכן אינה יכולה להסתייע בטענות כי לא ידעה שמעת פטירת המנוח החל מרוץ ההתיישנות.
בנוסף, המידע בדבר ביטול זכויות החכירה של המנוח נרשם במרשם המקרקעין, שהינו מרשם פתוח ונגיש לכל, ולכן המבקשת יכלה לעמוד על מעשה המדינה בשלילת זכויות החכירה של המנוח זמן רב קודם למועד בו הוגשה התביעה.
בניגוד לטענות המבקשת כנגד טענת המדינה להתיישנות, נקבע כי המדינה הינה כמו כל בעל דין אחר, לפי סעיף 2 לחוק לתיקון סדרי הדין האזרחי (המדינה כבעל דין), תשי"ח 1958, ולכן רשאית היא להעלות טענת התיישנות, גם אם עליה לעשות כן בזהירות לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה. אולם, מקום בו המדינה מעלה טענת התיישנות, יש לדון בה בדומה לבירור טענת כל בעל דין אחר.
התביעה נדחתה על הסף מחמת התיישנותה.
ניתן ביום 15.7.10 ע"י כב' הש' ר' שטרנברג אליעז סג"נ (מחוזי ירושלים)
בשם המבקשת: רפי שפירא ואברהם אברמן בשם המשיבים: מיכל הירשפלד.
בית המשפט המחוזי בירושלים
ה"פ 7236-08
SANDRINGHAM נ' קרן קימת לישראל ואח
בפני כב' השופטת רות שטרנברג אליעז
מבקשת
SANDRINGHAM GARDENS
באמצעות ב"כ עו"ד רפי שפירא ועו"ד אברהם אברמן
ממשרד עו"ד א. אברמזון ושות'
נגד
משיבים
1. קרן קימת לישראל
2. מינהל מקרקעי ישראל
3. האפוטרופוס לנכסי נפקדים
באמצעות ב"כ עו"ד מיכל הירשפלד, סגן בכיר א'
לפרקליטת מחוז ירושלים (אזרחי)
פסק דין
1. המרצת פתיחה שעניינה סעד הצהרתי בדבר השבת רישום זכות חכירה של יוסף בן צבי פרומקין ("פרומקין"), בחלקה 6 גוש 30130, ירושלים, שנמחקה מהמרשם והעברת הזכות על שם Sandringham Gardens, יוהנסבורג ("המבקשת"), הזוכה בנכס על פי צוואתו של פרומקין ז"ל.
התובענה הוגשה ב-16.6.08. ב-2.2.09 ניתנה רשות להפסקתה (תקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984), על מנת לבחון הסכמת המשיבים לשינוי הרישום כאמור ולביטול הכרזת הנפקדות של פרומקין. הניסיון לא עלה יפה. הצדדים חזרו לבית המשפט
ב-28.12.09.
ניתנה רשות לצירוף האפוטרופוס לנכסי נפקדים ("האפוטרופוס") כמשיב מספר 3.
הוגשו תצהירים ומסמכים. המצהירים (אלה שנתבקשו להיחקר), נחקרו על תצהיריהם. כל צד סיכם את טיעוניו בכשרון ובבהירות ראויים לשבח.
עובדות
2. על עיקרי העובדות אין מחלוקת בין הצדדים.
3. הפרשה מחזירה אותנו לשנות ה-30' ולמנדט הבריטי בארץ ישראל. ראשיתה ב-1933, עת ביקש יוסף פרומקין לקבוע את מקום מושבו בשכונת מקור חיים בירושלים. בקשתו אושרה על ידי ועד השכונה. נכרת חוזה בינו לבין הקרן הקיימת לישראל ("קק"ל") לחכירת חלקה בשכונה, בשטח של כ-1,220 מ"ר ("חוזה החכירה"). ב-24.1.1936 נרשם חוזה החכירה בפנקס השטרות במחוז ירושלים (שטר 419/36). חוזה החכירה קבע תקופת חכירה של 49 שנים (15.2.34 עד 31.12.83), וזכות חידוש ל-49 שנים נוספות. עוד נאמר בחוזה כי החוכר מתחייב לסיים בניית בית על הקרקע, לא יאוחר משנה מראשית החכירה. על החוכר מוטלת חובת תשלום דמי חכירה שנתיים. הוסכם כי קק"ל רשאית לדרוש את ביטול החוזה בשל צורך במקרקעין, מפאת "חשיבות ציבורית או לאומית".
4. בסמוך לחתימת חוזה החכירה עברו פרומקין, רעייתו שושנה ושתי בנותיהם, ברכה ויעל, להתגורר בשכונת מקור חיים, בשכירות בסמוך לביתה של משפחת גולדנברג (קרובי משפחה). פרומקין לא בנה על המקרקעין והחלקה נותרה בשיממונה עד עצם היום הזה. פרומקין, שהיה בן למשפחה ידועה וקרוב משפחתו של גד פרומקין, שופט בית המשפט העליון בתקופת המנדט, הפך לדמות בולטת ואף כיהן כ"מוכתר" השכונה. במפקד האוכלוסייה העברית שנערך באלול תרצ"ט (12.9.1939) בירושלים, נרשמו בני משפחת פרומקין כדיירים אצל בעל הבית מר לֶבַנִי. תחת "משלח יד" מופיע כי פרומקין הינו מורה פרטי ומוכתר השכונה (נספח א לבקשה מטעם המבקשת להוספת ראיות). פרומקין רכש מהלכים בממשלת המנדט ועבד בשירות הצבא הבריטי. על רקע קשרים אלה, נחשד בהעברת מידע על פעילות המחתרות היהודיות וכמי שהסגיר יהודים לידי ממשלת המנדט. ב-3.4.47 נעשה ניסיון להתנקש בחייו. לפי דיווח שפורסם בעיתון הארץ ב-4.4.1947 נורה ונפצע פרומקין באורח אנוש ("יהודי נורה בידי יהודים"; נספח ב' להודעה על חידוש התובענה).
