מקרקעין - שכירות – תנאים - בית המשפט הפך את פסק דינו של בית משפט השלום וקבע כי המשכירים, הפרו באופן יסודי חוזה שכירות נכס מסחרי כלפי השוכרת, עת מסרו לידיה נכס עם בור ספיגה ולא עם חיבור לרשת הביוב העירונית, כמתחייב מחוק המים ותקנותיו.
נקבע כי בכך מנעו ממנה לקבל רישיון עסק וגרמו לה להפסדים, ומנגד קבע כי מאחר והשוכרת נותרה להחזיק בנכס חרף ההפרות ולא שילמה דמי שכירות, גם בתקופת האופציה, יופחתו דמי השכירות שלא שילמה בשיעור שווה לשיעור ירידת התקבולים בעסקה ביחס לתקבולים לפני שכירות המושכר.
המשיבים השכירו נכס מסחרי לשוכרת, שלה היו שלושה ערבים, שאחת מהם מסרה שלושה שיקים לביטחון עם חתימות "בלנקו" בלבד, ללא סכום. במהלך השיפוצים שביצעה השוכרת בנכס נשברה מערכת הביוב במושכר, והשוכרת דרשה את חיבור הנכס לרשת הביוב העירונית בעקבות דרישה שקיבלה מהעירייה לצורך קבלת רישיון עסק, אולם המשכירים סירבו, ולכן נותרה השוכרת בנכס במשך שנת השכירות הראשונה ומרבית תקופת האופציה, מבלי ששיגרה הודעה על מימושה, ולא שילמה את מלוא דמי השכירות והארנונה.
בשל כך, תבעו אותה המשכירים בבית משפט השלום, שם נקבע כי היא ידעה על מצב הביוב במושכר לפני שחתמה על החוזה, והיא שגרמה לנזקיה בכך שלא תיקנה את המערכת, ולא קיימת חובה על המשכירים לחבר את המערכת לרשת העירונית. עוד נקבע, כי הערבים 1 ו 2 חייבים לשלם למשכירים את מלוא חוב דמי השכירות, וביחס למערערת 3, שנתבעה לשלם מכוח שטר בטחון ע"ס 35,000 ש"ח שמולא ע"י ב"כ המשכירים, נקבע כי היא חייבת לשלם את סכום השטר.
לטענת השוכרת בערעור, לא ידעה על מצב מערכת הביוב לפני חתימת החוזה, וגילתה את העובדה שאינה מחובת לרשת העירונית רק במהלך עבודות השיפוץ, ועובדה זו מהווה הפרת חוזה מצד המשכירים שהתחייבו לספק לה נכס התואם את צרכיה, ואולם בשל המחדל בחיבור לרשת העירונית, נמנע ממנה לקבל רישיון עסק, ובכך נגרמו לה נזקים. הערבים טענו כי אין לחייבם במלוא הסכום הואיל וקיבלו הודעה מהמשכירים על הפרות החוזה ע"י השוכרת רק לקראת פינוי המושכר.
המשיבים עמדו על קביעותיו העובדתיות של קמא.
בית המשפט קבע:
מקרה זה מצדיק את התערבות ערכאת הערעור גם בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית לאור שגיאות שהתגלו בפסיקתה.
באשר להפרת החוזה נקבע, כי דווקא אלו המשכירים שהפרו את חוזה השכירות, כאשר הפרו את הוראות חוק המים ותקנותיו, המחייבות משנת 1994 לחבר נכס לרשת הביוב העירונית, ואוסרות על קיומו של בור ספיגה, שהיה קיים במושכר, ובכך נקבע כי הפרו את התחייבותם למסור את המושכר כשהוא מתאים לצרכי השוכרת, והפרו את חובת תום הלב בגילוי כלפי השוכרת, וזאת מעבר לעבירות הפליליות שעברו כאמור. עוד נקבע, כי במסירת המושכר ללא חיבורו לרשת העירונית הטעו המשכירים את השוכרת, ובמחדליהם אלו מנעו ממנה למעשה את קבלת רישיון העסק.
באשר לנזקיה של השוכרת נקבע על פי דוחות המע"מ של עסקה לפני תחילת השכירות ובמהלכה, כי במהלך תקופת השכירות והאופציה, עמדו תקבוליה על שיעור של 40% לעומת התקופה שקדמה לתקופת השכירות.
נקבע עוד, כי בנסיבות אלו, אין להתערב בשיקולי השוכרת להמשיך את תקופת השכירות ולהחזיק בנכס, למרות זכויותיה מכוח חוק השכירות, לבטל את החוזה ולדרוש פיצויים.
לפיכך נקבע, כי דמי השכירות אותם נדרשת השוכרת לשלם למשכירים,יעמדו על שיעור של 40% מדמי השכירות שהוסכמו בחוזה השכירות, וזאת גם בתקופת האופציה, בה הוסכם כי השכירות תעלה ב 5%. בסיכומו של דבר, נדרשה השוכרת לשלם למשכירים דמי שכירות בסך כ 12,000$, שמסכום זה ינוכו התשלומים ששילמה למשכירים.
באשר לערבים, שביחס אליהם הוסכם כי יינתן פס"ד על דרך הפשרה, לפי סעיף 79א לחוק ביהמ"ש, חויבו הערבים 1 ו 2 בתשלום, ביחד, של 500$ למשכירים, וזאת בגין חיוב דמי השכירות למן התקופה בה קיבלו את הודעת המשכירים על ההפרות של החוזה ועד למועד פינוי המושכר.
באשר לערבה השלישית, שחתמה על שטר הבטחון נקבע, מאחר וחתמה על שטר בטחון, ומדובר בעילה שטרית עצמאית, תחויב בסכום השיק, בסך 35,000 ש"ח.
לסיכומו של דבר, ערעור השוכרת התקבל, אולם בשל העובדה שלא שילמה דמי שכירות בגין החזקתה את המושכר, חויבה בתשלום דמי השכירות שלא שילמה והוצאות שכ"ט עו"ד הופחתו מ 50,000 ש"ח שנקבעו ע"י השלום ל 5,000 ש"ח + מע"מ.
בשם המערערים: מרדכי בייץ, אלי יוגב, זאב פרבר; בשם המשיבים: אבירם מזרה.
בית המשפט המחוזי בירושלים
ע"א 11384/07
ע"א 11400/07
בפני: כב' השופטים: צבי סגל, סגן נשיא - אב"ד, משה דרורי ויורם נועם
מערערת 1
בע"א 11384/07: 1. רחל ויזל
ע"י ב"כ עו"ד מרדכי בייץ, ממשרד עו"ד יגאל ארנון
מערערים 2-3
בע"א 11384/07: 2. יוסף ראוכברגר
3. תמר שטוקהיים
שניהם ע"י ב"כ עו"ד אלי יוגב, ממשרד עו"ד יוסף ריכטר
המערערת
בע"א 11400/07: 4. שרה בן חנן
ע"י ב"כ עו"ד זאב פרבר (על פי מינוי מטעם לשכת הסיוע המשפטי)
נגד
הערעורים: 1. דוד חסון
2. מרים כנפי
3. חזי ששון
שלושתם ע"י ב"כ עו"ד אבירם מזרה המשיבים בשני
פסק דין
השופט משה דרורי:
א.כללי
1.שוכר אינו משלם דמי שכירות ומעלה טענות הגנה, המצדיקות, לשיטתו, עמדה זו. המשכיר תובע בבית משפט השלום את השוכר ואת הערבים לתשלום דמי השכירות, ריבית ופיצוי מוסכם. בית משפט השלום מקבל את עיקר התביעה, ומחייב את השוכר והערבים בתשלום סכומי כסף, המפורטים בפסק הדין.
עד כאן, לפנינו, תיק "רגיל" שכמוהו, נידונים בבתי המשפט השלום, ברחבי מדינת ישראל, עשרות (ואולי מאות) כל שנה.
2.השוכר והערבים מגישים ערעור, ומעלים טענות שונות, שחלקן עובדתיות, שבהן בית משפט לערעורים, בדרך כלל, אינו מתערב, וחלקן משפטיות, שבהן דנה ומתעמקת ערכאת הערעור.
3.בחוות דעתי זו, אתייחס לאחת מן הטענות המשפטיות הבסיסיות של השוכר, אציג את התמונה המשפטית בסוגיה הנדונה, ואקבל חלק מן הערעור, וזאת מנימוקים משפטיים, כפי שערכאת הערעור מוסמכת, ומן הראוי כי תעשה.
4.הפרטים העובדתיים - רבים הם, ואנסה להביא את עיקרם בפרק הבא. לאחר מכן, אביא את טענות הצדדים בערכאה הראשונה, ובעקבות זאת, אציג את פסק דינו של בית המשפט השלום.
בפרק שלאחריו, אסקור את הדיונים וההליכים בערעור, שלא היו שגרתיים, כאשר מהם אשאב את עיקרי טענות הצדדים בערעור.
בפרק הדיון, אתייחס לסוגיות המשפטיות (שחלקן שזור בנתונים עובדתיים).
בסיום, אמליץ לחבריי כיצד לפסוק בערעור זה.
מאחר והדברים התארכו קמעא, ראיתי לנכון, לנוחיות הקורא, להביא עתה את "תוכן העניינים", וכך ניתן לראות, בתמונה כוללת, את מבנה פסק הדין, תוכנו והנושאים הנדונים בו:
תוכן העניינים
הנושא פיסקה
א.כללי
ב.עיקרי העובדות
ב(1) הצדדים והנכס
ב(2) חוזה השכירות
ב(3) תמצית האירועים מחתימת חוזה השכירות ועד
= 2 =
לפינוי המושכר על ידי השוכרת
ג.כתב התביעה שהוגש לבית משפט השלום
ד.ההליכים בבית משפט קמא
ה.תמצית טענות הצדדים בערכאה הראשונה
ו.לוח הזמנים של עיקרי האירועים הרלוונטיים
ז.פסק הדין של בית משפט השלום
ז(1) הכרעותיו של בית משפט השלום במחלוקות
שבין המשכירים לבין השוכרת
ז(2) הכרעות בית משפט קמא ביחס לערבים
ז(3) הסיכום הכספי של פסק הדין של הערכאה הראשונה
ח.תמצית ההליכים בבית המשפט המחוזי
ח(1) כללי
ח(2) הערעור שהוגש על ידי הערבים - הסכמה להכרעה
על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט
ח(3) הערעור שהוגש על ידי השוכרת - הייצוג המשפטי של
השוכרת
ח(4) תמצית טענות השוכרת בערעור
ח(5) תמצית טענות המשכירים (המשיבים) בערעור
דיון
ט.חוק המים ותקנות המים
ט(1) החוק
ט(2) התקנות
ט(3) החובות המוטלות על המשכירים על פי החוק והתקנות,
ואי ביצוען על ידי המשכירים
ט(4) ההשלכות של מחדלי המשכירים על מעמד השוכרת
י.המערכת החוזית שבין המשכירים לבין השוכרת, ומי מביניהם
הוא זה אשר הפר את חוזה השכירות
יא.חובת הגילוי המוטלת על הצדדים לפני ההתקשרות החוזית
ובמהלכה
יא(1) הסעיפים בחוק החוזים המסדירים את חובת תום הלב,
הטעות וההטעיה
יא(2) חובת הגילוי על פי דין, והוראות חוק השכירות בעניין
אי התאמה
יא(3) אי גילוי במחדל - הטעיה
יא(4) אי גילוי לגבי הדין
יא(5) היישום על הסיטואציה שבתיק זה - חובת המשכירים
לגלות לשוכרת על מצב הביוב, העובדתי והמשפטי
יב.חובת המשכירים לחבר את המושכר לרשת הביוב העירונית
מכוח ההסכמות שבין הצדדים
יג.סיכום ביניים - שלושה ההיבטים של התנהגותם של
המשכירים שלא כדין
יד.מה עשתה השוכרת לאחר הפרת החוזה על ידי המשכירים?
יד(1) אי ביטול החוזה על ידי השוכרת והמשך החזקת המושכר
על ידה
יד(2) מה היו רווחי השוכרת מן המושכר שאינו מחובר לרשת
הביוב העירונית?
יד(3) למה לא ביטלה השוכרת את חוזה השכירות?
טו.הסעדים והתרופות שבהן רשאית השוכרת לעשות שימוש
טו(1) הסעדים על פי חוקי החוזים
טו(2) הסעדים על פי חוק השכירות
טו(2) אכללי
טו(2) בסעיף 9 לחוק השכירות
טו(2) גסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות - הפחתת דמי
השכירות ("תרופות וניכויים")
טז.מן הכלל אל הפרט: היישום לתיק שבפנינו
יז.הסכומים שעל השוכרת לשלם למשכירים
יח.חיובי הערבים - דיון תמציתי על פי סעיף 79א לחוק
בתי המשפט
יט.שכ"ט עו"ד והוצאות משפט
ב.עיקרי העובדות
= 3 =
ב(1)
הצדדים והנכס
5.המשיבים (להלן - "המשכירים" או "התובעים") הינם הבעלים של כל הזכויות בנכס הנמצא ברח' אגריפס 19, ירושלים (גוש 30408, חלקה 144/12), שהינו אולם + שני חדרים וחדרי שירות, אשר נמצאים בקומת הקרקע (להלן - "הנכס" או "המושכר").
6.הנכס היה בעבר בבעלות המנוח שלמה חסון ז"ל, שהתובעים הם יורשיו. הנכס הושכר, במשך כ-40 שנה, לחברת נחושתן מעליות, עד כשלוש שנים לפני החוזה, שנערך בין הצדדים לתיק זה.
7.המשיבה 4 (להלן - "המשיבה" או "הנתבעת" או "השוכרת" או "שרה") ניהלה בעבר עסק של ייצור מזון טבעי ומכירתו. לאחר שסיימה התקשרות של שכירות במקום אחר, נוצר קשר בין המשכירים לבין השוכרת, ונחתם ביניהם זיכרון דברים, ביום 19.4.00 (להלן - "זיכרון הדברים"; מוצג ת/2).
ב(2) חוזה השכירות
8.לאחר מכן, ביום 4.5.00, נחתם בין המשכירים לשוכרת (אשר, משום מה, מוגדרת בחוזה כ"שוכרים") חוזה שכירות לא מוגנת (להלן - "חוזה השכירות", שהנו מוצג ת/1/א).
נספח לחוזה הנ"ל (ת/1/ב) הינו כתב ערבות, אשר עליו חתומים מערערים 1 ו-2 (להלן - "הערבים").
9.חוזה השכירות כולל הוראות "סטנדרטיות" בחוזה שכירות, ובהם גם התניה כי לא יחולו על חוזה זה הוראות חוק הגנת הדייר.
10.לענייננו, רלוונטיות הוראות אלה שבחוזה השכירות:
א.תקופת השכירות היא מיום 3.5.00 ועד 17.7.01 (סעיף 2 לחוזה השכירות).
ב.סעיף 3 לחוזה השכירות קובע, כי דמי השכירות הם 1,400$ לחודש, כאשר עבור התקופה 3.5.00 - 17.7.00 השוכרת פטורה מתשלום דמי שכירות, עקב השיפוצים שהשוכרת הייתה רשאית לבצע במושכר, כדי להתאימו למטרות השכירות (פרטי השיפוצים מובאים בסעיף 9(ב) לחוזה השכירות).
דמי השכירות שולמו עבור התקופה שעד 16.9.00, וממועד זה ואילך היה על השוכרת לשלם למשכירים סך של 2,800$ כל חודשיים, מראש, החל מיום 17.9.00 (סעיף 4 לחוזה השכירות).
ג.נקבעה אופציה לשוכרת, להארכת החוזה ל-4 שנים, כאשר בכל שנה דמי השכירות יוגדלו ב-5% (דולרים), ותנאי התשלום הם כמו בתקופת החוזה. תנאי למימוש האופציה היא הודעה של השוכרת למשכירים, במכתב רשום, תוך לא פחות מ-90 יום לפני תום תקופת השכירות (סעיף 5 לחוזה השכירות).
ד.סעיף 7(א) לחוזה השכירות קובע: "מטרת השכירות הינה: ניהול עסק של ייצור ושיווק מזון טבעי".
ה.במסגרת חיובי המשכירים, המנויים בסעיף 10 לחוזה השכירות, החיוב שעליו התמקד הדיון בערכאה הראשונה ובפני בית המשפט המחוזי, הוא זה המנוי בסעיף 10(ב), שזה לשונו: "המשכירים מתחייבים שכל מערכות המים והאינסטלציה - לרבות הביוב - והחשמל שבמושכר יפעלו כשורה. והם ידאגו גם להתקנת שעון מים".
ו.המיסים וההוצאות, לרבות ארנונה, ישולמו על ידי השוכרת (סעיף 12(א) לחוזה השכירות).
ז.בחוזה השכירות נקבעו פיצויים קבועים ומוסכמים מראש, במקרה של הפרת החוזה על ידי השוכרת, אם זו לא תשלם דמי שכירות במועד, דהיינו: "הפרשי הצמדה כדין וריבית בנקאית חריגה המקובלת בבנק לאומי לישראל בע"מ ביחס לסכום שבפיגור, בצירוף 0.9% לכל יום" (סעיף 15(ג) לחוזה השכירות). בגין אי פינוי המושכר בזמן, נקבעו דמי פינוי - "לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים שייגרמו למשכירים עקב אי הפינוי של המושכר על ידי השוכרים במועד" - בשיעור של 100$ לכל יום של איחור במסירת החזקה של המושכר למשכירים (סעיף 15(א)-(ב) לחוזה השכירות).
ב(3) תמצית האירועים מחתימת חוזה השכירות ועד לפינוי המושכר על ידי השוכרת
11.בפועל, השוכרת קיבלה את החזקה במושכר, ביצעה את השיפוצים, אך התעוררה בין הצדדים מחלוקת לעניין הביוב: לטענת המשכירים, הביוב היה תקין, והשוכרת היא זו שבמהלך השיפוצים שברה את מערכת הביוב; ואילו, לטענת השוכרת, הוברר כי הביוב במקום הוא בור סופג, וכי יש צורך להתחבר לרשת הביוב העירונית, והמשכירים לא היו מוכנים לשאת בהוצאה זו, דבר שגרם, לבסוף, לכך שהמושכר לא היה מחובר כלל לביוב.
בכל מקרה, השוכרת לא קיבלה רישיון מן העירייה להפעלת העסק שלה, עקב אי חיבור הביוב לרשת העירונית.
12.ב"כ הצדדים החליפו מכתבים רבים בנושא זה (במהלך פסק הדין - בחלק "הדיון" - אתייחס לקטעים מהם).
13.על כל פנים, השוכרת לא שילמה כל שכר דירה (פרט לסכומים ששולמו עד ליום חתימת חוזה השכירות, ובמעמד חתימתו), עבור התקופה עד 17.9.00.
השוכרת המשיכה להחזיק במושכר, גם לאחר תום תקופת החוזה וחלק מתקופת האופציה הראשונה (וזאת מבלי לשלוח הודעה בכתב על מימוש האופציה כנדרש בסעיף 5 לחוזה השכירות; ראה: פיסקה 10(ג) לעיל).
= 4 =
14.השוכרת פינתה, בפועל, את הנכס בחודש מאי 2002 (ביום 15.5.2002).
15.ב"כ המשכירים מילא שיק ביטחון על החלק, שנחתם על ידי מערערת 3, ונמסר למשכירים כחלק מחיובי השוכרת, ורשם בו סכום של 35,000 ₪, אך השיק חזר, ללא כיסוי.
16.ב"כ המשכירים, עו"ד מזרה, פנה לשוכרת ולערבים, ודרש מהם את מלוא התשלום עבור שכר הדירה והפיצויים.
הייתה התכתבות בין ב"כ המשכירים לב"כ הערבים, כאשר, בפועל, הערבים והחותמת על השיק לא שילמו סכום כלשהו למשכירים.
ג.כתב התביעה שהוגש לבית משפט השלום
17.ביום 29.10.02, הגישו המשכירים, לבית משפט השלום בירושלים, כתב תביעה כנגד השוכרת (לאחר שהשוכרת כבר פינתה ביום 15.5.02 את המושכר). כתב התביעה הינו, תביעה כספית על סך 509,702 ₪.
כלפי הערבים (מערערים 1 ו-2), התביעה היא למלוא סכום זה, ביחד ולחוד עם השוכרת.
ביחס למערערת 3, התביעה היא על סך של 35,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, "על יסוד העילה השטרית" (סעיף 39(ב) לכתב התביעה).
18.המשכירים טוענים, כלפי השוכרת, כי היא זו שהפרה את חוזה השכירות, בכך שלא שילמה שכר דירה, הן בתקופת החוזה (על בסיס של 1,400$ לחודש) והן בתקופת האופציה (מבלי שהמימוש של האופציה נעשה, כנקבע בחוזה השכירות, בדרך של הודעה בכתב), כאשר ביחס לתקופה זו הבסיס לדמי השכירות הוא 1,470$ לחודש (דהיינו: תוספת 5%; ראה פיסקה 10(ג) לעיל). לכן, ממשיכים וטוענים המשכירים, כי זכאים הם לשכ"ד בסך של 37,335$ (סעיף 34(א) לכתב התביעה).
19.בנוסף לכך, טענו המשכירים בכתב התביעה, כי מגיע להם הפיצוי של 100$ ליום, במשך 342 ימים, של אי מסירת המושכר למשכירים. סכום זה הוא 34,200$ (סעיף 34(ב)-(ד) לכתב התביעה).
20.עילת תביעה נוספת היא זו: חובת תשלום הארנונה מוטלת על השוכרת, על פי חוזה השכירות; אך, הארנונה לא שולמה על ידי השוכרת לעיריית ירושלים.
על כן, נדרשת השוכרת לשלם למשכירים סך של 77,551 ₪, שהוא חוב הארנונה, כנטען בכתב התביעה.
21.לסכומים אלה יש להוסיף, לטענת המשכירים, את הריבית החוזית, שהיא ריבית חריגה בבנק לאומי לישראל בע"מ, המגיעה ל-13%, דהיינו: 8,889$, וכן ריבית של 0.9% ליום, המגיעה לכדי 119,898$ (סעיף 35 לכתב התביעה).
22.למשכירים, יש, לטענתם, עילה נוספת, עילת נזיקין, בגין הנזקים שגרמה השוכרת למושכר. העלות של תיקון נזקים אלה, כנטען בסעיף 37(ח) לכתב התביעה, היא סך של 5,500$.
23.כאמור לעיל, סכום התביעה הכולל הוא 509,702 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (סעיף 41 לכתב התביעה).
ד.ההליכים בבית משפט קמא
24.בשלב ראשון, ניתנו פסקי דין בהיעדר הגנה, והם בוטלו.
על כך, היו גם דיונים בערכאת הערעור (ראה: החלטת כב' הרשם - כתוארו אז - יוסף שפירא, בבר"ע 694/05 שרה בן חנן נ' דוד חסון ואח', מיום ב אייר תשס"ב (11.5.05); נספח 12 לערעור שהוגש על ידי המערערת אישית).
על כל פנים, לצורך ערעור זה, אין צורך להידרש לנושאים אלה.
25.בבית משפט השלום, הוגשו כתבי הגנה וכן הודעת צד שלישי שנשלחה על ידי המערערים 2 ו-3 כנגד המערערים 1 ו-4.
26.השוכרת, בנוסף לכתב ההגנה, הגישה תביעה נגדית כנגד המשכירים, בגין הפרת חוזה השכירות על ידי המשכירים, בעניין הביוב, ואי טיפול במעשיו של השכן כלפי השוכרת. סכום כתב התביעה שכנגד הוא 167,723 ₪, המשקפים את דמי השכירות לתקופה 17.7.00-18.7.02 (סעיף 33 לתביעה שכנגד).
27.במסגרת הראיות, הוגשו תצהירי עדות ראשית, ונערכו חקירות נגדיות.
28.כמו כן, הוגשה חוות דעת של המהנדס מר סלביו ארבל הופמן (שמונה על ידי בית המשפט), שקבע בפברואר 2006, כי בור הספיגה אינו פועל, וכי "אין אפשרות לבדוק או לקבוע היום מה היה המצב הפיזי של מערכת הניקוז - לרבות בור הספיגה - בעת חתימת ההסכם ב-4.5.00 או במהלך התקופה מאותו יום ועד ליום 15.5.02".
כן נקבע בחוות הדעת הנ"ל, כי בעת כתיבתה, בפברואר 2006, מערכת הביוב של המושכר מחוברת בצנרת פלסטיק
= 5 =
לצנרת הביוב העירונית.
29.שמיעת הראיות הייתה בינואר-פברואר 2007.
הסיכומים הוגשו במהלך חורף אביב וקיץ 2007.
פסק דין ניתן על ידי סגן הנשיא של בית משפט השלום, כב' השופט כרמי מוסק, ביום יח אב תשס"ז (2.8.07); להלן - "פסק הדין").
30.עיקר טענות הצדדים בבית משפט קמא (על פי התמציות המובאות בתחילתו של פסק הדין), יוצגו להלן.
ה.תמצית טענות הצדדים בערכאה הראשונה
31.התובעים (המשכירים) טוענים כלפי השוכרת, כי עליה לשלם את דמי השכירות שלא שילמה, על אף שהמשיכה להחזיק במושכר, וכי עליה לשלם למשכירים את הארנונה לעיריית ירושלים והנזקים שגרמה למושכר (פיסקה 3 של פסק הדין).
32.תביעת התובעים כנגד המערערים היא, כי מערערים 2-1 חייבים בכל חיובי השוכרת בהיותם ערבים, וכי מערערת 3 חבה בתשלום סך של 35,000 ₪, שהוא סכום השיק, מכוח העילה השטרית והחוזית (פיסקה 4 של פסק הדין).
33.טענת ההגנה של השוכרת כלפי התובעים היא, כי הם אלה שהפרו את חוזה השכירות "הפרה יסודית, הנוגעת למערכת הניקוז והביוב במושכר, בכך שלא דאגו משך כל תקופת השכירות לחבר את מערכת הניקוז במושכר לביוב המרכזי, חרף התחייבותם המפורשת ולמרות שידעו כי המערכת אינה תקנית, בניגוד לחוק ואינה פועלת" (פיסקה 5 רישא לפסק הדין). לטענת השוכרת, התובעים הפרו בכך את חוזה השכירות הפרה יסודית, לאור מהות העסק של השוכרת, התובעים גם התעלמו מדרישות השוכרת, ואף סרבו לבצע את דרישתה לחבר את המושכר לרשת הביוב. על כן, השוכרת, לטענתה, פטורה מתשלום דמי שכירות.
יתר על כן, בגלל הנזקים שגרמו לה המשכירים, זכאית השוכרת לסכומים שתבעה מן המשכירים, במסגרת התביעה שכנגד (פיסקה 5 סיפא לפסק הדין).
34.טענת ההגנה של הערבים - בנוסף להצטרפות לטענות השוכרת - מבוססת על כך שב"כ המשכירים פנה אל הערבים באיחור רב, במקום לפנות אליהם מיד כאשר השוכרת הפסיקה את תשלום דמי השכירות (פיסקה 6 לפסק הדין).
35.כל הנתבעים - השוכרת והערבים - מעלים טענות ביחס לסכומים הנתבעים, כולל: מרכיבי הריבית והפיצוי היומי המוסכם.
הערבים אף טוענים, כי הם פטורים מריביות ומפיצויים, כי השוכרת הפסיקה לשלם את דמי השכירות, ולא הודיעה על כך לערבים, בתוך זמן סביר (פיסקה 7 לפסק הדין).
ו.לוח הזמנים של עיקרי האירועים הרלוונטיים
36.לאחר הצגת עיקרי טענות הצדדים (כפי שתומצתו לעיל בפיסקאות 35-31), קובע בית משפט קמא, בפסק דינו, את העובדות ואת לוח הזמנים, אשר אינם שנויים במחלוקת (פיסקה 8, עמ' 3 של פסק הדין):
"א. הסכם השכירות נחתם ביום 4.5.00 (ת/1).
ב. קודם להסכם השכירות נחתם זכרון דברים ביום 19.4.00 (ת/2).
ג. בין שני מועדים אלה קיבלה שרה את מפתחות המושכר והחלה לבצע בו עבודות.
ד. תקופת השכירות נקבעה מיום 4.5.00 ועד ליום 17.7.01.
ה. שרה הפסיקה לשלם שכירות ביום 17.9.00.
ו. ביום 12.10.00 הודיעו התובעים לשרה כי היא הפרה את ההסכם הפרה יסודית (ת/6).
ז. ביום 29.11.01 פנו התובעים לשרה בכתב ודרשו פינוי המושכר ותשלום חובותיה (ת/8).
ח. ביום 4.4.02, פנו התובעים לערבים בעניין זה (ת/11).
ט. שרה פינתה את המושכר ביום 15.5.02.
י. כתב התביעה הוגש ביום 29.10.02".
ז.פסק הדין של בית משפט השלום
ז(1) הכרעותיו של בית משפט השלום במחלוקות שבין המשכירים לבין השוכרת
37.ביחסים שבין התובעים (המשכירים) לבין הנתבעת השוכרת (המכונה בפסק הדין גם בשמה הפרטי "שרה"), מונה סגן הנשיא, כב' שופט כרמי מוסק, 15 נושאים (פיסקה 9, עמ' 4-3 לפסק הדין), והוא מכריע ביחס אליהם, כמפורט להלן.
38.השאלה הראשונה, שהציג השופט המלומד הייתה ז: האם ידעה השוכרת על מצב מערכת הניקוז והביוב, עובר
= 6 =
לחתימתה על חוזה השכירות?
תשובתו היא חיובית. השוכרת ידעה על קיום בור הספיגה, עוד לפני שהחלה בשיפוצים. היא הורידה קיר, ומילאה את בור הספיגה פסולת ואבנים, כדי שלא ידרכו שם, ולא פתחה בחזרה את בור הספיגה.
לכן, מסקנת בית משפט קמא היא כי השוכרת "היא שגרמה להרס מערכת הניקוז שהייתה במושכר בעת ביצוע עבודות השיפוצים, טרם החתימה על הסכם השכירות" (פיסקה 13 של פסק הדין).
לפיכך, קביעת בית משפט השלום היא, כי "התובעים צודקים בטענה ששרה פגעה במערכת הניקוז, והדבר היה מכוון ובידיעתה" (פיסקה 14 לפסק הדין; ההדגשה במקור).