= 2 =
5. ב-1953 הגיש פרומקין בקשה להגר לדרום אפריקה (נספח ג להודעה על חידוש התובענה). בבקשתו לקבלת אשרה, ציין פרומקין כי ברצונו להינשא לתושבת המדינה בשם Meriam Morris. במסמך זה גולל את מסכת קורותיו. לפי תיאורו, לאחר פציעתו ב-1947 הוא פונה לקפריסין להחלמה. מקפריסין המשיך לאנגליה ומשם לדרום אפריקה, יוהנסבורג. ככל הידוע, לא שב לישראל. באחרית ימיו חי פרומקין בבית אבות השייך לקהילה היהודית של יוהנסבורג. כשבעה ימים לפני פטירתו ציווה את רכושו לחברה המנהלת את בית האבות ("המבקשת"). פרומקין נפטר ביוהנסבורג ב-16.2.1972.
6. במהלך השנים שחלפו מיציאתו של פרומקין את הארץ, לא נעשה שימוש בחלקה שחכר בשכונת מקור חיים. ב-1960, לאחר שנערך הסדר זכויות בגוש, נרשמה החלקה בפנקס הזכויות על שם קק"ל. הרישום אינו כולל הערה בדבר זכות החכירה של פרומקין, על אף שהזכות הייתה רשומה בפנקס השטרות.
ב-12.1.1970 הוציא האפוטרופוס לפרומקין תעודת נפקדות לפי סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 ("חוק נכסי נפקדים"). בהתאם לכך, נרשמה ב-3.2.1970 בפנקס המקרקעין הערה בדבר זכות החכירה המוקנית לאפוטרופוס מטעמו של פרומקין.
ב-12.3.1970, חתם נציג האפוטרופוס על "שטר ביטול חכירה", המבטל את חוזה החכירה שנכרת בין פרומקין לבין קק"ל. בשטר לא צוין נימוק לביטול החכירה, ללא תמורה, שהאפוטרופוס היה רשאי להפקיד לזכותו של פרומקין.
7. ב-1.9.2002 בחלוף מעל לשלושים שנה, קוימה צוואתו של פרומקין (מ-10.2.1972), בבית המשפט לענייני משפחה בנצרת (תע (נצרת) 960/02). לימים ירשה המבקשת מכוח הצוואה, זכויות במקרקעין בטבריה שהיו בבעלות אביו של פרומקין (עדותו של מר מרדכי דוד, ע' 9 לפרוטוקול). בשלב זה שכרה המבקשת חוקר פרטי, לאיתור נכסים נוספים של המנוח בישראל. במסגרת זו, נודע למבקשת על הזכויות במקרקעין במקור חיים, מכוח חוזה החכירה.
ב-6.12.07 פנתה המבקשת אל מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל"; משיב 2), ומאוחר יותר אף אל האפוטרופוס (משיב 3), בדרישה להעביר לה את זכויותיו של פרומקין בחלקה האמורה. האפוטרופוס סירב לבטל את תעודת הנפקדות שהוצאה לפרומקין. המינהל דחה את הדרישה להשיב את זכות החכירה על כנה וטען כי חוזה החכירה בוטל כדין. בנסיבות אלה הגישה המבקשת את התובענה לביטול ההכרזה בדבר נפקדותו של פרומקין ולהשבת זכות החכירה בנכס במקור חיים.
טענות הצדדים
8. המבקשת טוענת כי קק"ל והמינהל פעלו שלא כדין וגרמו למחיקתה של זכות החכירה של פרומקין מהרישום. המשיבים לא פעלו, בעת הסדר הזכויות במקרקעין ב-1960, להעתקת רישום זכות החכירה מפנקס השטרות לפנקס הזכויות וב-1970 אף ביטלו את חוזה החכירה באופן המפלה את פרומקין לרעה, ביחס לבעלי זכויות חכירה בחלקות סמוכות שלא מילאו את תנאי החוזה.
עוד טוענת המבקשת כי האפוטרופוס טעה כאשר הכריז על פרומקין כנפקד, עקב שהייתו כביכול במדינת אויב. פרומקין לא שהה מעולם באחת המדינות המופיעות בחוק נכסי נפקדים, אחרי 1948. כמו כן, פעל האפוטרופוס שלא כדין כאשר הסכים ב-1970 לביטול זכות החכירה של פרומקין ולא דרש תמורה בגין הוויתור על הזכות.
9. משיבים 1 ו-2 מבקשים לדחות את התובענה על הסף עקב התיישנות עילת התביעה. לטענתם התגבשה העילה בענייננו, לכל המאוחר, בעת ביטול זכות החכירה ב-1970. לחלופין, יש לדחות את התובענה מחמת שיהוי שכן המבקשת ירשה את עזבונו של פרומקין ב-1972, אך פתחה בהליכים למימוש זכויותיה בנכס ב-2007, כעבור 35 שנים.
לגוף העניין טוענים המשיבים כי חוזה החכירה בוטל כדין, משלושה טעמים. הטעם הראשון, הכרזתו של פרומקין כנפקד; השני, הפרת תנאי חוזה החכירה על ידי פרומקין; הטעם השלישי, זניחת המקרקעין, המעידה על העדר עניין במימוש זכות החכירה.
משיב 3, האפוטרופוס לנכסי נפקדים, טוען כי הוצאתה של תעודת הנפקדות מעבירה את נטל ההוכחה אל החפץ בביטול הנפקדות. ואולם המבקשת לא הרימה את הנטל הרובץ לפתחה. כפועל יוצא, עומדת ההכרזה על הנפקדות של פרומקין בתוקפה. הוא הדין לגבי חתימת האפוטרופוס על שטר ביטול החכירה בהתאם לסמכויות המסורות לו על פי חוק.
התיישנות
10. נפתח את הדיון בטענת ההתיישנות שהיא בבחינת "מגן", אשר מטעמים של תקנת הציבור, אין המדינה מרבה לחסות בצילו. אם תתקבל טענת ההתיישנות, תידחה התובענה.
11. "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה." (סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 ("חוק ההתיישנות")).