39.השאלה השניה, של בית משפט קמא, נוסחה כך: האם התחייבו המשכירים לשנות את מערכת הניזוק במושכר?
בית משפט השלום עונה, כי מאחר והייתה במקום מערכת ניקוז שפעלה באופן תקין, ואילו ברשימת השיפוצים והמעשים שעל המשכירים לבצע לא כלול עניין הניקוז, המשכירים לא התחייבו דבר בעניין זה, פרט לכך שמערכת הביוב תפעל כשורה.
לפי השקפת בית משפט קמא, מאחר ושני הצדדים ידעו כי אין חיבור לרשת הביוב המרכזי, הרי בנסיבות אלה, דרישת השוכרת מן המשכירים כי הם ידאגו לחיבור לרשת הביוב העירונית, אין לה בסיס בחוזה (שכן שם התחייבו המשכירים לתיקון הגז והחשמל).
לפיכך, "המסקנה היא, כי חרף דרישת שרה בענין חיבור הביוב, לא הוכנס עניין זה להסכם כחיוב החל על התובעים. מכאן, ששרה ויתרה על כך, והיה עליה לדאוג לפיתרון ביוב, היינו: באמצעות בור הניקוז, אותו סתמה ללא רשות" (פיסקה 21 סיפא של פסק הדין).
40.בהתייחסו לתקינות מערכת הניקוז, קובע בית משפט קמא כי היא פעלה במשך שנים רבות ללא תקלה, ומי שסתם אותה הייתה השוכרת. בכך, כלשון בית המשפט, השוכרת "שללה אפשרות לדעת אם המערכת יכולה הייתה לתפקד כראוי גם למטרות העסק שהפעילה" (פיסקה 23 לפסק הדין). בעניין זה, הנטל על השוכרת. משלא הביאה השוכרת עדות מומחה כראיה, היא לא עמדה בנטל להוכיח את הטענה שלה, כי בפועל מערכת הניקוז הקיימת איננה יכולה לשמש את העסק שלה (פיסקה 24 לפסק הדין).
41.בנקודה זו, מתייחס בית משפט השלום לתקנות (שאדון עליהן בהרחבה להלן, החל מפיסקה 78 ואילך) שנחקקו בשנת 1992, ואשר קבעו כי תוך שנתיים על בעלי בור ספיגה לחבר את הנכס שלהם לרשת הביוב העירונית. לאחר קביעה עובדתית, כי המשכירים לא עשו כן, על אף חובתם לפעול על פי התקנות, עוד בשנת 1994, מוסיף ואומר השופט המלומד, סגן הנשיא, את הדברים הבאים: "ובשנת 2000, בעת ששרה ביקשה לשכור את המושכר, היה קיים בור ספיגה שתפקד. לא הובאו לפני ראיות כי מישהו מהרשויות פנה לתובעים והורה להם לחבר את המושכר לרשת הביוב" (פיסקה 25 לפסק הדין).
42.ושמא, כלשון השאלה הבאה של בית המשפט, האם הייתה מוטלת חובה על התובעים לפעול בנושא מערכת הביוב, ועל פי התקנות האמורות, לחבר את המושכר לרשת הביוב העירונית?
מסקנתו המשפטית של בית משפט קמא היא, כי לא חלה חובה כזו של המשכירים כלפי השוכרת, מנימוקים אלה: השוכרת ידעה על מצב הניקוז של המושכר; בחוזה השכירות לא נאמר כי על התובעים לבצע שינוי במערכת הביוב; השוכרת פגעה, ללא רשות, בבור הניקוז הקיים; השוכרת הסכימה לחתום על ההסכם, והחלה להפעיל את עיסקה, וזאת בלי לדרוש דבר בעניין הביוב.
מכאן, קביעתה של הערכאה הראשונה, כי "במסגרת היחסים שבין התובעים לשרה, חיבור המושכר למערכת הביוב לא היווה תנאי לקיום ההסכם ולתשלום דמי שכירות, שהם תנאי יסודי מתנאי הסכם השכירות" (פיסקה 26 סיפא, עמ' 9 לפסק הדין; ההדגשה במקור).
43.יתרה מזו, בית משפט קמא (במסגרת השאלה מה היו חובותיה של השוכרת בעניין הניקוז), קובע כי על השוכרת מוטלת החובה להחזיר את מצב בור הספיגה לקדמותו, ולנסות להפעיל את העסק שלה באופן זה.
הטעם למסקנה זו, נובע, להשקפת סגן הנשיא המלומד של בית משפט השלום, מהעובדה שהשוכרת שינתה את המצב, באופן חד צדדי ללא רשות (נימוק שכבר הוזכר לעיל), ובנוסף לכך, משני טעמים משפטיים:
(1) חובת השוכרת להקטין את הנזק;
(2) חובתה של השוכרת לנהוג בתום לב, כדי לקיים את התחייבויותיה על פי חוזה השכירות (פיסקה 27 לפסק הדין).
44.בית משפט קמא, מוסיף ומסביר, כי בתחילה כתבה השוכרת למשכירים כי הצעת המחיר לחיבור למערכת הביוב היא 4,500 ₪, והמשכירים הסכימו, לפנים משורת הדין, להשתתף בסך של 2,600 ₪. לכן, "נותר איפוא 'פער' של 1,900 ₪, בו יכלה שרה לשאת ולקזז מדמי השכירות" (פיסקה 28 לפסק הדין). לעומת זאת, שרה, לפתע, טענה כי סכום החיבור הוא 20,000 ₪. זו, כלשון בית משפט קמא, "טענה סתמית ללא כל בסיס שהוא" (הסיפא של פיסקה 28 לפסק הדין; ההדגשה במקור). בנסיבות אלה, רואה בית משפט קמא את התנהגות השוכרת כמי שפעלה בחוסר תום לב, ולדעתו "ליבה לא היה לפיתרון הביוב אלא למצוא דרך כיצד להימנע מתשלום דמי שכירות. יש לזכור כי בתקופה זו פעלה החנות ולפי מסמכי הנהלת החשבונות שהוגשו, העסק הפיק רווחים" (פיסקה 29 לפסק הדין; ההדגשה במקור).
בית המשפט מוסיף ואומר, כי גם אם עלות החיבור לרשת הביוב היא 20,000 ₪, הרי לעומת סך 1,400$ שהם דמי השכירות, מדובר ב-3 חודשי שכירות. לכן, כך קובעת הערכאה הראשונה, חייבת השוכרת להוציא סכום זה מכיסה, מכוח סעיף 14 לחוק התרופות (פיסקה 30 לפסק הדין).
על כל פנים, בית משפט קמא רואה בחומרה את התנהגות השוכרת, שנשארה במושכר 20 חודש, מאז שהפסיקה
= 7 =
לשלם את שכר הדירה, ובכך החזיקה במקל בשתי קצותיו. "זו התנהגות בלתי סבירה לחלוטין וחסרת תום לב, שפוגעת קשות בתובעים ובזכותם ליהנות כלכלית מהמושכר השייך להם. הייתי מכנה זאת 'גזל' התובעים לאור היום", מסיים בית משפט קמא את דיונו בנושא זה (פיסקה 31 סיפא לפסק הדין).
45.אשר לריבית ולפיצוי המשכירים - נקודת המוצא הראשונית של בית משפט קמא היא זו: "התובעים הודיעו לשרה במועד (מיד לכשהפסיקה לשלם דמי שכירות), כי היא מפרה את ההסכם הפרה יסודית, והיא תידרש לשלם את כל הסכומים על פי ההסכם" (פיסקה 32 לפסק הדין).
46.בית משפט השלום מנתח את המשמעות הכספית של יישום הוראות חוזה השכירות, בדבר הריבית החריגה ו-0.9% ליום. לפי חישוביו, על סך 37,335$, שהוא חוב הקרן של שכר הדירה, הריבית היא 111,000$.
על אף טענות התובעים כי הם זכאים לריבית זו, כדי לכסות על ההפסד שנמנע מהם בגין אי יכולתם לעשות שימוש בכספם, הריבית, כלשון בית משפט השלום, היא "רצחנית" (פיסקה 35 לפסק הדין).
על כן, על אף, שלכאורה, על פי הפסיקה והחוק, "משנקבעה ריבית בין הצדדים, יש לפסוק על פי ריבית זו" (פיסקה 37 רישא לפסק הדין), בנסיבות אלה, "יש לבחון סבירותה של הריבית שנקבעה, והאם להוצאה זו נתכוונו הצדדים" (פיסקה 37 סיפא לפסק הדין).
יתרה מזו, בעיני בית משפט קמא דרישת התובעים לקבל ריבית זו, ביחד עם הפיצוי של 100$ לכל יום איחור, מהווה חפיפה, והסכום המצטבר הוא מופרז, ובית המשפט רשאי להפחיתו, שכן מדובר "בפיצוי כולל שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת עריכת ההסכם" (פיסקה 42 רישא לפסק הדין).
לאור מכלול הנתונים האלה, העמיד בית משפט קמא את הפיצוי הכולל, על סך של 50,000$, וביחד עם החוב והריבית המגיעים לסך של 46,002$, הסכום הסופי שפסק בית משפט השלום לזכותם של התובעים הוא סך של 96,000$ (הסיפא של פיסקה 42 לפסק הדין).
47.אשר לתשלום הארנונה לעיריית ירושלים, מקבל בית משפט קמא את עמדת התובעים, לפיה אי התשלום על ידי השוכרת, "מחזק את העובדה כי 'אי התשלום' אצל שרה נובע משיקולים אחרים ואינו קשור כלל למערכת הניקוז" (פיסקה 43 רישא, עמ' 13-12 לפסק הדין).
אולם, בפועל, בית משפט השלום אינו מחייב את השוכרת בתשלום זה, מאחר והעירייה תבעה את השוכרת, ולא את התובעים.
בית משפט השלום מוסיף ואומר, כי רק אם תוגש תביעה נגד התובעים על ידי עיריית ירושלים, כי אז ורק אז, רשאים יהיו המשכירים לתבוע את השוכרת בגין זאת (פיסקה 43 לפסק הדין).
48.אשר לעילה הנזיקית - בית משפט קמא קבע כי התובעים לא הוכיחו את הנזקים שגרמה השוכרת, לטענתם של המשכירים, במושכר. התובעים לא הביאו ראיות על כך, ואף לא הגישו כל חוות דעת מקצועית על גובה הנזקים.
לכן, נדחתה תביעת התובעים בעניין זה (פיסקה 45 לפסק הדין).
ז(2) הכרעות בית משפט קמא ביחס לערבים
49.בחלק השני של פסק הדין, דן בית משפט השלום באחריותם של הערבים (המערערים 2-1), ושל החותמת על השיק בלנקו, שנרשם בו הסך של 35,000 ₪, היא המערערת 3.
50.בית משפט קמא קובע, כי כתב הערבות ברור, ואין לקבל את טענת המערערת 1 כאילו לא הבינה אותו (פיסקה 50 לפסק הדין).
בית משפט השלום אינו מקבל את טענות הערבים, וקובע כי אין מוטלת כל חובה על ב"כ המשכירים להסביר לערבים את כתב הערבות; זה תפקידו של בא כוח של הערבים.
לכן, נדחו כל טענות הערבים כנגד עצם תוקפם של כתבי הערבות (פיסקה 51 לפסק הדין).
51.אשר לעיתוי ההודעה של התובעים לערבים על אי תשלום שכר הדירה על ידי השוכרת, קובעת הערכאה הראשונה כי על פי חובת תום הלב וההתנהגות המקובלת, היה על התובעים להודיע לערבים כי השוכרת איננה משלמת שכר דירה, אך המשכירים לא עשו כן, אלא פנו לערבים לאחר זמן רב.
אולם, בית משפט קמא קבע כי הערבים לא הביאו, אפילו "שמץ של ראייה" כי אם היו פונים אליהם בזמן, היו הערבים יכולים להקל את הנזק, "שהרי גם לאחר שניתנה להם הודעה, הם לא עשו דבר והמתינו לכתב התביעה" (פיסקה 54 לפסק הדין).
בית משפט קמא מוסיף ואומר, כי מצבם הכלכלי של הערבים הוא קשה, והם אינם יכולים לעמוד בערבויות, ובכך נהגו בחוסר תום לב, כאשר הם לוקחים על עצמם התחייבות שאין ביכולתם הכלכלית לעמוד בה (פיסקה 55 לפסק הדין).
52.בית משפט קמא דוחה את כל טענות הערבים, כאילו התובעים לא הודיעו להם על מצב המושכר, או כי התובעים הם שגרמו להפרת ההסכם, וזאת לאור קביעותיו של בית משפט השלום - שהוצגו לעיל - כי השוכרת היא זו שהפרה את חוזה השכירות (פיסקאות 57-56 לפסק הדין).
גם טענת הערבים, כאילו הערבות אינה חלה על תקופת ההארכה, נדחית על ידי בית משפט קמא, לאור ניסוח כתב הערבויות, אשר הוא חל ותקף כל עוד השוכרת לא פינתה את המושכר (פיסקה 59 לפסק הדין).
= 8 =
53.לפיכך, מסקנת בית משפט קמא היא כי הערבים חייבים לשלם לתובעים את מלוא הסכום אשר בו חויבה השוכרת, על פי החלק הראשון של פסק הדין, קרי: 96,233$ (פיסקה 60 לפסק הדין).
54.טענות מערערת 3 כנגד חבותה על פי השיק, שמולא על ידי ב"כ התובעים, ובו רשם סך של 35,000 ₪ - נדחו על ידי סגן הנשיא, כב' השופט כרמי מוסק.
על השוכרת הוטלה בחוזה השכירות החובה להמציא 3 שיקים "בלנקו", והיא מסרה שיקים אלה חתומים על ידי מערערת 3. חובת המערערת 3 לפרוע את הסכומים נובעת מכך שהיא זו אשר חתמה על השיק, ואין לה כל טענת הגנה כנגד שיק זה (פיסקאות 71-61 לפסק הדין).
55.בהליכי צד ג', נפסק על ידי הערכאה הראשונה כי לערבים, מערערים 2-1, זכות חזרה כלפי השוכרת בלבד, שהיא החייבת העיקרית, אך לא כלפי המערערת 3, שחובה הוא חוב עצמאי, מכוח השיק שמילא ב"כ התובעים. למערערת 3 - שחוייבה בסך של 35,000 ₪ למשכירים - מעניק פסק דינו של בית משפט קמא זכות חזרה על השוכרת (פיסקאות 75-72 לפסק הדין).
ז(3) הסיכום הכספי של פסק הדין של הערכאה הראשונה
56.החלק האופרטיבי של בית משפט קמא, הוא זה:
חיובם של השוכרת ומערערים 2-1 בתשלום של 96,233$, בצירוף 50,000 ₪ שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל;
חיוב מערערת 3 בסך של 35,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום השיק (12.3.02), וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל;
השוכרת תשיב למערערת 3 כל מה שזו שתשלם וכן כל מה שישלמו המערערים 2-1, אשר בינם לבין עצמם ישפו זה את זו, כך שלבסוף כל אחד מבין המערערים 1 ו-2 ישלם מחצית (פיסקאות 81-76 לפסק הדין).