במקרה שבפנינו, הכריז המפקח על נכסי נפקדים בהודעה לפי סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים, על פרומקין ועל זכות החכירה הרשומה על שמו בשטר 419/36, כנפקדים במובן החוק, (נספח ג לתשובת המדינה). מועד ההכרזה חל ב-12.1.1970, (כעולה ממכתב ששלח המפקח ב-11.11.1978; נספח ח לתשובת המדינה). פעולה זו
= 3 =
הקנתה לאפוטרופוס את הזכויות בנכס האמור. ב-12.3.1970 חתמו האפוטרופוס וקק"ל (על-ידי המינהל), על "שטר ביטול חכירה":
"שטר ביטול חכירה
הואיל וקרן הקיימת לישראל הנה הבעלים של החלקה הרשומה כחלקה 6 בגוש 30130 בירושלים - להלן החלקה.
והואיל וקיימת על החלקה זכות חכירה לדורות המוקנית לאפוטרופוס לנכסי נפקדים מטעם הנפקד יוסף בן צבי פרומקין לפי שטר 419/36.
לכן שטר זה מעיד כי הקרן הקיימת לישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים מבטלים בזה את זכות החכירה לפי השטר 419/36 הנ"ל וזאת ללא תמורה
ולראיה באנו על החתום
1) קרן הקיימת לישראל על ידי מינהל מקרקעי ישראל
2) האפוטרופוס לנכסי נפקדים"
(נספח ד לתשובת המדינה).
התוצאות המשפטיות של שתי הפעולות הללו הן שלילת הסטאטוס של פרומקין כבעל זכות חכירה לדורות, הקנייתה של הזכות לאפוטרופוס וביטולה של הזכות ללא התנגדות האפוטרופוס וללא קבלת תמורה. היום בו נוצרה עילת התביעה, אם כן, הוא יום ביטול החכירה ב-12.3.1970 (נספחים ד ו-ה לתשובת המדינה). המועד הקובע אליבא דהמבקשת, שראשיתו עם "גילוי" הנכסים שציווה לה פרומקין ב-1972, אינו מתקבל כמועד שממנו מתחילה תקופת ההתיישנות.
12. אין מחלוקת כי עילת התביעה במקרה שבפנינו עוסקת בזכויות במקרקעין מוסדרים. סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות קובע את תקופת ההתיישנות במקרקעין מעין אלה:
"במקרקעין - חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה".
13. המבקשת שהיא הנהנית על-פי צוואתו של פרומקין, כפופה לרצף ההתיישנות, מכוח סעיף 18 לחוק ההתיישנות:
"לענין חישוב תקופת ההתיישנות אין נפקא מינה אם הזכות נתבעת על ידי הזכאי המקורי או על ידי חליפו או אם הזכות נתבעת נגד החייב המקורי או נגד חליפו, ובלבד שאם נסבה הזכות בדרך ירושה, לא תסתיים תקופת ההתיישנות לפני שעברה לפחות שנה אחת מן היום שבו נסבה הזכות".
על סעיף זה נאמר בפרשת רע"א 8221/99 זוהר נ' זוהר (פורסם בנבו, 25.5.03):
"לאמור שניים: ראשית, כאשר המדובר הוא בחליף, תקופת ההתיישנות תיספר ממועד היווצרות העילה המקורית. שנית, לעניין יורשים, המהווים חליפים, קיים הסדר מיוחד, לפיו כאשר תקופת ההתיישנות לא הסתיימה בחיי המוריש, היא תימשך לפחות שנה אחת מהיום שבו נסבה הזכות".
מכאן, כי אין בפטירתו של פרומקין או בצוואתו כדי לסייע למבקשת בעצירת מרוץ ההתיישנות.
14. עיון במכלול ההוראות הללו מלמד על התיישנות עילת התביעה בתובענה שבפנינו. קושי זה לא נסתר מעיני המבקשת והיא טענה טענות שונות בניסיון להתמודד עמו.
15. המבקשת טענה לקיומן של זכויות שביושר מכוח חוזה החכירה אשר כוננו יחסי נאמנות בין קק"ל לבין פרומקין והביאו ללידתה של עילת התביעה ביום שבו כפרה קק"ל בנאמנותה,
ב-2007. טענה זו אינה יכולה לעמוד.
בענייננו, מדובר בזכויות שבדין אשר נרשמו בספרי השטרות ב-1934 ובמרשם המקרקעין
ב-1970. אמנם זכות החכירה של פרומקין לא הוסדרה עם עריכת הסדר הזכויות ב-1960, ואולם ב-3.2.1970 תוקן המרשם ונרשמה הערה בדבר הזכות:
"חכירה לדורות לטובת האפוטרופוס לנכסי נפקדים מטעם הנפקד יוסף בן צבי פרומקין לפי שטר מספר 419/36" (נספח ז לכתב התביעה).
בנסיבות אלה, לא ניתן לפנות אל דיני היושר (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, נ"ז (5) 49; ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, נ"ד (3) 487).
16. טענה נוספת של המבקשת היא להתיישנות שלא מדעת, לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
המבקשת טוענת כי לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת על ביטול זכות החכירה של פרומקין. ביטול זכות החכירה התגלה לה מרגע שפתחה בחיפוש אחר רכושו של פרומקין בישראל, בעקבות מידע אקראי שהגיע אליה. אף מטענה זו לא תצמח ישועה למבקשת. הפסיקה הנוגעת לסעיף 8 קבעה מבחן גילוי אובייקטיבי, המבוסס על קיומו של מחסום אובייקטיבי, בפני גילוי העובדות המהוות עילה לתובענה:
"נדרש קיומו של גורם אובייקטיבי, אשר בעטיו גם מאמץ סביר הננקט לצורך גילוי לא היה נושא פרי. קיומו של גורם אובייקטיבי כזה אינו מותנה בשאלה מתי ובאיזו נקודת זמן החליט התובע להתחיל לפעול לצורך איסוף הנתונים העובדתיים הנדרשים לצורך בירור עילת התביעה, בין בכוחות עצמו ובין בעזרת איש מקצוע,
= 4 =
לרבות עורך דין." (ע"א 9788/07 עיזבון מרמש נ' ד"ר שלזינגר (פורסם בנבו, 30.5.10) וכן ראו ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה (פורסם בנבו, 12.07.10)).
במקרה שבפנינו החל מרוץ ההתיישנות כשנתיים לפני מותו של פרומקין ומאז ועד להגשת התובענה, חלפו שנות דור. למעשה לא יזמה המבקשת שום פעולה לקיום הצוואה, עד שהחלה, כבר בתום תקופת ההתיישנות, בחיפוש נכסים שהיו בבעלות המנוח. לא זו אף זו, הרישום בספרי הזכויות מעיד בעליל על עילת התביעה, והרישום פתוח ונגיש לכל מתעניין.
17. המבקשת מוסיפה וטוענת כי התנהלות המדינה בפרשה זו משתיקה אותה מהעלאת טענת התיישנות:
"במקרה הזה רישום זכויותיו של פרומקין על הקרקע היה צריך להיעשות על ידי משיבים 1 או 2. שעה שהם לא עשו כן, אין יכולים הם היום לעמוד בפני בית המשפט ולומר שאמנם נכון הוא שהם המעוולים אך חלוף הזמן מתקן עוולתם" (סיכומי המבקשת, עמ' 42 לפרוטוקול).
אף טענה זו אינה מבוססת. בסופו של יום לא ניתן לברוח מהעובדה כי הזכות על המקרקעין נרשמה ב-1970, ובכך תוקנה מחיקתה מהמרשם ב-1960.
18. נותר לדון בטענת המבקשת כי באי כוח המדינה פעלו בניגוד להנחיות היועץ המשפטי לממשלה וכי לא היה מקום לטעון להתיישנות התביעה, בנסיבות המיוחדות של המקרה.
הנחיה מספר 16.8 של היועץ המשפטי לממשלה, ממרץ 2007:
"ב.ככלל, יש לטעון טענת התיישנות, ובפרט בנסיבות אלה:
1. כאשר נגרם למדינה נזק ראייתי בשל חלוף הזמן;
2.כאשר יש למדינה טיעונים נוספים להגנתה;
3.כאשר טענת ההתיישנות עשויה להועיל להקטנה הנזק שהמדינה עלולה לחוב בגינו. לדוגמא: במצב שבו יש, לכאורה, חייבים נוספים פרט למדינה, שעשויים לטעון טענת התיישנות, או במצב שבו תנאי ביטוח שהמדינה מבוטחת בו מחייבים, לכאורה, העלאת הטענה".
הנחיה זו שונה באופן בולט מקודמתה. השינוי נעוץ בהרחבה משמעותית של שיקול הדעת של הפרקליט המייצג את המדינה, להפעלת מחסום ההתיישנות, במטרה למנוע הוצאה כספית ניכרת למדינה. מקומם של השיקולים הערכיים הצטמצם.
השאלה האם ראוי למדינה לוותר על ההגנה שמעניקה ההתיישנות לאור "מכלול הראיות והנסיבות הקשורות לתביעה, לרבות אלה הקשורות לתקופה שבגינה התיישנה..." כאשר היא עשויה להועיל "להקטנת הנזק שהמדינה עלולה לחוב בגינו", היא הניצבת עתה בקדמת הבמה ולא חובת הצדק.
במשפט האזרחי דין המדינה כדין כל בעל דין (סעיף 2 לחוק לתיקון סדרי הדין האזרחי (המדינה כבעל דין) תשי"ח-1958). מכאן כי על בית-המשפט לדון בטענת התיישנות הנשמעת מפי המדינה, מאותם שיקולים שהוא דן בטענה זו כאשר היא נטענת על -ידי מתדיינים אחרים.
19. סוף דבר; דין התובענה להידחות עקב התיישנות עילת התביעה. התוצאה מייתרת את הדיון בטענת השיהוי שמקורו בדיני היושר. יחד עם זאת, מצאתי לנכון, לאור הנסיבות היחודיות, של הפרשה שלפנינו לדון אף בטענות המבקשת לגוף התובענה.
20. שני נושאים עומדים בפנינו; האחד, האם היתה החלקה במקור חיים "נכס נפקד", השני, האם היתה רשאית קק"ל לבטל את חוזה החכירה של פרומקין.
21.
האם החלקה במקור חיים הייתה "נכס נפקד"?
22. הנושא הראשון בו נדון הוא נפקדותו של פרומקין.
שלוש עתירות העלתה המבקשת בעניין זה:
הראשונה; לקבוע כי פרומקין לא היה נפקד ולכן לא הוקנה הנכס לאפוטרופוס, על-פי דין.
השנייה; להורות על השבת הנכס לפי סעיף 28 לחוק נכסי נפקדים.
השלישית; לקבוע כי ויתור האפוטרופוס על זכות החכירה היה שלא כדין.
בעתירה השנייה והשלישית מנועה אנוכי מלדון שכן הסמכות העניינית בסוגיות אלה נתונה לבית המשפט הגבוה לצדק (ע"א 8481/05 לולו נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 28.2.07); ע"א 9575/02 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' בהאי (פורסם בנבו, 7.7.2010)).
23. ב-12.1.1970 הוצאה תעודת נפקדות לפי סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים, המכריזה כי פרומקין הינו נפקד במשמעות החוק וכי החלקה במקור חיים, הינה נכס נפקד במובן החוק. נכסים אחרים לא הוזכרו (נספח ג לתשובת המדינה). במכתב מ-11.11.1978 כותב המפקח על נכסי נפקדים, יחזקאל סופר, למפקח נכסים אצל האפוטרופוס הכללי, ש. זיו:
"לפי מידע שבידינו שהה הנ"ל בירדן לאחר שנת 1948 ולכן זכויותיו הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים" (נספח ח לתשובת המדינה).