ח.תמצית ההליכים בבית המשפט המחוזי
ח(1) כללי
57.לבית המשפט המחוזי בירושלים הוגשו שני ערעורים נפרדים:
א.ע"א 11384/07, שבו המערערים הם שני הערבים והחותמת על השיק, כנגד המשכירים (המשיבים בערעור זה).
ב.ע"א 11400/07, שבו המערערת היא השוכרת, כנגד המשכירים (המשיבים גם בערעור זה).
ח(2) הערעור שהוגש על ידי הערבים - הסכמה להכרעה על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט
58.הערעור הראשון - ע"א 11384/07 (להלן גם - "ערעור הערבים") - הוגש על ידי שני עורכי הדין המייצגים כל אחד חלק מן הערבים. את טענות ב"כ הערבים ניתן להסיק מהנימוקים התמציתיים המובאים להלן, במסגרת ההכרעה בחיובי הערבים (ראה: פיסקאות 208-204 להלן).
59.אציין כבר עתה, כי לאחר מספר דיונים בערעור זה (חלק בנפרד וחלק ביחד עם הערעור השני), הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה כדלקמן (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 24.1.08, שורות 12-6):
"מוסכם עלינו כי הערעור יצומצם לנושאים הבאים: התוצאות והשלכות של המועדים בהם נמסר לערבים על כך שיש סיכוי שערבותם תמומש, כאשר לעניין זה יטענו הצדדים הן לגבי המועדים המדויקים, הן לגבי הקשר הסיבתי בין האיחור, אם היה, לבין התוצאות של חיוב הערבות, כולו או מקצתו, וגובה הריבית, כולה או מקצתה. לעניין זה מוסכם עלינו כי הכרעת בית-המשפט תינתן לפי סעיף 79א, לאחר שמיעת טענות הצדדים בתמצית.
יתר נושאי הערעור יידחו".
60.מטבע הדברים, ועל פי הסדר הלוגי והמשפטי, ההחלטה בעניין הערבות תינתן בחלק השני של פסק הדין, לאחר ההכרעה בערעורה של השוכרת.
ח(3) הערעור שהוגש על ידי השוכרת - הייצוג המשפטי של השוכרת
61.אשר לערעורה של השוכרת, המצב שונה, הן מבחינת הייצוג והן מבחינת ההסכמה על דרך הפסק.
62.הערעור המקורי (ע"א 11400/07) הוגש על ידי המערערת, אישית, ונוסח בדרך של מעין כתב הגנה, שבו יש התייחסות לכל שורה של פסק הדין, בדרך של פולמוס וויכוח, ולא כפי שנדרש להגיש הודעת ערעור, על פי תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (ראה תקנה 414 לתקנות הנ"ל, שכותרתה "נימוקי הערעור", ואשר קובעת זאת: "כתב
= 9 =
הערעור יפרט בצורה תמציתית את נימוקי ההתנגדות וההחלטה שעליה מערערים, שלא על דרך הוויכוח או הסיפור, ויציין כל נימוק במספר סידורי").
63.גם היקף הערעור שהוגש על ידי השוכרת, באופן אישי, מבחינת הגודל, חורג מכל פרופורציה; הוא כולל 23 עמודים גדושים ומלאים וכן 20 נספחים.
64.החלק האחרון של הערעור מתייחס לפרשת היחסים שבין המערערת (השוכרת) לבין בנק לאומי למשכנתאות, וטענת המערערת על פעולות חורגות מן השורה שנעשו על ידי כונס הנכסים באותו תיק (שאינו צד לערעור שלפנינו).
נושא זה (עמ' 23-20 לערעור, ונספחים 20-14) מכביד על הבנת הערעור, ובכל מקרה, אין מקומו בערעור זה.
על כן, לא אדון בו כלל.
65.מאז הגשת הערעור, קיימנו, בבית המשפט המחוזי, ישיבות לא מעטות, שבהן ניסינו למצוא את הדרכים לייצוגה של המערערת, כולל דרך לשכת עורכי הדין (במסגרת "שכר מצווה") או דרך הסיוע המשפטי.
66.לבסוף, מונה למערערת עורך דין על פי חוק הסיוע המשפטי (עו"ד זאב פרבר), והוגשו מטעמו עיקרי טיעון, וכן השלמת טיעונים בכתב, לאחר הדיונים בעל פה, כאשר המסמכים האחרונים שהוגשו לתיק היו בפברואר 2009.
ח(4) תמצית טענות השוכרת בערעור
67.אין זה קל לבחור מתוך כמות החומר הרבה את עיקרי הטיעונים של המשכירים והשוכרים, אך ניתן לתמצת אותם במספר נושאים, כפי שאציגם להלן.
68.השוכרת חולקת על כך שהיא זו שהפרה את חוזה השכירות, וטוענת כי החוזה הופר על ידי המשכירים, עקב אי חיבור המושכר לרשת הביוב העירונית.
69.השוכרת טוענת, כי עובדתית נודע לה על כך שיש בור ספיגה רק ביום 8.5.00, לאחר חתימת חוזה השכירות (סעיף 4 לעיקרי הטיעון של עו"ד פרבר).
70.לטענת השוכרת, המשיבים הסכימו לפעול לחיבור המושכר למערכת הביוב העירונית, אך לא עשו כן, בניגוד לחובתם על פי חוזה השכירות.
71.במישור המשפטי-עובדתי, טענת השוכרת היא, כי היא לא הייתה רשאית להחזיר את בור הספיגה, למצב שלפני הריסתו, שכן הדבר מנוגד לתקנות המים.
על כל פנים, השוכרת, לטענתה, נהגה בתום לב, ופנתה למשכירים, אשר הם, מצידם לא דאגו לחיבור הביוב לרשת העירונית, על אף חובתם לעשות כן.
72.ב"כ השוכרת טוען, כי אין בסיס לקביעות בית משפט קמא כי השוכרת הפיקה רווחים מן העסק. לטענתו, התקבולים ירדו בין פי 4 לבין פי 3, בעוד שההוצאות נותרו בעינן, ולכן העסק של השוכרת לא היה רווחי.
73.ב"כ השוכרת טוען כנגד הפיצוי והריבית הגבוהים (50,000$), וכן כנגד הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד, שנפסקו בשיעור גבוה.
ח(5) תמצית טענות המשכירים (המשיבים) בערעור
74.ב"כ המשיבים, עו"ד מזרה, מנתח את עדות השוכרת בבית המשפט, וטוען כי בערעור היא מנסה לחזור בה מעדותה.
75.עיקר טענותיו של ב"כ המשכירים הוא שאין הצדקה ל"פתוח" בערעור הכרעות עובדתיות, ואין לשנות את ממצאיו של בית משפט קמא, הן גם לגבי ידיעותיה של השוכרת את מצב מערכת הניקוז, והן לגבי הריסת הבור הסופג והצנרת על ידי השוכרת.
76.ב"כ המשיבים חוזר ומדגיש, כי הפיצויים המוסכמים משקפים נזק עתידי, ועל כל פנים, אין מקום להתערב בפיצויים בשיעור של 50,000$, שקבע בית משפט קמא בפסק דינו.
77.טענות פרשניות נוספות של ב"כ הצדדים יובאו במהלך פרק הדיון, אך, לפני כן, ראיתי לנכון להביא את עיקרי תקנות המים, שהן רלוונטיות מאוד, לפי הבנתי, לצורך ההכרעה בתיק זה.
דיון
ט.חוק המים ותקנות המים
= 10 =
ט(1) החוק
78.חוק המים, התשי"ט-1959, על כל תיקוניו הרבים (להלן - "חוק המים"), מסדיר בפרק השני שבו את השימוש במים.
סימן א1 באותו פרק, נושא את הכותרת: "מניעת זיהום מים".
79.לענייננו, רלוונטיות ההגדרות שבסעיף 20א לחוק המים, כדלקמן:
20א. בסימן זה -
'זיהום מים' - שינוי בתכונותיהם של מים שבמקור מים מבחינה פיסיקלית, כימית, אורגנולפטית, ביולוגית, בקטריולוגית, רדיואקטיבית או אחרת, או שינוי הגורם שהמים יהיו מסוכנים לבריאות הציבור, או עלולים לפגוע בחי או בצומח, או פחות ראויים למטרה אשר לה הם משמשים או נועדו לשמש;
'מקור מים' - כמשמעותו בסעיף 2, לרבות מובילי מים פתוחים או סגורים, מאגרי מים ותעלות ניקוז;
'גורם זיהום' - מפעל תעשייתי או חקלאי, בנין כמשמעותו בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מיתקן, לרבות מיתקן ביוב, מכונה או כלי תחבורה, אשר מיקומם, הקמתם, הפעלתם, החזקתם או השימוש בהם גורמים או עלולים לגרום לזיהום מים;
'סימן א1' - לרבות התקנות שהותקנו והצוים שניתנו מכוחו".
80.בחוק המים עצמו, בטרם נפנה לתקנות, יש הוראות המטילות חובות עשה, כפי שאראה עתה.
81."איסור זיהום מים" היא כותרת המשנה של סעיף 20ב לחוק המים, שזה לשונו:
"20ב. (א) חייב אדם להימנע מכל פעולה המזהמת מים או עלולה לגרום לזיהום מים, במישרין או בעקיפין, מיד או לאחר זמן; ואין נפקא מינה אם היה מקור המים מזוהם לפני אותה פעולה ואם לאו.
(ב) לא ישליך אדם ולא יזרים לתוך מקור מים או בקרבתו חמרים נוזלים, מוצקים או גזיים, ולא יניח אותם בו או בקרבתו".
82.האיסור אינו רק בשל מעשה אקטיבי ספציפי, אלא גם חל כאשר הזיהום נוצר מהפעלת מתקנים, כלשון הכותרת של סעיף 20ג לחוק המים, "מניעת זיהום מים במיתקני מים", כאשר הסעיף קובע לאמור:
"20ג. מי שברשותו מיתקן להפקת מים, להספקתם, להובלתם, לאגירתם או להחדרתם לתת-קרקע, חייב לנקוט בכל האמצעים הסבירים כדי למנוע שהמיתקן או הפעלתו יגרמו לזיהום מים".
83.כדי שהנושא לא יהיה כללי מדי ו"תלוי באוויר", נקבע בחוק המים, כי השר לאיכות הסביבה רשאי להתקין תקנות בנושא של מניעת זיהום מים, כפי שאומר סעיף 20ד(א)(1) לחוק:
"20ד. (א) למניעת זיהום מים ולהגנה על מקורות מים מפני זיהום, רשאי השר לאיכות הסביבה, לאחר התייעצות עם מועצת הרשות הממשלתית, להתקין תקנות הקובעות, בין השאר, סייגים, איסורים, תנאים והוראות אחרות בדבר -
(1) מיקומם והקמתם של גורמי זיהום שיפורטו; תקנות אלה טעונות אישור ועדת הכלכלה של הכנסת;".
84.ראוי להדגיש, כי על פי סעיף 20ד(ב) לחוק המים, "תקנות לפי סעיף זה אינן גורעות מן החובות האמורים בסעיף 20ב ו-20ג" (שני הסעיפים צוטטו לעיל בפיסקאות 82-81).
85.כן ראוי לציין, כי הן סימן א1 הנ"ל והן התקנות מכוחו, אינן בגדר הצהרה גרידא, אלא יש סעיף עונשין בצידן, כנקבע בסעיף 20כא לחוק המים:
"עונשין לעניין סימן א1
20כא. (א) העובר על הוראה מהוראות סימן א1, דינו - מאסר שנה או קנס 350,000 שקלים חדשים, ואם היתה העבירה נמשכת - מאסר שבעה ימים או קנס נוסף של 23,200 שקלים חדשים לכל יום שבו נמשכה העבירה לאחר שקיבל התראה בכתב ממי שהשר לאיכות הסביבה הסמיכו לענין זה, ובהתאם למועד שנקבע בהתראה.
(ב) עבירה לפי סעיף זה היא מסוג העבירות של אחריות קפידה.
(ג) העובר עבירה כאמור בסעיף קטן (א), באופן או בנסיבות מחמירות שכתוצאה מהם נגרם או עלול להיגרם נזק או פגיעה מהותית בסביבה, דינו - מאסר שלוש שנים או כפל
= 11 =
הקנס שבית המשפט היה רשאי להטיל עליו לפי הוראות סעיף זה, בשל העבירה שבה הורשע, ואם נעברה העבירה על ידי תאגיד, דינו - ארבע פעמים הקנס שבית המשפט היה רשאי להטיל עליו לפי הוראות סעיף זה.
(ד)(1) בשל עבירה שעבר אדם לפי סעיפים קטנים (א) או (ג), שכתוצאה ממנה השיג טובת הנאה או רווח, לעצמו או לאחר, רשאי בית המשפט להטיל עליו קנס בשיעור טובת ההנאה או הרווח שהשיג כאמור, נוסף על כל עונש אחר;
(2) לעניין סעיף קטן זה, 'טובת הנאה' - לרבות הוצאה שנחסכה".
86.פרט להוראות עונשיות, מוסמך בית משפט ליתן צווים זמניים כנגד מי שלא פעל על פי סימן א1 ותקנותיו (סעיף 20כג לחוק), לכלול בגזר הדין הוראות בדבר חיוב בהוצאות הדרושות לצורך ניקוי המים (סעיף 20כד), ואף להתיר למי שנפגע להגיש נגד המזהם קובלנה פרטית, וליזום נגדו הליכים פליליים (סעיף 20כה לאותו חוק).
ט(2) התקנות
87.בתוקף סמכותו לפי סעיף 20ד(א)(1) לחוק המים, תשי"ט-1959, ולאחר התייעצות עם מועצת המים, ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, השר לאיכות הסביבה התקין את "תקנות המים (מניעת זיהום מים) (בורות ספיגה ובורות רקב), תשנ"ב-1992" (להלן - "תקנות המים").
88.בתקנה 1 של תקנות המים, מובאות ההגדרות הבאות:
"'בור ספיגה' - בור המשמש או המיועד לשמש לקליטת שפכים לשם סילוקם בדרך של חלחול לקרקע;
'בור ספיגה ביתי' - בור ספיגה המשמש לקליטת שפכים ביתיים ושפכים סניטריים;
'בור ספיגה תעשייתי' - בור המשמש לקליטת שפכים תעשייתיים, למעט קידוח שאושר על פי דין והמיועד לסילוק מבוקר של שפכים תעשייתיים לשכבות תת הקרקע;
'בור רקב' - בור המשמש או המיועד לשמש לקליטת שפכים;
'ביובית' - רכב המיועד להרקת בור רקב או בור ספיגה, ולסילוק השפכים שהצטברו בו;
'מחזיק' - בעל נכס או מחזיק נכס שבו נמצא בור רקב או בור ספיגה;
'מיתקן לטיפול בשפכים' - מיתקן שהוקם כדין, המשמש או המיועד לשמש להקטנת ריכוז המזהמים שבשפכים;
'מערכת ביוב' - מערכת המשמשת לאיסוף, טיפול וסילוק של שפכים;
'מפעיל' - הבעל, המחזיק, או - לענין ביובית - הנהג;
'שפכים' - פסולת המורחקת בהזרמה, לרבות בוצה ומוצקים בתרחיף;
'שפכים סניטריים' - שפכים שמקורם בשירותים הסניטריים של מקום כאמור בהגדרת שפכים תעשייתיים, והמוזרמים במערכת נפרדת מהשפכים התעשייתיים של אותו מקום;
'שפכים תעשייתיים' - שפכים, למעט שפכים סניטריים, שמקורם במקום שבו עושים מלאכה או מייצרים מוצרים וחומרים, לרבות בתי חולים, וכל מקום המשמש לעיבוד, לאחסנה, לניקוי ולבדיקה של כל מוצר או חומר".