במכתבו מ-23.11.78 חוזר מר סופר על תוכן המכתב מ-11.11.1978 ומוסיף כי חוזה החכירה בוטל על ידי האפוטרופוס. מתצהירו ומעדותו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים דהיום, מר רונן ברוך, ניתן להבין כי אין מסמכים נוספים הנוגעים להכרזתו של פרומקין כנפקד, או השופכים אור על מקור ההנחה כי פרומקין שהה בתקופה האמורה בירדן, אם בכלל.
24. לטענת המבקשת, פרומקין לא שהה מעולם בירדן. לעניין זה, הציגה המבקשת מסמכים שונים. החשוב
= 5 =
מביניהם לענייננו, נכתב בשפה האנגלית, צןרף על ידי פרומקין לבקשה
מ-1953, לקבלת אשרת הגירה לדרום אפריקה. בבקשה זו הוא מספר על עצמו, בין היתר, שנולד בארץ ישראל למשפחה יהודית נכבדת; בין השנים 1914-1920 התגורר באוסטרליה בה עסק בהוראת השפה העברית; בין השנים 1920-1928 שימש כמורה לעברית בדרום אפריקה; ב-1928 חזר לארץ ישראל ושימש בתפקידים שונים ובין היתר הועסק על ידי שירותי הביטחון הבריטיים; ב-6.4.1942 נפצע באורח קשה (אינו מפרט את פשר הפציעה, הכוונה ככל הנראה לפציעתו ב-1947 מירי מתנקשים); ב-1.8.1947 פונה על ידי הביטחון הבריטי להחלמה בקפריסין; נפצע שוב ב-28.4.1948 בתאונת דרכים; אחרי שהתאושש גם מפגיעה זו פונה ללונדון על ידי משרד המלחמה הבריטי. כעת, בשל רצונו להינשא לבת המדינה ובשל קשיי הסתגלות למזג האוויר הבריטי, הוא מבקש להגר לדרום אפריקה. ודוק, שמה של ירדן אינו מופיע ברשימת המדינות שמנה פרומקין בבקשתו המפורטת. על אף שלכאורה לא הייתה סיבה להסתיר פרט זה, בהתחשב בכך שגם ירדן הייתה תחת שלטון בריטי בזמן שלטון המנדט על ארץ ישראל. ניתן לראות כי פרומקין אינו מסתיר את האמת מהמדינה שהסכימה לקלוט אותו ואף מציין בגילוי לב שאינו אהוד על בני עמו במדינת המוצא.
25. עוד סומכת המבקשת דבריה על מכתב רשמי שנשלח מיושב ראש ועדת בחירת המהגרים (Immigrants' Selection Committee) של דרום אפריקה בלונדון, למשרד הפנים של דרום אפריקה בפרטוריה:
"… On his return to Palestine in 1928 Mr. Frumkin was employed by the British Military Authorities as a special constable and security officer. It would appear that while engaged in these activities he incurred the displeasure of the Jewish Underground movement and was involved in a shooting incident. As a result of this, the British Government arranged for his evacuation to Cyprus, where he remained until 1948, when he came to England. " (נספח ה להודעה על חידוש התובענה)
גם במסמך זה אין אנו מוצאים שהייה בירדן לאחר 1948, אף כי הוא כולל פרטים שמהגר מצוי ייטה להסתיר ממדינה המתבקשת לקלוט אותו. מכל אלה חפצה המבקשת להסיק כי תנאי היסוד הנדרש על פי חוק נכסי נפקדים, להכרזה על פרומקין כנפקד, לא התקיים כלל, ומכאן שראוי לקבל את הבקשה ולהורות על ביטול תעודת הנפקדות, משהוכח "היפוכו של דבר" (סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים).
26. האפוטרופוס לנכסי נפקדים דוחה את טענות המבקשת. ראשית הוא טוען לתחולת חזקת התקינות המנהלית שלפיה חזקה כי הפעולות שביצע נעשו על פי הוראות החוק ובתום לב. מכאן כי תעודת הנפקדות מהווה ראייה חותכת להיותו של פרומקין נפקד.
עוד נטען כי תקיפה זו של ההכרזה על הנפקדות, נעשית בשיהוי רב, כארבעים שנים מיום ההכרזה וכ-38 שנים מפטירתו של פרומקין. השיהוי מקשה להגיע אל המסמכים ולערוך חקירה של המעורבים בהכרזה. נגרם אפוא למשיבים נזק ראייתי, ואין אלא להסתפק בתעודת הנפקדות ובמסמכים האחרים שנזכרו לעיל, כדי להגיע למסקנה כי פרומקין אכן שהה בירדן.
עוד טוען משיב 3, כי משנחתמה הודעה בכתב על הנפקדות, עובר נטל ההוכחה אל מבקש הביטול. לטענת האפוטרופוס לא הורם נטל זה. הוצגו מסמכים, מפרי עטו של פרומקין או מסמכים המבוססים על טענותיו ואולם ראיות בלתי תלויות על מקומות בהם שהה פרומקין בצאתו מארץ ישראל, לא הוצגו. ממילא, נטען על ידי משיב 3, אין במסמכים שהציגה המבקשת כדי ללמדנו היכן שהה פרומקין מאז שעזב את ארץ ישראל ב-1947 ועד הגיעו לדרום אפריקה ב-1953. אף אין בהם לשלול את האפשרות כי שהה במהלך תקופה זו בירדן ולו לזמן קצר.
27. חוק נכסי נפקדים שמכוחו הוצאה תעודת הנפקדות, קובע בסעיף 1 כי מי שהיה בעליו של נכס בתחום מדינת ישראל, ובתקופה שבין 1948 ועד ביטול מצב החירום, שהה במדינות שונות ובהן ירדן, ייחשב כנפקד.
בסעיף 4 נאמר כי נכס נפקד מוקנה לאפוטרופוס, וכל זכות שהייתה לנפקד עוברת אף היא לאפוטרופוס.
סעיף 30 קובע דיני ראיות מיוחדים; משאישר האפוטרופוס בכתב כי אדם הוא נפקד או כי נכס הוא נכס נפקד, ייחשב לנפקד "כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר".