89.ההוראה המרכזית בתקנות, הקבועה בתקנה 2, שכותרתה היא: "איסור בור ספיגה", קובעת, בין היתר, לאמור:
"2.(א)לא יתקין אדם בור ספיגה תעשייתי.
(ב) לא יתקין אדם בור ספיגה ביתי -
(1) בישוב שיש בו מערכת ביוב;
(2) בישוב שאין בו או בחלק ממנו מערכת ביוב - בבנין המשמש ליותר משתים עשרה יחידות מגורים".
90.מוטלת חובת "הרקת בור", כאמור בתקנה 3:
"3. (א) מחזיק ירוקן בור רקב או בור ספיגה סתום, לפי הענין, מהשפכים שהצטברו בו, בהתאם לצורך, כדי למנוע גלישת השפכים אל מחוץ לבור.
(ב) לא ירוקן מחזיק בור רקב או בור ספיגה כאמור בתקנת משנה (א) אלא באמצעות ביובית.
(ג) מפעיל ביובית ירוקן את תכולת הביובית אך ורק למיתקן לטיפול בשפכים, ולאחר תיאום מראש עם מפעיל המיתקן לטיפול בשפכים".
91.כן נקבע, כי התקנות האלה באות להוסיף על הוראות כל דין אחר בדבר שפכים, ולא לגרוע מהן (תקנה 4 לתקנות המים).
92.בתקנה 5 לתקנות המים נקבע, כי העובר על הוראה מהוראות תקנות אלה, דינו כאמור בסעיף 20כא לחוק, דהיינו: שנת מאסר או קנס (ראה הציטוט בפיסקה 85 לעיל).
= 12 =
93.תחילתן של התקנות האמורות נקבע - בתקנה 6 שבהן - לשלושה חודשים מיום פרסומן, שהוא 28.2.1992 (להלן - "יום התחילה").
94.במסגרת "הוראות מעבר" איפשר מחוקק המשנה לבעלי בורות ספיגה להתארגן, וקבע בתקנה 7, כדלקמן:
"מחזיק בור ספיגה -
(1) יסתום בור ספיגה שאינו בשימוש - לאחר הרקתו - תוך שלושה חדשים מיום התחילה;
(2) ינתק מבור ספיגה תעשייתי, תוך שנה מיום התחילה, את צינור מוצא השפכים ויחבר אותו למערכת הביוב, אם ישנה, ואם אין - למיתקן לטיפול בשפכים שאישר השר;
(3) ינתק מבור ספיגה ביתי, תוך שנתיים מיום התחילה, את צינור מוצא השפכים, ויחבר אותו למערכת הביוב, אם ישנה, ואם אין - לבור רקב אטום מפני חלחול שפכים לקרקע, שיחובר לבור הספיגה".
ט(3) החובות המוטלות על המשכירים על פי החוק והתקנות, ואי ביצוען על ידי המשכירים
95.אין חולק, וכך הוסכם על דעת ב"כ הצדדים (והדבר אף הוזכר בפיסקה 25 לפסק דינו של בית משפט קמא), כי המשכירים לא פעלו על פי חוק המים ותקנות המים.
לית מאן דפליג כי משנת 1994 ועד לשנת 2000, במשך 6 שנים(!), לא עשו המשכירים, בעלי הנכס, דבר, והותירו את המצב בנכס כך שבמקום יש בור ספיגה ביתי, אשר לא חובר למערכת הביוב.
96.במצב משפטי זה, במוסבר בהרחבה לעיל, קשה להבין את גישת בית משפט קמא, לפיה הסוגיה נבדקה על ידו מבחינת המצב בשטח, באומרו כדלקמן (פיסקה 25 סיפא לפסק הדין):
"מאחר ולמדנו מהעובדות כי באזור המושכר מערכת ביוב הרי לכל המאוחר בשנת 1994 היה המושכר אמור להיות מחובר למערכת הביוב העירונית אלא שהדברים לא נעשו, ובשנת 2000, בעת ששרה ביקשה לשכור את המושכר, היה קיים בור ספיגה שתפקד. לא הובאו לפני ראיות כי מישהו מהרשויות פנה לתובעים והורה להם לחבר את המושכר למערכת הביוב".
97.אקדים ואומר, כי כבר כאן, בתחילת הניתוח של השופט המלומד, ראה הוא פנים שלא כהלכה, וכי ראייתו זו הביאה אותו לתוצאה שאינני יכול להשלים עימה.
98.לפי השקפתי, חוק המים, סימן א1 שבו, ותקנות המים, נועדו להגן על בריאות הציבור ועל איכות הסביבה שהם ערכים שעל המשפט לתמוך בהם, ולעשות את הנדרש כדי שיכובדו.
מכאן, שאין להתבונן על העניין מנקודת מבטו של פקח עירוני, ולשאול, האם הספיק לפנות למשכירים ולדרוש מהם להתחבר לרשת הביוב העירונית, אם לאו. די בעצם חקיקת החוק והתקנת התקנות, כדי להטיל חובה זו, ללא צורך בפנייה אישית אל המשכירים.
ראינו (ראה: פיסקה 86 סיפא לעיל), כי ניתן להגיש נגד המשכירים קובלנה פרטית על ידי נפגע (כמו השוכרת), מבלי מעורבות כלשהי של פקח עירוני.
99.אולם, גם אם הייתי מקבל את גישתו של השופט המלומד, והייתי בודק האם "מישהו מהרשויות פנה לתובעים והורה לחבר את המושכר למערכת הביוב", הייתי מגיע לתוצאה שונה מזו של הערכאה הראשונה, שקבעה כי "לא הובאו לפניו ראיות על כך" (הציטוטים הינם מפיסקה 25 לפסק הדין שחלק גדול מפיסקה זו צוטט בפיסקה 96 לעיל).
ט(4)ההשלכות של מחדלי המשכירים על מעמד השוכרת
100.לכתב ההגנה של השוכרת צורף מכתב של מהנדסת המחוז, בלשכת הבריאות המחוזית, משרד הבריאות, שבו נכתב במפורש כדלקמן:
"בעיר ירושלים קיימת מערכת מרכזית לביוב, וחובה על כל יצרני הביוב לחסל את הבורות הסופגים ולהתחבר אליה.
לא ניתן לאשר רשיון עסק או רשיון יצרן למפעל מזון המסלק את שפכיו לבור סופג כאשר ברחוב קיימת מערכת ביוב מרכזית".
101.מכתב זה מוכיח בעליל כי לא ניתן להתחמק מחובת חיבור הביוב של המשכירים לרשת העירונית, וכי אי חיבור זה הוא אשר גורם לכך ש"לא ניתן לאשר רשיון עסק או רשיון יצרן", לשוכרת.
102.לפיכך, אקדים את המאוחר, ואומר, כבר עתה (לפני הניתוח של דיני החוזים), כי קביעותיו של בית משפט קמא, ככל שהדבר נוגע לביוב ולחשיבותו לעניין הפרת חוזה השכירות, אינן מקובלות עלי.
= 13 =
אני סבור, כי המשכירים, במחדליהם אלה, לא רק שעברו עבירות פליליות והיו חשופים להגשת קובלנה פלילית נגדם, אלא הם הם האחראים לאי קבלת הרשיון להפעלת העסק של השוכרת, על כל ההשלכות הנובעות מכך.
י.המערכת החוזית שבין המשכירים לבין השוכרת, ומי מביניהם הוא זה אשר הפר את חוזה השכירות
103.הבאתי לעיל את עמדתו של בית משפט קמא בהרחבה בעניין זה, ואת מסקנתו כי מי שנהגה בחוסר תום לב ובאי צמצום הנזק היא השוכרת, עד שלא נתקררה דעתו של בית משפט קמא, וכינה אותה כמי שגזלה את התובעת לאור יום (פיסקה 31 סיפא של פסק הדין, כפי שצוטט לעיל בסיפא של פיסקה 44 של חוות דעתי זו).
104.לאחר שעיינתי בכל החומר שבתיקים, ולאחר בדיקת המצב המשפטי, דעתי שונה מזו של הערכאה המבררת, בקביעת הממצאים העובדתיים, ובעיקר בשאלות המשפטיות החשובות העולות מהמערכת של יחסי הצדדים.
105.הגעתי למסקנה, כי מי שהפר את החוזה, כבר בשלב הראשוני שלו, במסגרת המשא והמתן לכריתתו, היו המשכירים, שנהגו בחוסר תום לב. הם גם אלה אשר המשיכו בהפרות הבטחותיהם (שלעניות דעתי, היו חייבים בהם גם ללא ההבטחות, אלא מכוח חוק המים ותקנות המים).
106.לכן, כאשר עליי להכריע, מי הצד המפר ומי הצד הנפגע, תשובתי ברורה: המשכירים הם המפרים, הפרות יסודיות, והשוכרת היא הצד הנפגע.
107.גם בשלב הבא של יחסי הצדדים, סבור אני כי הכף המשפטית נוטה לטובתה של המערערת, השוכרת (אם כי לא ב-100%).
עצם המשך החזקתה של השוכרת במושכר, אינה מהווה גזל, אלא שימוש נאות (אם כי לא מושלם) באחת מזכויותיה הבסיסיות של השוכרת להפיק את התועלת מן המושכר, גם כאשר המשכירים הפרו וחזרו והפרו את התחייבויותיהם להעמיד לרשות השוכרת מושכר, שבו "כל מערכות המים והאינסטלציה - לרבות הביוב - שבמושכר יפעלו כשורה", כלשון סעיף 10(ב) לחוזה השכירות (צוטט לעיל בפיסקה 10(ה)).
108.לאחר דברים כלליים אלה, בהם הקדמתי את המסקנה ואת עיקר התוצאה לנימוקים, אלך, עתה, עקב בצד אגודל, ואסביר ואפרט את עמדתי.
יא.חובת הגילוי המוטלת על הצדדים לפני ההתקשרות החוזית ובמהלכה
יא(1) הסעיפים בחוק החוזים המסדירים את חובת תום הלב, הטעות וההטעיה
109.כדי שניתן יהיה להתייחס לטענות המערערת (השוכרת), על פי הדין הישראלי, מן הראוי להביא שלושה סעיפים מחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן - "חוק החוזים"), אשר, לעניות דעתי, בהם מצויה התשובה המשפטית, לכאן או לכאן, ביחס לטענות המערערת, לפחות ביחס למצב הטרום חוזי.
110.ראש וראשון הוא סעיף 12 לחוק החוזים - המצוי בפרק הראשון של החוק ("כריתת החוזה") - אשר, כלשון הכותרת שלו, מטיל את החובה לנהוג ב"תום לב במשא ומתן", ואשר זה נוסחו המלא:
"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
יש לזכור, כמובן, בהקשר זה את סעיף 39 לחוק החוזים, המורה על חובת "קיום בתום לב", כלשון הכותרת שלו, ואשר קובע לאמור:
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".
סעיף 61(ב) לחוק החוזים מרחיב חובה זו גם "על פעולות משפטיות שאינן מבחינת חוזה, ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".
111.סעיף נוסף שהוא רלוונטי לענייננו, הוא סעיף 14 לחוק החוזים, הנמצא בפרק ב של החוק ("ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו"), ואשר מסדיר את ה"טעות" החוזית, והקובע כדלקמן:
"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה
= 14 =
והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) 'טעות', לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה".
112.שלב "גבוה" יותר, שהוא מעין קומת-על, הניצבת לאחר שלפנינו "טעות", הוא סעיף 15 לחוק החוזים, שכותרתו "הטעיה", ואשר זו לשונו:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
113.ניתן להתבונן בשלוש הסעיפים הללו, דרך "משקפיים" אלה: אמור לי מהי חובת הגילוי, ואענה לך מי נהג שלא בתום לב, גרם לטעות חוזית והיטעה את הצד שכנגד.
לפיכך, המפתח לפיתרון שאלתנו טמון בקביעה המשפטית: הוא על מי מוטלת חובת גילוי, והאם אותו צד עמד בה?
כדי שלא להאריך, אינני מביא במפורט את עמדתו של המשפט העברי בסוגיית חובת הגילוי, שכן את עיקרי הדברים כבר כתבתי ביום כ"ז אב תשס"ו (21.8.06) בפסק דיני בת.א. 1260/99 סאסי קבלני עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, בפיסקאות 55-39; וראה גם את מה שכתב הרב יעקב הילדסהיים, בחיבורו, "מסחר וצרכנות בהלכה", כתר - מחקרים בכלכלה ובמשפט על-פי ההלכה, כרך ג (תש"ס), בעמ' 57-25.
[הנושא מחייב עיון מעמיק, שאין מקומו בפסק דין, אלא במאמר או בספר, ובכל מקרה, לא ראיתי לנכון להאריך עתה, כאשר בין כך ובין כך חל עיכוב מה בכתיבת פסק דין זה].
114.פרופ' גבריאלה שלו, בדיון שעורכת היא על "חובת הגילוי" (ראה: גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (ירושלים, תשס"ה-2005), בעמ' 317 ואילך), מציינת, כי " 'חובת הגילוי' מהווה אחת מההשתקפויות המובהקות של עקרון תום הלב. היא עומדת בניגוד קוטבי לגישת המשפט האנגלי, שבו חל העיקרון שלפיו 'יזהר הקונה' (CAVERT EMPTOR). מגמת החברות (סוציאליזציה) של דין החוזים והשאיפה לקבוע נורמות של התנהגות מוסרית ובתום לב במהלך משא ומתן באות לידי ביטוי בחובת הגילוי" (שם, בעמ' 318-317).
115.סעיף 15 סיפא לחוק החוזים (שהובא לעיל בפיסקה 112), מגדיר את ה"הטעיה" בדרך של "לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי הדין, לפי הנוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן" (בסעיף 176 להצעת חוק דיני ממונות - הנוסח זהה כמעט מילולית; ראה: שלו, שם, בעמ' 316; מיגל דויטש, פרשנות הקודקס האזרחי (תל אביב, תשס"ה-2005), כרך א, סעיף 7.18, עמ' 409; להלן, "דויטש, פרשנות "הקודקס").
יא(2)חובת הגילוי על פי דין והוראות חוק השכירות בעניין אי התאמה
116.הרכיב הראשון בהגדרה היא חובת גילוי "לפי דין".
פרופ' ג' שלו, מונה בספרה (שם, עמ' 319-318), מספר הוראות חוק ספציפיות, אשר מטילות חובות גילוי. לענייננו, רלוונטיות הוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן - "חוק השכירות"), שכותרת השוליים שלו היא: "העלמה בשל אי התאמה או פגם", הקובע את הדברים הבאים:
"היו אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם".
117.כדי להבין את סעיף 8 לחוק השכירות מן הראוי לצטט, תחילה, את סעיף 6 לחוק, שכותרתו "אי התאמה", האומר:
"המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים (להלן - אי-התאמה); אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1) הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה;
(2) הוא לא הודיע עליה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר; פסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה".