אכן, בית המשפט העליון ובית משפט זה הלכו בעקבות ההלכה האומרת כי הכרזת האפוטרופוס על נכס "נפקד", מהווה ראייה לכאורה להיות אותו נכס נפקד. על הטוען ל"היפוכו של דבר" מוטל הן נטל השכנוע והן נטל הבאת הראיות. עדיין, נטל זה אינו מחייב את המבקש להוכיח מעבר למידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, כדי להראות כי אינו נפקד, במשמעות החוק (ע"א 1397/90 דיאב נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, מ"ו (5) 789; תא (י-ם) 8135/06 אלקדאמני נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 7.7.2009); תא (י-ם) 4030/02 חלים נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 13.4.08)).
28. המבקשת הראתה כי רבים מתושבי השכונה והיישוב בארץ ישראל נטרו טינה לפרומקין בשל מה שנראה להם כבגידה במאבק המחתרות בשלטון הבריטי. אחד מתושבי השכונה הוותיקים הצהיר על כך ב-14.01.09 (סעיף 8 לתצהיר). לא נדרשה חקירה נגדית של המצהיר. בכוחן של הנסיבות הללו להציע הסבר מתקבל על הדעת להוצאת תעודת הנפקדות לפרומקין. ודוק, הטענה הפוזיטיבית כי פרומקין שהה בירדן לא גובתה בשום ראיה, על אף שנמצא תושב השכונה שהיה מוכן להצהיר כי הוא חבר אל אויבי ישראל ועזב את הארץ.
זאת ועוד, המבקשת הציגה מסמך בחתימתו של פרומקין שנערך כחמש שנים אחרי שעזב את ארץ ישראל. במסמך זה פירט פרומקין בהרחבה ובגילוי לב, את הקורות אותו ואף לא השמיט פרטים שהיה בהם לכאורה לייחס לו שיתוף פעולה עם הבריטים נגד חברי המחתרות היהודיות. לאור האמור, ייקשה להניח כי היה לפרומקין עניין להסתיר את שהותו בירדן. עובדה היא כי שהות בירדן לא הוזכרה על-ידו כלל ומכאן כי לא שהה בירדן. המדינה, מצדה, לא הציגה ולו בדל ראייה לשהייתו של פרומקין בירדן.
= 6 =
29. משכך, ניתן לקבוע כי פרומקין לא היה "נפקד" במשמעות מונח זה בחוק נכסי נפקדים. כפועל יוצא זכותו במקרקעין לא הייתה נכס נפקד, כמשמעו בחוק נכסי נפקדים. מכאן כי היה מקום לקבל את העתירה ולקבוע כי "הוכח היפוכו של דבר" (סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים).
30.
האם עמדו קק"ל והמינהל בחובותיהם לפי חוזה החכירה
31. מהנסח ההיסטורי של החלקה כפי שהוצג בפני בית המשפט (נספח ז' לכתב התביעה), עולה שהחלקה הייתה רשומה בספרי האחוזה בבעלות Keren Kayemeth Leisrael Co. Ltd החל מ-25.11.30. יוסף בן צבי פרומקין - Joseph Ben Zevi Frumkin נרשם כבעל זכות חכירה - Lease, החל מ-24.1.36.
ב-28.8.1960, עם סיומו של הליך הסדר הקרקעות בגוש 30130, נרשמה החלקה בפנקס הזכויות אצל רשם המקרקעין, וקק"ל נרשמה כבעלים. בכתב יד הוספה, לצד רישום הבעלות, ההערה "חכירה לא הוסדרה". גם המבקשת וגם המשיבות טענו כי אין הן יודעות מדוע לא הועתקה זכות החכירה מספרי האחוזה לפנקס הזכויות ולא הביאו ראיות בעניין זה. מר אברהם נאוי, ממונה מחוזי על רישום והסדר במינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, הצהיר כי הדבר נעשה "מסיבה לא ברורה" (סעיף 6 לתצהירו של נאוי).
32. לטענת המבקשת, הייתה מוטלת על קק"ל החובה להעביר בזמן אמת, את רישום זכות החכירה מספרי האחוזה לספרי הזכויות. משלא נהגה כך, הפרה הקרן את חובתה כלפי פרומקין. ניתן לראות בדבריו של מר נאוי הודאה בטעות שנעשתה בעת הרישום.
המשיבים דוחים טענה זו. לדבריהם, מצביעה עדותו של מר נאוי על כנותו ויושרו. ספק אם אמנם קרתה טעות באי רישום זכות החכירה. מכל מקום לא הוכחו לטענת המשיבים, כוונת זדון או כוונה אחרת באי הרישום בפנקס הזכויות, במועד.
33. לא ראיתי צורך להכריע בשאלה זו. ממילא, גם אם כפרה הקרן הקיימת לישראל בקיומה של זכות החכירה ומשום כך לא נרשמה הזכות בספרי המקרקעין, נראה כי הקרן המשיכה להודות בקיומה. כך למשל, אנו מוצאים את זכות החכירה של פרומקין, במכתבו של אבישי ספיר, סגן היועץ המשפטי של המינהל מ-14.1.68 (נספח ו' לתשובת המדינה); הזכות מופיעה בחוברת "יובל לחכירה", (נספח ט' לכתב התביעה); ובהערה שנרשמה לזכותו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים ב-3.2.1970 בזו הלשון:
"חכירה לדורות לטובת האפוטרופוס לנכסי נפקדים מטעם הנפקד יוסף בן צבי פרומקין לפי שטר 419/36" (נספח ז' לכתב התביעה).
מכאן כי לא הוכחה כוונה להעלים את הזכות.
34. נותר להכריע בשאלה האם קק"ל והמינהל היו רשאים לבטל את חוזה החכירה;
ב-5.2.1934 נכרת חוזה החכירה בין פרומקין וקק"ל (נספח א' לתשובת המדינה). סעיף ב' לחוזה החכירה קובע תקופת חכירה בת 49 שנים, מ-15.2.34 ועד 31.12.83, ובסעיף יח נקבע:
"בגמר תקופת-החכירה בהתאם לחוזה הנוכחי - תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים, על יסוד חזות-החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמת שכונת "מקור חיים", אם החוכר יבקש על כך בכתב שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת-החכירה בהתאם לחוזה הנוכחי".
עוד קובע החוזה חובות וזכויות של החוכר:
"ג. המגרש הנחכר נחכר לחוכר לתקופת-החכירה למטרת בנין בית לדירתו וסידור חצר וגן על ידו. אסור לחוכר להשתמש במגרש הנחכר גם לצרכים אחרים ו/או להכניס שינויים בבית ו/או להוסיף לבית מבלי הסכמה מפורשת למפרע בכתב מהמחכיר.
ד. החוכר מחויב להתחיל לבנות בית על המגרש הנחכר, שנמסר לו לפי חוזה החכירה הזה, לא יאוחר משלושה חדשים מיום חתימת החוזה הנוכחי ולגמור את בנין הבית לא יאוחר משנים עשר חדשים מיום חתימת החוזה הנוכחי.
ז. החוכר מחויב לשלם למחכיר דמי-חכירה שנתיים בעד המגרש הנחכר במכסת 3% (שלושה אחוזים למאה) מערך הקרקע, העולים לסכום של ... אם החוכר יפגר לשלם את דמי-החכירה במועדם - יהא מחויב לשלם למחכיר ...
יג. החוכר מחויב לשלם את כל מיסי הממשלה והעירייה ואת כל המיסים האחרים החלים על המגרש הנחכר ועל הבית הנבנה על המגרש.
יד. החוכר מחויב להעסיק בכל עבודות הבנייה של הבית, הנבנה על-ידי החוכר על המגרש הנחכר, ובכל מקרה שתידרש לו עבודה שכירה בעבודות הגן והחצר ועבודות-הבית, אך ורק פועלים יהודים.
טו. החוכר מחויב לשבות על מגרשו בשבת ובחגי-ישראל מכל עבודות בנין ומלאכה ועבודות שדה וכרם ומפעלי תעשיה ומסחר.
טז. במקרה שהמחכיר ימצא לנחוץ, במשך זמן קיום החוזה הזה, מסיבות חשיבות ציבורית או לאומית, לקבל בחזרה מהחוכר את המגרש הנחכר - יהיה המחכיר חפשי לבטל את החוזה הזה ולקבל בחזרה את המגרש הנחכר עם הבית אחרי שישלם לחוכר את ערך הבית וההשבחות שנעשו על-ידי החוכר המגרש הנחכר וגם פיצוי בעד הנזק שנגרם על-ידי ההעברה. הערכת הבית והתשבחות וסכום הנזק, כמו כן ההחלטה אם הסיבות של המחכיר על רצונו לקבל בחזרה מהחוכר את המגרש הנחכר הן מספיקות, - יקבעו, במקרה של אי-הסכמה בין הצדדים, על ידי ועדה...
יז. אם החוכר יעבור על איזה תנאי מתנאי החוזה הנוכחי, מחוץ למקרים שפיצויים בעד העבירה עליהם
= 7 =
קבועים לחוד, יהא מחויב לשלם למחכיר פיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך ..."
35. כפי שכבר צויין לא עמד פרומקיןן בתנאי החוזה. לא נבנה בית על החלקה ולא שולמו דמי חכירה שנתיים ומיסים החלים על המקרקעין.
36. אין ספק כי קק"ל והמינהל, היו מעוניינים לבטל את חוזה החכירה. ממכתב שנשלח
ב-14.1.68 מעו"ד אבישי ספיר לאפוטרופוס הכללי, עולה כי שנתיים לפני שהוכרז פרומקין כנפקד, כבר פעלו המשיבים לביטול חוזה החכירה:
"... מזה למעלה מ-20 שנה נעלמו עקבותיו של החוכר הנ"ל ואין איש יודע את מקום הימצאו או אם הוא קיים או לא קיים.
בשנת 1960 הוסדרה החלקה הנ"ל ונרשמה ע"ש קק"ל. ביחס לחכירה - אף אדם לא תבע את החכירה ולפיכך נרשמה רק הערה בספרי האחוזה: "חכירה לא הוסדרה".
המגרש עומד היום ריק בלא כל מבנה, ולא נעשה בו כל פעולה אחרת.
הנעדר הנ"ל אינו משלם כמובן דמי-חכירה ואינו משלם את כל הוצאות פיתוח וכיוצ"ב.
מינהל מקרקעי ישראל מעונין להחזיר את המגרש לזכותו ולבטל את רישום החכירה במשרד ספרי האחוזה מהסיבות המוזכרות לעיל...
אני מבקש איפוא, בהסתמך על שיחתך הטלפונית עם היועץ המשפטי למינהל ד"ר י. דגון - להסכים לבטול החכירה מטעם הנעדר מר יוסף בן צבי פרומקין.
ברצוני להביא לידיעתך כי ביחס למגרש הנדון הצטברו חובות כבדים, הן דמי-חכירה, הן ריבית פיגורים, הן אגרות ומסי קרקע (ממשלתיים ועירוניים) אגרות ביוב והוצאות פיתוח נוספות." (נספח ו' לתשובת המדינה).
ממכתבו זה של עו"ד ספיר ניתן ללמוד כי באותה תקופה ביקש המינהל להשיב לעצמו את הזכויות בחלקה שהוחכרה לפרומקין.
במכתב נאמר כי קק"ל והמינהל "מצאו לנחוץ לקבל בחזרה לחזקתם את המגרש המוחכר מסיבות חשיבות לאומית וציבורית". הנימוקים הנוספים המופיעים במכתב: אי בניית הבית, הצטברות חובות בגין דמי חכירה ומיסים, אינם מופיעים כחלק מהעילה לביטול החוזה, אלא כתימוכין לבקשה.
העובדות מלמדות כי חוזה החכירה לא בוטל באמצעות האפוטרופוס הכללי. המדינה צירפה לתשובתה, מכתב מ-3.11.69 מאת ש. וינוגרד, האפוטרופוס הכללי, המודיע כי משרדו לא מונה לנהל את רכושו של פרומקין וכי אין בידו לסייע למינהל (נספח ז' לתשובת המדינה).