118.סעיף 7 לחוק השכירות - שכותרתו "חובת תיקון המושכר" - המוזכר אף הוא בסעיף 8 לחוק השכירות, דן בסעדים המתבקשים ממסקנתי לעניין הפרת המשכירים את חובת הגילוי, מטיל על המשכירים את "חובת תיקון
= 15 =
המושכר", כאמור בכותרת של סעיף 7 לחוק השכירות, שזה לשונו:
"(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
(ב) היה הנכס המושכר מיטלטלין ובשביל השוכר לא נודעת משמעות לזהותו, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר; הוצאות ההחלפה יחולו על המשכיר".
119.יש לזכור כי בחוק השכירות (אשר בו אדון בהרחבה להלן), יש תרופה נוספת בשל אי תיקון המושכר על ידי המשכיר, המפורטת בסעיף 9 לחוק השכירות (אשר כותרתו היא כותרתו "תרופות בשל אי תיקון"), הקובע לאמור:
"(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -
(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב)".
120.אי ההתאמה, המוזכרת בסעיף 6 לחוק השכירות, היא כאשר הנכס "לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".
121.יש לקרוא הוראה זו של סעיף 6 לחוק השכירות ביחד עם סעיף 15 לחוק השכירות, הדן במקרה בו השוכר אינו יכול להשתמש במושכר לצורך מטרת השכירות, ובמקרה זה הוא "פטור מחובת תשלום", כאמור בכותרת של סעיף 15 לחוק השכירות, אשר לשונו היא זו:
"א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען".
122.פרופ' שלום לרנר, בחיבורו, שכירות נכסים (תל אביב, תש"ן-1990), בעמ' 90 ואילך (להלן - "לרנר, שכירות")), משווה בין מכר לבין שכירות, לעניין אי ההתאמה, ומגיע למסקנה כי גם אם יש הבדלי ניסוח בין חוק השכירות לבין חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן - "חוק המכר"), לדעתו, "יש לערוך היקש מחוק המכר ולראות במשכיר אחראי" [לשני סוגי פגם ואי התאמה המופיעים בחוק המכר ואינם מוזכרים בחוק השכירות] (שם, בעמ' 92). וראה לעניין אנלוגיה זו את האמור בספרו של דויטש, פרשנות הקודקס, סעיף 1.67, עמ' 86-84, והדוגמאות המובאות, שם).
123.לענייננו, ראוי להזכיר את פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 240/77, שלמה כרמל בע"מ נ' פרופורי ושות' בע"מ, פ"ד לד(1) 701 (1979), שבו נחלקו השופטים באותה פרשה, בשל נסיבותיה המיוחדות, אך ביחס לנקודה - הרלוונטית בתיק שבפנינו - עמדתו של הנשיא, כב' השופט ד"ר יואל זוסמן (שלדבריו, בנקודה זו, הסכים כב' השופט דוד בכור, שם, בעמ' 714, מול האות ה), הייתה כי לעניין אי התאמת הנכס "מבחינה אחרת", כאמור בסעיף 6 לחוק השכירות, "[ש] אין לפרש את סעיף 6 על דרך הצמצום. אמור מעתה, הגורם לאי התאמה אינו יכול להיות [רק] במושכר עצמו, אלא הוא רחב יותר, ובלבד שייגרע מן האפשרות להפיק הנאה מוסכמת מן הנכס" (שם, בעמ' 712, בין האותיות ב-ג).
השופטת, כתוארה אז, מרים בן פורת, השאירה "בצריך עיון לעת מצוא" את השאלה שנדונה שם, דהיינו: האם "מטרד הנגרם בידי זר אשר למשכיר אין כל שליטה עליו, יכול אף הוא ליצור 'אי התאמה' במסגרת המילים 'או מבחינה אחרת', של סעיף 6 לחוק השכירות" (שם, בעמ' 708, מול האות ד).
אולם, לפי רוח דבריה של השופטת בן פורת, ניתן להסיק כי גם היא הייתה מסכימה לעמדתי, כי בעניין שלפנינו, דהיינו: אי חיבור הנכס לרשת הביוב כנדרש בתקנות, מדובר באי התאמה, במיוחד כאשר לפי הוראות עיריית ירושלים חיבור לרשת הביוב העירונית היא תנאי לקבלת רישיון עסק.
= 16 =
124.על כל פנים, במקרה שלפנינו, השכירות נועדה למטרה מיוחדת, כאמור בחוזה השכירות, בסעיף 7(א): "מטרת השכירות היא: ניהול עסק של ייצור ושיווק מזון טבעי" (וראה גם: פיסקה 10(ד) לעיל).
125.במקרה כזה, מן הראוי להחיל את דבריו המסכמים של פרופ' שלום לרנר, במסגרת הסעיף "מטרה מיוחדת" שבספרו הנ"ל (שם, בעמ' 95-94; ההדגשות - הוספו):
"כאשר שוכר מעוניין להשתמש במושכר למטרה מיוחדת, וזו ידועה למשכיר, הלה לא קיים את חיוביו אם מסר נכס שאינו מתאים לביצוע אותה מטרה. קיום מטרה מיוחדת, עשוי להתברר מפיו של השוכר או מנסיבות אחרות, כמו טיב עסקו. כפי שכבר צויין, עניין זה איננו מפורש בחוק השכירות, ואנו למדים אותו מהשוואה לחוק המכר.
במשפט המקובל, כמו לגבי מכר, משכיר אחראי להתאמת מושכר למטרה מיוחדת, רק כאשר השוכר סומך על שיקול דעתו ומקצועיותו של המשכיר בבחירת הנכס. חוק השכירות, בעקבות חוק המכר, אינו מאמץ הבחנות דומות, ומשכיר אחראי בכל מקרה שהמושכר איננו מתאים לאותה מטרה".
126.בהערה 15, שם, מציין פרופ' שלום לרנר, מחבר הספר, כי פרופ' דניאל פרידמן, זהיר יותר, וכתב כי לא ברור אם ניתן להסיק מכללא, מסעיף 6 לחוק השכירות, את הוראות סעיף 11(3) לחוק המכר, אשר קובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - ... נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימוש הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם"; אולם, כפי שהזכרתי לעיל, עמדתו של פרופ' לרנר - אשר מקובלת עליי - היא יש להקיש מדיני המכר לדיני השכירות (לרנר, שכירות, עמ' 17, ועמ' 92).
הייתי מוסיף כי הדברים נכונים, בקל וחומר: אם דרישת ההתאמה במכר היא חד פעמית, ליום ביצוע העיסקה, והיא כוללת את הוראות סעיף 11(3) הנ"ל, לא כל שכן שיש להחיל הוראות אלה ביחס לשכירות, המחייבת התאמה של הנכס למטרת השכירות, לכל אורך תקופת השכירות.
127.מה הוא המצב ביחס לביוב בתיק דידן?
128.מבחינה אחת, יש לפנינו מעין "אי ידיעת הדין", דהיינו: המשכירים טוענים כי לא ידעו על תקנות הביוב, ועל כן, אין להטיל עליהם כל אחריות.
מצד שני, יש לזכור כי השוכרת דרשה בחוזה הוספת תנאי בדבר חיוב המשכירים לדאוג לחיבור לביוב, וכיצד היה עליה לדעת כי מדובר בבור סופג של ביוב ולא במערכת ביוב הקשורה לרשת העירונית?! עניין עובדתי זה, הוא מכוסה (בבחינת "מום נסתר"), ובכל מקרה, נמצא בידיעת המשכירים, שלא מסרו על כך לשוכרת דבר, לפני חתימת החוזה.
129.מה המשמעות המשפטית של שתיקה זו?
יא(3) אי גילוי המחדל - הטעיה
130.הפסיקה של בית המשפט העליון פרשה את סעיף 15 לחוק החוזים (הובא לעיל בפיסקה 112), וקבעה כי הטעייה יכולה להיות בשתי צורות: במעשה או במחדל (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלות בע"מ, פ"ד מ(4) 533, בעמ' 539, מול האות ה, מפי הנשיא, כב' השופט מאיר שמגר (1986) (להלן - "פרשת רבינוביץ").
131.הנשיא שמגר מסביר את הטעם לכך שמוטלת חובת גילוי, ובעקבותיה, השתיקה היא הטעיה במחדל, באומרו את הדברים הבאים (שם, בעמ' 539 למטה - עמ' 540, מול האות ג):
"הטעיה במחדל נוצרת, כאשר למתקשר יש חובת גילוי, למעשה 'נטל של גילוי', לפי הדין, לפי הנוהג או על-פי הנסיבות. מתי תוטל על מתקשר בחוזה חובת גילוי? באים כאן לידי ביטוי שני אינטרסים נוגדים: הרצון להטיל על הצדדים לחוזה נורמות התנהגות מוסריות (רצון שבא לידי ביטוי גם בסעיפים 12, 18 ו-לחוק החוזים (חלק כללי) מול המציאות העסקית, אשר איננה מאפשרת לצדדים לחוזה לגלות זה לזה את הכול. הטלת חובת גילוי רחבה מדי עלולה 'לחתור תחת אשיות הכלכלה החופשית ולסכל יוזמה פרטית' (ג' שלו, 'סעיף 12 לחוק החוזים, תום לב במשא ומתן' משפטים, כרך ז (תשל"ו, ל"ז) 118, 138).
כדי לאזן בין שני האינטרסים הנוגדים האלה אין להטיל חובת גילוי על צד שאינו יודע ואף לא צריך לדעת על כך שהצד השני טועה או אינו מודע לפרט מסוים".
132.מכאן, נובעת המסקנה, המצוטטת בפרשת רבינוביץ הנ"ל (שם, בעמ' 540, מול האות ד), מפרשה אחרת (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' דוד קסטרו, פ"ד לז(4) 673, (1983) בעמ' 697-696, מפי הנשיא, כב' השופט מאיר שמגר) (להלן - "פרשת פנידר"), תחת הכותרת "על המשמעות של חובת תום הלב", פיסקה 11 לפסק הדין (ההדגשות - במקור):
"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן,
= 17 =
יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת [הדגשה זו היא שלי - מ' ד'] מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה [הדגשות אחרונות אלה הן שלי - מ' ד']. כך נאמר בע"א 494/74 חברת בית החשמונאים מס' 97-96 בע"מ נ' אורן, פ"ד ל(2) 141, בעמ' 144, מפי חברי הנכבד, השופט בייסקי:
'... כאשר על-פי הנסיבות יש לצפות שמלבד הדברים והתיאורים שנאמרו היה מקום לומר דברים שמבחינת העסקה יש להם חשיבות - כי אז יתכן והשתיקה ואי-גילוי כל הפרטים מעוותת את התמונה בכללותה והעלמת אותם פרטים על-ידי שתיקה יוצרת מצג-שוא'.
דברים דומים נאמרו גם בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, בעמ' 241, על ידי השופט אשר:
'התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות. היינו חובה שלא להטעות את צד האחר על-ידי אי-גלוי מידע חשוב לשיקוליו'.
כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד (ראה: ע"א 349/76 בנקרס אנד טריידרס בע"מ נ' עזבון עבד אל רחמן מחמוד חאדר, פ"ד כט(1) 827, בעמ' 833), אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש'רשע היה יושב ושותק' (ד' קרצ'מר, 'פגמים ברצון ביצירת החוזה: טעות והטעייה' קובץ הרצאות בימי העיון לשופטים תשל"ה (הפקולטה למשפטים - הנהלת בתי המשפט, ש' שטרית עורך, תשל"ו) 107, 113). אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב (ד"ר ד' פלפל, 'תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה' עיוני משפט, כרך ה (תשל"ו-ל"ז) 608, 610); פרופ' ז' צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל (אבוקה, תשל"ד) 95). יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי (השווה: ע"א 323/80 אלתית בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לז(2) 673), ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12.
אגב, לעתים יכול אי הגילוי אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 (ראה גם: ד"ר נ' זלצמן, 'הצהרה כוזבת רשלנית בשלב משא-ומתן לכריתת חוזה', עיוני משפט ח (תשמ"א-מ"ב) 55, 59). יש שמעשה מסוים יבטא העדר תום-לבו בעת ובעונה אחת יקים גם, במקביל, עילת תביעה נוספת (ראה: בג"צ 376/81 לוגסי נ' שר התקשורת, פ"ד לו(2) 449, בעמ' 458 מול האות ב; ד"ר פ' גולדשטיין, 'uberimae fidei בחוזי ביטוח לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973' עיוני משפט, כרך ה (תשל"ו-ל"ז) 345, 349). עקרון תום הלב הוא רחב, ואין מניעה שבמקביל אליו תקום לצד הנפגע עילת תביעה נוספת, המבוססת על יסודות מצומצמים יותר. הבחירה בין העילות השונות היא בידי התובע ולפי רצונו שלו.
סיכומה של נקודה זו, יש ששתי העילות, עילת העדר תום הלב והעילה האחרת, תגורנה בכפיפה אחת, ויש שתקום רק אחת מהן (ראה פרופ' ג' שלו, 'כריתת חוזה' פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשל"ח), בעמ' 147)".
133.פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, בספרם, חוזים, כרך ב (תל אביב), תשנ"ג-1992 (להלן - "פרידמן וכהן, חוזים"), מסבירים כי "הטעיה יכולה ללבוש שתי צורות. האחת, מצג שווא שהוא הצורה האקטיבית, על דרך המעשה (אמירת דבר לא נכון), והשניה אי גילוי, שהיא הצורה הפסיבית, על דרך מחדל (כלומר שתיקה שעה שקיימת חובת גילוי)" (שם, סעיף 15.9, עמ' 787).
134.ובהמשך, מוסיפים הפרופסורים פרידמן וכהן ואומרים את הדברים הבאים (שם, בעמ' 788-787):
"מצג שווא משמעו הצגה לא נכונה של המציאות, ובשיטתנו אחת היא אם מדובר במציאות עובדתית או במציאות משפטית. זאת, משום שלאור סעיף 14(ד) לחוק מצג שווא לגבי הדין כמוהו כמצג שווא לגבי עובדה.
מצג השווא עשוי להתייחס לתוכן החוזה, למשל כאשר צד אחד מטעה את הצד השני בדבר תוכנו של מסמך, המפרט את תנאי ההסכם, ובעקבות זאת נאות הצד השני לחתום על מסמך זה. אפשרות זו מעוררת שאלות מיוחדות שנדונו על ידינו בנפרד. אולם, במקרים רבים אין מצג השווא מתיימר לתאר את תוכן החוזה, אלא הוא מתאר מציאות מסויימת. במקרים אלה מתעוררת השאלה אם נתן הצד שעשה את המצג התחייבות חוזית לגבי התיאור המוטעה. אם כך הדבר, עשויים לחול, בצד הדין הנוגע למצג שווא, גם הדינים הנוגעים להפרת חוזה".
135.מצג שווא יכול להיעשות על ידי התנהגות, ואף מצאנו מקרים של מצג שווא מכללא (פרידמן וכהן, חוזים, שם,
= 18 =
סעיף 15.1, עמ' 790).
136.אשר לקשר שבין מצג שווא, חובת גילוי ורשלנות בדבר אי בדיקת המצב החוקי, כותבים הפרופסורים פרידמן וכהן כדלקמן (שם, סעיף 15.11, עמ' 794): "[ו] מקרה שבו היה המצג נכון בשעתו, אך קודם לכריתת החוזה נוגע לעושה המצג (או שהוא היה חייב לדעת) כי חל שינוי בנתונים, שבעקבותיו שוב אין המצג משקף את המציאות". ובהערה 73 (שם), נכתב: "קל וחומר שעל עושה המצג לגלות, אם נודע לו שהמצג מלכתחילה לא היה נכון. במקרה כזה היה המצג במקום מצג שווא בתום לב. אולם שתיקה, למרות ידיעה שהמצג היה מוטעה (אף שהידיעה היא מאוחרת), מקרבת את המקרה לזה של מרמה".
137.מבחינה אנליטית, הניתוח של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן לסיטואציה זו - הדומה למצב של התיק שלפנינו, הן בדבר הרשלנות של המשכירים או חובתם לדעת על תקנות המים והן בכך שנודע להם על המצב המשפטי, לבטח, במהלך החוזה - הוא ניתוח מעניין, שראיתי לנכון להביאו כלשונם (שם, בעמ' 795):
"מהו הבסיס לדרישה לתקן את המצג שהפך, לפני כריתת החוזה, לכוזב עקב השינוי שחל? אפשרות אחת היא שהמצג נחשב כנמשך, ועם שינוי הנסיבות הפך המצג לכוזב. אפשרות שניה היא שמוטלת על עושה המצג חובת גילוי. מקורה בכך שהוא יודע (או חייב לדעת) על טעותו של הצד השני, שהרי הוא גרם לה (אמנם, באמצעות מצג שהיה נכון בשעתו). ההבדל בין שתי האפשרויות הוא שאם המצג נמשך, הרי הוא הופך למצג שווא 'באופן אוטומטי', עם שינוי הנסיבות ההופכות אותו לבלתי נכון. אם לא ידע המציג על השינוי, עדיין יהיה זה בגדר מצג שווא, אמנם בתום לב. לעומת זאת, אם הבסיס לדרישה לגלות את דבר השינוי נעוץ בחובת גילוי, הרי הכלל הבסיסי הוא שלא נדרש גילוי אלא לגבי נתונים הידועים לאותו צד (או שהיה עליו לדעתם). לדעתנו, עדיף פתרון המושתת על קיומה של חובת גילוי, אך במקרה מיוחד זה ראוי להרחיבה גם למקרי רשלנות (היינו, מקרים שבהם ניתן היה באמצעי זהירות סבירים, לעמוד על השינוי שחל). נמצא, מקום שנודע לצד שעשה את המצג על השינוי שהפכו לכוזב והוא לא גילה זאת, יכול הצד השני לבטל את החוזה וכן לתבוע פיצויים על נזקי ההטעיה. כאמור, לדעתנו ראוי שדין זה יחול גם אם דבר השינוי לא נודע לו, אך יש באי הידיעה משום רשלנות. הקושי מתעורר במקרה של אי ידיעה אודת השינוי, כשאין באי הידיעה משום רשלנות. במקרה כזה אין כל אשם ואין מקום לתביעת פיצויים. אנו נוטים לדעה שאין גם מקום לביטול החוזה מחמת מג שווא או אי גילוי, אך השאלה איננה נקיה מספיקות".
138.בהערה 80 (שם, שם, בתחתית עמ' 795), מוצגת התרופה שיש בידי הצד התם: "הצד שהוטעה (על ידי כך שנמסרו לו עובדות שהיו נכונות בשעתו, אך הפכו בלתי נכונות קודם לכריתת החוזה) יוכל לפנות לבית המשפט ולבקש את ביטול החוזה לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים. אולם במקרה כזה יהיה הביטול בשיקול דעת בית המשפט".
כפי שאראה להלן, בדיני השכירות יש תרופות נוספות.
יא(4) אי גילוי לגבי הדין
139.על כל פנים, ניתן לראות את המצב בתיק שלפנינו, כסיטואציה שלגביה חלים הכללים של "מצג שווא לגבי הדין", כלשון הכותרת של סעיף 15.22 לספרם הנ"ל של פרידמן וכהן (שם, בעמ' 802):
"בשיטתנו נוהגים דיני הטעות וההטעיה לא רק לגבי עובדות אלא גם לגבי הדין. הטעיה ולו בתום לב לגבי החוק, שנעשתה על ידי מתקשר אחד, עשויה להקנות למתקשר השני ברירת ביטול לפי סעיף 15 לחוק החוזים, כשם שהיתה מוקנית לו ברירה כזו במקרה של הטעיה בעובדה. עם זאת עשויה השאלה, בהקשר לטעות ולהטעיה שבדין, לקבל צביון מיוחד. דברים הנאמרים לגבי המצב החוקי הם לעיתים בגדר חוות דעת, וכאשר הם נאמרים מפי אדם שאין לו ידע מיוחד בתחום זה ואשר איננו מציג עצמו כבעל מומחיות בנושא, עשוי להשתמע מכך שהם נאמרים כהשערה בלבד וללא אחריות. אולם יש נסיבות שבהן ניתן יהיה לראות בדברים הנאמרים לגבי המצב החוקי, צג לכל דבר, והדיון דלעיל לגבי הערכות כוחו יפה גם לגבי מצג בעניין דין".
140.לכאורה, סעיף 15 לחוק החוזים נוקט לשון של "אי גילויין של עובדות", אך מקובלת עליי הפרשנות של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, לפיה הטעיה תחול גם לגבי "אי גילוי לגבי דין", כלשון הכותרת של סעיף 15.59 לספרם חוזים, כרך ב, עמ' 845, אשר בטקסט שבו נכתבו הדברים הבאים (ההדגשה - במקור):
"שאלה היא אם חובת הגילוי מוגבלת לעניינים שבעובדה, להבדיל משאלות שבדין. עקרונית לא היה מקום לשאלה זו, שהרי סעיף 14(ד) לחוק החוזים כולל בסוגיית הטעות הן טעויות שבחוק והן טעויות בעובדה, ודברים אלה נאמרו מפורשות גם לצורך סעיף 15 לחוק, העוסק בהטעיה. ואכן אין ספק שמצג שווא לגבי הדין דינו כדין מצג שווא לגבי עובדה (סעיף 15.19 לעיל). דא עקא שלגבי אי גילוי מתעורר קושי שמקורו בלשונו של סעיף 15 לפיה 'הטעיה' היא 'לרבות אי גילוין של עובדות...' (ההדגשה שלנו). ומה בדבר אי גילוי לגבי הדין?
= 19 =
השאלה איננה מתעוררת לעיתים קרובות. אמנם, אין קושי לתאר מקרים של אי ידיעת הדין או טעות לגביו, אולם אפשרות בירורו של הדין הינה, בדרך כלל, שוה לגבי שני הצדדים. יחד עם זאת, קיימים מצבים שבהם יהיה מקום לגילוי כזה, למשל, נוכח יחסי אמון בין הצדדים.
הקושי אינו מתעורר במקרים שבגדר סעיף 14(א) לחוק החוזים (צד היודע על טעות שבדין של הצד האחד). אף שהסעיף קובע מקרה פרטי של חובת גילוי, הרי אין הוא מוגבל לטעויות שבעובדה. הקושי מתעורר במקרים אחרים שהם בגדר הסיפא של סעיף 15 לחוק החוזים. אולם למרות שהמחוקק נקט לשון 'אי גילוין של עובדות', דעתנו היא שלא היתה כוונה להגביל את חובת הגילוי לעובדות (להבדיל מדין). זהו פגם בניסוח גרידא. בנקודה זו יש להעדיף את הכוונה הברורה העולה מסעיף 14(ד) ולהחיל את דין ההטעיה במלואו, היינו, הן הטעיה במעשה והן הטעיה במחדל (אי גילוי) גם לגבי הדין".
יא(5) היישום על הסיטואציה שבתיק זה - חובת המשכירים לגלות לשוכרת את מצב הביוב במושכר, העובדתי והמשפטי
141.יישומן של הלכות אלה, ובמיוחד הקטע האחרון שצוטט (לעיל, בפיסקה 132) מפרשת פנידר, מביאני למסקנה כי על המשכירים הייתה מוטלת חובה אקטיבית של גילוי לשוכרת הן על מצב הביוב, שהינו בור סופג, והן רשלנות באי בדיקת המצב המשפטי, כי עוד בשנת 1992, דהיינו: 8 שנים לפני חתימת החוזה, שונה הדין ונחקקו תקנות המים (שהובאו לעיל החל מפיסקה 78 ואילך), ומשנת 1994 - לאחר שניתנה לבעלי הנכסים תקופת התארגנות של למעלה משנתיים (ראה: פיסקאות 95-93 לעיל) - מוטלת חובה על המשכירים לחבר את המושכר לרשות הביוב העירונית.
142.ב"כ המשיבים (המשכירים) טען בסיכומיו, אם כי לחילופין, כי מוטלת על השוכרת דווקא החובה להתחבר לרשות הביוב העירוני, כי היא המחזיקה במושכר (ראה: סעיף 25 לסיכומיו בערעור העיקרי).
143.טענה זו - מקוממת היא, ומוטב היה לה שלא תיטען.
התקנות בעניין החיבור לרשת הביוב נחקקו, כאמור (ראה: פיסקאות 94-87 לעיל), בשנת 1992. אז היה צריך לבצע את החיבור, בתוך שנתיים מיום התקנת התקנות. משימה זו, על כתפי הבעלים היא רובצת. נכון שניתן להטיל אחריות על המחזיק, אך לא כאשר מדובר על חובה שהבעלים לא מילאו אותה במשך כל כך הרבה שנים.
אעיר, כי על פי חוות דעת המומחה (פיסקה 28 לעיל), לבסוף, חובר המושכר לרשת הביוב העירונית, לאחר שהשוכרת כבר פינתה אותו.
נתון זה יכול לשמש אינדיקציה נוספת לנכונות טענותיה של השוכרת ולכך שהמשכירים הם החייבים להתחבר לרשת הביוב העירונית.
144.אוסיף ואומר, כי מזמן לא נתקלתי בטענה חסרת תום לב, כמו זו.
145.לפיכך, מסקנתי היא כי המשכירים, על אף חובתם המשפטית לגלות לשוכרת את מצבו הפיזי והחוקי של הביוב של המושכר, לא עמדו בחובה זו.
יב.חובת המשכירים לחבר את המושכר לרשת הביוב העירונית מכוח ההסכמות שבין הצדדים
146.פרק זה, אינו גורע מכל אשר קבעתי לעיל לעניין הפרת חובת הגילוי המוטלת על המשכירים, והוא בבחינת נימוקים נוספים לטובת קבלת עמדת השוכרת, גם לפי שיטת המשכירים, וגם אם מכל סיבה שהיא, לא תתקבל עמדתי המשפטית לעניין חובת הגילוי - גם ברשלנות - של המשכירים, בין גילוי המצג העובדתי של קיומו של בור סופג בנכס (ובמקום ביוב המחובר לרשת העירונית) והן גילוי הדין, דהיינו: חקיקת תקנות המים ותחולתן על המושכר.
147.מקור חיוב חוזי נוסף לחובת המשכירים לחבר את המושכר לרשת הביוב העירונית, הוא סעיף 10(ב) לחוזה השכירות (שצוטט לעיל בפיסקה 10(ב)), שבו מתחייבים המשכירים, בין היתר, שכל מערכות הביוב שבמושכר יפעלו כשורה, דהיינו: על פי הדין ובאופן תקין.
148.גם כאשר התגלה המצב, לפיו המושכר מחובר לבור סופג ולא לרשת הביוב, עשו המשכירים "טובה", בכך הסכימו להשתתף בעלות הנמוכה של 4,500 ₪. אך, הוברר כי זה "חיבור פרטיזני", וכי עלות החיבור התקני לרשת הביוב העירונית, עומדת על סך של 20,000 ₪.
המשכירים לא ביצעו את החיבור האמור, על אף חובתם לעשות כן, על פי חוק המים ותקנות המים (כמוסבר לעיל), ועל אף הבטחתם לשוכרת לעשות זאת, במכתב שבה כותב בא כוח המשכירים (ת/6), בזו הלשון: "מיד נקבל ההיתר מעיריית ירושלים ביחס לביוב, ואז מרשיי יבצעו העבודה לאלתר" (שם, סעיף 1(2)).
149.אעיר, כי במכתב קודם "חילק" ב"כ המשכירים בין התקנת הביוב בתוך המושכר לבין השטח מחוץ למושכר (ת/4, סעיפים 4-1). אין בסיס לחלוקה זו; הכל - מוטל על המשכירים, הן מכוח חוק המים ותקנות המים והן מכוח סעיף 10(ב) לחוזה השכירות.
= 20 =
150.ההתכתבות בעניין חובת התיקון של מערכת הביוב וחיבורה לרשת העירונית סוכמה במכתב של ב"כ השוכרת דאז, עו"ד אהרון פקטור, ביום ז חשון התש"ס (5.11.2000), בלשון זו (ת/7):
"1. מרשתי הודיע [צ"ל: הודיעה] למרשכם ביום 15.10.00 בעניין קבלת רשיון מעירית ירושלים לביצוע חפירה בנוגע למערכת הביוב ובאותו מועד נפגשה מרשתי עם מר דוד חסון [משיב מס' 1] ומסרה לידיו העתק מן הרשיון חתום על ידי סגן מנהל האגף לתשתית בעיריית ירושלים.
2. מאז ועד היום, על אף צעדה של מרשתי לקדם את הטיפול בנוגע למערכת הביוב, לא נענו מרשכם לחובה המוטלה [צ"ל: המוטלת] עליהם על פי סעיף 10(ב) להסכם השכירות (להלן 'ההסכם') ולכן לא חלה התקדמות כלשהי בטיפול ברשיון ובפתירת בעיית מערכת הביוב. למיטב ידיעתה של מרשתי, לא דאגו מרשכם כלל למסור את הטיפול לשרברב מוסמך שיטפל בהחתמת הגופים הרלוונטיים והאחראים הנוספים כגון אגף לשפ"ע מח' האחזקה, והאגף לתחבורה ושירותי הנדסה בעיריית ירושלים ואגף התנועה של משטרת ישראל.
3. מרשתי חוזרת ועומדת על טענותיה המופיעות במכתבי אליך מיום 28.9.00.
על אף שהתחייבו המשכירים על פי סעיף 10(ב) להסכם, 'שכל מערכות המים והאינסטלציה - לרבות הביוב - יפעלו כשורה' חלפו למעלה מששה חודשים ממועד חתימת ההסכם ועדיין אין מערכת ביוב תקינה והיא איננה פועלת כשורה.
4. מרשתי מכחישה את האמור במכתבך שבסימוכין ובפרט האמור בסעיף 2(ב) בו, כביכול היא 'מנהלת במושכר את עיסקה באין מפריע'. ראוי לציין שמרשיך אינם מכחישים את העובדה שהם אינם ממלאים את חובתם על פי סעיף 10(ב) של ההסכם בכך שמערכת הביוב אינה פועלת כשורה.