37. חוזה החכירה אכן בוטל סמוך להכרזת הנפקדות ולהקניית החלקה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (שטר ביטול החכירה מ-12.3.70, מצוטט לעיל; נספח ד לתשובת המדינה). בטענותיהם, זנחו המשיבים 2 ו-3 את הנימוק שקק"ל חפצה להחזיר לעצמה את הזכויות במקרקעין, מסיבות של "חשיבות לאומית וציבורית" וטוב שכך. אילו אכן היו המקרקעין הללו בעלי חשיבות כה רבה, ייקשה להסביר מדוע הם עומדים בשממונם עד עצם היום הזה.
38. המבקשת טוענת כי קק"ל והמינהל ביטלו את החוזה שלא כדין, תוך פגיעה בזכות הקניין של פרומקין והפלייתו לרעה. התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של קיום חוזה בתום לב.
טענה זו מבססת המבקשת על שלושה פגמים שנמצאו בביטול החוזה:
1) בחלקות השכנות לחלקה של פרומקין לא נבנו בתים, אך זכויות החכירה לא בוטלו ע"י המשיבים 1 ו-2.
2) הוא הדין לגבי חלקות שכנות שבהן לא שולמו דמי חכירה במועד.
3) לא עלה בידי המשיבים להצביע על מאמץ כן שנעשה בכדי לעלות על עקבותיו של פרומקין באמצעות בני משפחתו בישראל, על מנת להודיע לו על הכוונה לבטל את חוזה החכירה.
לעניין זה מפנה המבקשת לתצהיר שהוגש על ידי המדינה מפיו של דוד כתר, מותיקי שכונת מקור חיים, אשר סיפר:
"בשנת 1951 הגיעה אלי הגב' שושנה פרומקין, רעייתו, וביקשה ממני מכתב שיאשר לה שהדברים שיוחסו לפרומקין לא היו נכונים, על מנת שהוא יוכל לחזור לביתו. מובן שסירבתי לעשות כן" (סעיף 11 לתצהיר מיום 14.1.09).
המבקשת הגישה את תצהירה של קרובת משפחה, צילה פרנקל, אשר נחקרה על התצהיר והעידה על יחסי קרבה והערכה שרכשו בני המשפחה בישראל, לפרומקין ששמר על קשר עם משפחתו בישראל באמצעות הדואר (נספח ה לבקשת המבקשת להוספת ראיות).
39. טענת משיבים 2 ו-3 היא כי פרומקין הפר את חוזה החכירה ומחדליו הקימו להם עילה טובה לביטולו. כמו כן נטען כי המקרה של פרומקין היה מקרה יחיד שכן מעולם לא הוכרז חוכר אחר כנפקד, על כן לא מדובר באפליה. לחילופין, נטען על-ידי המשיבים כי חוזה החכירה מתיר לקק"ל לא להאריך את תקופת החכירה מעבר ל-49 שנים, אם לא התקבלה בקשת החוכר להארכה. לכן גם אם נפלו פגמים בביטול ב-1970, הרי שזכות התביעה פקעה מאליה ב- 1983, בתום תקופת החכירה.
40. לא ניתן לקבל טיעון זה; הוכח כי המשיבים ביקשו לבטל את חוזה החכירה כבר ב-1968, אם לא קודם לכן, אך לא יצרו קשר עם פרומקין או עם בני משפחתו, על מנת להודיע על כוונתם זו, על אף שהדבר היה בהישג יד. בעניין זה די לנו בעדותו הכנה והמרשימה של מר אברהם נאוי, ממונה מחוזי לרישום במינהל מקרקעי ישראל מזה 18 שנה. בתשובה לשאלה בכמה מקרים בוטל חוזה החכירה עקב חוב כספי כלפי המינהל, השיב:
"אף לא אחד. יש למינהל מנגנוני גבייה. מי שמפגר בתשלומים פונים אלי. הסנקציה של לבטל זכות חכירה,
= 8 =
להוציא אדם מביתו על זה שחייב 50 או 60 לירות לא הגיוני ולא סביר ובית המשפט גם לא ייתן פסק דין לסילוק יד להוציא אדם מביתו על חוב כזה" (ע' 33 לפרוטוקול).
אם לא די בכך, הרי לשאלת בית המשפט השיב מר נאוי כי עניין זה גם לא היווה עילה לאי הארכת חוזי חכירה מעבר ל-49 השנים הראשונות: "לשאלת בית המשפט אני משיב שאי תשלום דמי חכירה לא היה עילה לאי חידוש החכירה. דרשנו את התשלום אבל הארכנו את החכירה" (ע' 33 לפרוטוקול).
עוד הוסיף מר נאוי כי גם אי בניית בית על החלקה, לא גרר אובדן הזכות הקניינית של החוכרים (עמ' 34 לפרוטוקול).
41. מכל אלה עולה כי ביטול זכות החכירה על ידי קק"ל והמינהל אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בקיום חוזה:
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה" (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973).
אמנם, חוק החוזים (חלק כללי) נחקק אחרי כריתת החוזה שבפנינו וביטולו, אך העקרונות האוניברסאליים של תום הלב בשימוש בזכות על פי חוזה, קדמו לחוק וחלים גם על קיומו של חוזה החכירה נשוא התובענה (ע"א 230/68 עדני נ' כהן, כ"ג (1) 142; ע"א 242/70 משעולי הכרך נ' גרובנר כ"ד (2) 692; ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בע"מ, ל"ג (1) 617).
42. סוף דבר, לא היה מקום לביטול חוזה החכירה של פרומקין תוך פגיעה בזכותו לקניין, מבלי ליתן לו הזדמנות שווה לזו שניתנה לחוכרים אחרים. ואולם, משהתיישנה עילת התביעה, לא נותר לבית המשפט אלא לדחותה.
43. בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.
ניתן היום, ד' אב תש"ע, 15/07/2010, בהעדר הצדדים.
1 מתוך 1