5. מרשתי אומדת את פחת שווי השכירות מהעדר קיומה של מערכת ביוב הפועלת כשורה בסך העולה על שוויה לפי החוזה. לכן, עד שמרשיך ימלאו את חובתם על פי ההסכם וידאגו למערכת ביוב הפועלת כשורה, מרשתי איננה מתכוונת לשלם את דמי השכירות החודשיים. אין לראות באמור כאילו מרשתי מתנערת מחובתה לשלם את דמי השכירות. יש להוסיף שמרשתי שילמה את דמי השכירות במלואה [צ"ל: במלואם] עד ליום 16.9.00 למרות גילוי העדרה של מערכת ביוב כלל. מרשתי תדאג לחדש את תשלום דמי השכירות מיד עם הפעלת מערכת ביוב כשורה וכנדרש.
6. מרשתי דורשת בזה שעם [צ"ל: אם] עד יום ה הקרוב, 9.11.00, לא יתחילו מרשיך את הטיפול בהתקנת מערכת ביוב תקינה בצעד של מסירת העבודה לשרברב מוסמך וקבלת אישור בכתב על מסירת העבודה כאמור, תפעל מרשתי לאכוף את ההסכם ותפנה לערכאות".
151.ב"כ המשכירים לא הגיב על מכתב זה.
רק כעבור למעלה משנה, כתב ב"כ המשכירים, לשוכרת מכתב, הנושא תאריך 29.11.01, ובו פתח ואמר (ת/8): "מעיון אקראי בהסכם השכירות שבנדון, ניתחוור למרשי כי את שוהה במושכר שלא כדין מאז 17.7.01" (ההדגשה - במקור).
מכתב זה מתעלם כליל מסוגיית הביוב, וכל כולו מתרכז בשאלת שכר הדירה ודרכי מימוש האופציה להארכת החוזה.
יג.סיכום ביניים - שלושה היבטים של התנהגותם של המשכירים שלא כדין
152.מכאן עולה, כי המשכירים נהגו שלא כדין בעניין אי חיבור המושכר לרשת הביוב העירונית, וזאת על פי שלושה היבטים אלה:
ראשית, המשכירים לא גילו נושא זה לשוכרת, ובכך הפרו את חובת הגילוי ונהגו בחוסר תום לב ובהטעיה.
שנית, המשכירים לא עמדו בחובה החוזית המוטלת עליהם בסעיף 10(ב) לחוזה השכירות (שהובא לעיל וצוטט בפיסקה 10(ה) לחוות דעתי), לפיה על המשכירים לדאוג לכך שמערכות הביוב במושכר "יפעלו כשורה".
שלישית, כאשר הנושא כבר התגלה והיה ברור לשני הצדדים, לא ביצעו המשכירים את המוטל עליהם בדין, בחוזה ובהתכתבויות בין הצדדים, ולא חיברו את המושכר לרשת הביוב העירונית.
בכך, מנעו המשכירים מן השוכרת לקבל רישיון עסק כדין, כנאמר במכתב של המהנדסת המחוזית של משרד הבריאות.
יד.מה עשתה השוכרת לאור הפרת החוזה על ידי המשכירים?
יד(1) אי ביטול החוזה על ידי השוכרת והמשך החזקת המושכר על ידה
= 21 =
153.אחד מן הנימוקים הנראים, במבט ראשון, כמשקפים את הצדק הבסיסי הוא טענת המשכירים, שהתקבלה על דעת בית משפט קמא: אם, אכן, את השוכרת, לא קיבלת את המושכר אשר ציפית לו, ולא הצלחת לקבל רשיון עסק של ייצור מזון טבעי, מדוע נשארת במושכר, ולא שילמת שכר דירה?
154.האופציות החוזית "הרגילות" שעמדו לרשות השוכרת הן אלה: ביטול חוזה השכירות ותביעת פיצויים, וזאת בין אם מדובר באי גילוי, שהוא בגדר ניהול משא ומתן שלא בתום לב על ידי המשכירים, ואז העילה נסמכת על סעיף 12 לחוק החוזים, ובין אם מדובר בהפרת חוזה השכירות, בכך שהמשכירים לא דאגו לכך שמערכת הביוב תפעל כשורה, ובין אם מדובר בהפרה של ההתחייבות ה"חדשה" של המשכירים לחבר את הנכס לרשת הביוב העירונית, כפי שעלה מן ההתכתבות שבין עורכי הדין.
155.ברם, אין בחומר שבפניי כל הודעה של השוכרת על ביטול החוזה.
156.נהפוך הוא, עצם הישארותה של השוכרת בנכס המושכר, מעידה לכאורה, על פני הדברים, על כוונתה של השוכרת להמשיך ביחסים החוזיים.
157.דווקא המשכירים הם אלה הטוענים כי השוכרת מחזיקה במקום שלא כדין, עקב אי תשלום שכר דירה ואי משלוח המכתב בדבר מימוש האופציה.
158.לגישה זו של בית משפט קמא, שהוזכרה לעיל (בפיסקה 153), ניתן למצוא חיזוק גם בנימוק נוסף או בטענה נוספת המוטחת כלפי השוכרת: הרי את השוכרת ממשיכה להפיק רווחים מן המושכר, וכיצד זה אינך משלמת שכר דירה כלל, וזאת במשך תקופה כה ארוכה?!
159.אולם, כל המבנה של הטיעונים האלה של המשכירים, שהתקבלו על דעת בית משפט קמא, עומד על בלימה.
יד(2) מה היו רווחי השוכרת מן המושכר שאינו מחובר לרשת הביוב העירונית?
160.נתחיל מהסוף, דהיינו: הרווחים שהפיקה השוכרת, לטענת המשכירים.
כעולה מדוח המע"מ (נספח 11 לערעור), התקבולים של עיסקה של השוכרת ("אלומה"), היו בשנת 1999 כ-55,000 ₪ לחודשיים (בחודש 10/94 - 2), עם "עלייה" לסכום התקבולים של 63,312 ₪ בדוח של 12/99, ו"ירידה" לסכום של 37,147 ₪ בחודש 2/00.
בתקופת תחילת החוזה השכירות הנידון, ב-4 החודשים הראשונים (8/00-4), היו תקבולים של 41,241 ₪ ולאחר מכן בחודש 10/00, תקבולים של 13,299 ₪, ומאז 12/00 ועד לפינוי ב-5/02 היה ממוצע תקבולים סך של כ-23,000 ₪ לחודש (עם "ירידה" לסכום של 14,688 ₪ בדיווח 4/01; בסוף השכירות היו דיווחים של 6,524 ₪ ב-4/02 ו-14,177 ₪ ב-6/02).
161.ברור, אם כן, שאין מדובר בהמשך הפקת רווחים, כפי שהיה לפני השכירות (פיסקה 29 סיפא לפסק הדין: "יש לזכור כי בתקופה זו פעלה החנות על פי מסמכי החשבונות שהוגשו, העסק הפיק רווחים"; ההדגשה - במקור).
162.בעניין זה, רשאית ערכאת הערעור להתערב, שכן מסקנת בית משפט קמא לא התבססה על ניתוח של נתון כלשהו, פרט לאמירה הכללית " על פי מסמכי הנהלת החשבונות" (ראה הציטוט לעיל בפיסקה הקודמת), בעוד שמסקנתי זו היא סיכום טכני של דוחות המע"מ, שלא הוכחשו.
163.לפיכך, אין מנוס מן המסקנה כי היעדר רישיון העסק לייצור המזון, גרם לשוכרת נזק רב, שהינו הפחתת התקבולים, מממוצע של כ-55,000 ₪ לממוצע של ב-23,000 ₪ - 22,000 ₪, דהיינו: ירידה של יותר ממחצית. ליתר דיוק, התקבולים בתקופת חוזה השכירות היו 40% מן התקבולים שהיו שלפני השכירות, כאשר לדבריה של השוכרת - שלא הוכחשו - העלויות נשארו כשהיו.
164.אם כך, על פני הדברים, צודקת השוכרת בטענותיה על ההפסדים הקשים שנגרמו לה, כאשר הגורם לכך הוא היעדר רישיון להפעיל במושכר את ייצור המזון הטבעי, והעסק "הסתפק" במכירת מזון טבעי בלבד.
יד(3) למה לא ביטלה השוכרת את חוזה השכירות?
165.אולם, עדיין ניצבת ועולה השאלה: מדוע לא ביטלה השוכרת את החוזה?
166.לטעמי, אין בית משפט צריך להיכנס לשיקולים הכלכליים או המשפטיים או האחרים של כל צד, ולבדוק מדוע בחר או לא בחר בדרך זו או אחרת.
167.יש מקרים לא מעטים בהם עורך הדין בוחר, מטעמים השמורים עימו, לא לגלות את כל שיקוליו הטקטיים בבית המשפט. הדבר לגיטימי. לפיכך, אין טעם לשער או לנסות להסיק מדוע בחר צד כלשהו באחת מן האופציות
= 22 =
המשפטיות העומדות לרשותו.
לבטח, אין מקום, לפי השקפתי, לגרוע מזכויותיו של צד, שבחר בדרך משפטית, גם אם אני, אם הייתי עורך דינו, הייתי בוחר בדרך אחרת.
168.על בית המשפט לבדוק את המצב המשפטי, ולפסוק מהן הזכויות והחובות של שני הצדדים, כאשר הנתונים המשפטיים הם אלה: השוכרת לא בחרה בדרך של ביטול החוזה או של פניה לערכאות (כפי ש"הבטיח" בא כוחה במכתבו ת/7, שהובא לעיל בפיסקה 151).
169.אעבור, איפוא, לבדיקת התרופות הניתנות בדין לשוכרת, בנסיבות תיק זה, אשר על פי קביעותיי, המשכירים הם אלה אשר לא קיימו את חיוביהם, והמושכר שמסרו לשוכרת הוא נכס "שבזמן המסירה לא התאים מבחינת ... תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם", כאמור בסעיף 6 לחוק השכירות.
טו.הסעדים והתרופות שבהן רשאית השוכרת לעשות שימוש
טו(1) הסעדים על פי חוקי החוזים
170.חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן - "חוק התרופות"), מקנה לנפגע את התרופות הבאות, כמפורט בסעיף 2 לחוק התרופות:
"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה".
171.לפנינו חוזה שכירות; האם המצב המשפטי שונה?
172.סעיף 23 לחוק השכירות קובע כי "התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה, באות להוסיף על הוראת חוק התרופות, ולא לגרוע מהן".
173.פרופ' לרנר מתייחס לסעיף זה לא אחת בספרו (ראה על פי המפתח), ובהקשר שלנו, ראיתי לנכון לצטט את דבריו אלה (שכירות, סעיף 85, עמ' 93): "באי התאמה 'רגילה', הדין מעמיד לרשות השוכר את התרופות הרגילות בשל הפרת חוזה [ובהערה 11, שם, מצויין סעיף 23 לחוק השכירות]. כאשר אי ההתאמה עולה לכדי פגם, לשוכר יש תרופות נוספות, חריפות יותר, על פי סעיף 9(א) לחוק" (בסעיף זה של חוק השכירות, אדון להלן, בהרחבה).
174.אם כך, כפי שכבר רמזתי לעיל, הייתה לשוכרת את האופציה לבחור את ביטול החוזה עם פיצויים או לדרוש את אכיפתו עם פיצויים, שתי התרופות הנתונות לצד הנפגע, על פי סעיף 2 לחוק התרופות (שהובא בפיסקה 170 לעיל).
טו(2) הסעדים על פי חוק השכירות
טו(2) א - כללי
175.אולם, חוק השכירות מעניק לשוכרת תרופות נוספות, אשר יסודן הוא בהנחה - שהוכחתיה לעיל - כי המשכירים הפרו את חוזה השכירות, בכך שמסרו לשוכרת נכס שאין בו את התכונה הנדרשת בחוזה השכירות שלפנינו, קרי: חיבור לרשת הביוב העירונית, שהיא התנאי לקבלת רישיון עסק להפעלת חנות לייצור מזון טבעי (שזו, כזכור, המטרה של חוזה השכירות, ראה: סעיף 7(ב) לחוזה השכירות).
לפנינו, איפוא, "אי התאמה", כמשמעות מונח זה בסעיף 6 לחוק השכירות (שצוטט לעיל בפיסקה 117).
176.פרופ' שלום לרנר מסביר, כי הפרשנות של חוק השכירות היא זו: "[מוטלת] חובה כללית זו לפיה בכל מקרה על המשכיר לדאוג שהשוכר יוכל להשתמש במושכר" (לרנר, שכירות, סעיף 225, עמ' 230; הוא מסיק זאת, בין היתר, מן הסעיפים 11 ו-15 לחוק השכירות).
177.ניתן לראות בכך גם מעין סיכול, אם כי אין לכך חשיבות מעשית, שכן, "ביחסי שכירות לא נשמרת ההבחנה בין אי אפשרות ביצוע לבין סיכול מטרת החוזה, ובכל מקרה ההפרה נזקפת לחובתו של המשכיר" (לרנר, שם, סעיף 225, בעמ' 231; ההדגשה הוספה על ידי).
178.אם המשכיר אינו מתקן את הפגם במושכר (במקרה שלנו - אם המשכירים אינם מחברים את המושכר לרשת הביוב העירונית), המחוקק קבע כי השוכר אינו חייב להסתפק בסעד של ביטול החוזה ועזיבת המושכר, כפי שהיה הדין על פי המג'לה (ראה: לרנר, שכירות, סעיף 228, עמ' 233, הערה 2). הטעם לכך: "סעד זה היה בלתי יעיל, במיוחד לגבי דירות מגורים [במקרה שלנו, הדברים נכונים גם ביחס לבית עסק - מ' ד'] שההיצע שלהן נמוך ביחס לביקוש, והשוכר לא מיהר לבטל את החוזה בשל החשש שיתקשה למצוא דיור חלופי. כיום. לפי חוק התרופות השוכר רשאי להישאר בדירה המושכרת ולתבוע אכיפה ופיצויים" (לרנר, שכירות, סעיף 228 בעמ' 233, למטה).
טו(2)ב - סעיף 9 לחוק השכירות
= 23 =
179.סעיף 9 לחוק השכירות מחייב עיון מעמיק, ועל כן, ראיתי לנכון להביא את נוסחו המלא, שוב:
"תרופות בשל אי תיקון
(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -
(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2)להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב)".
180.כאשר נוסח הסעיף לנגד עינינו, נוכל לעיין בפרק העשרים ושלושה לספרו של פרופ' שלום לרנר, שכירות, שכותרתו היא "תרופות מיוחדות להסכמי שכירות".
181.פרופ' לרנר מציג בפרק הנ"ל 3 תרופות נוספות (מעבר לחוק התרופות):
א.תיקון עצמי של המושכר על ידי השוכר, על פי סעיף 9(א)(1) לחוק השכירות (לרנר, שכירות, סעיפים 234-229, בעמ' 238-234). ראינו כי אפשרות זו עלתה בהתכתבות בין ב"כ הצדדים, אך, לבסוף, לא בוצעה, ואין, על כן, צורך לפרט את התנאים למימוש תרופה זו, תנאים שפורטו ונותחו על ידי פרופ' לרנר (שם).
ב.דחיית מועד התשלום של דמי השכירות עד לתיקון הפגם (לרנר, שם, סעיף 238, בעמ' 243-242). פרופ' לרנר מפקפק אם תרופה זו - המצויה במשפט האמריקאי - קיימת במשפט הישראלי, כי החיובים של תשלום שכר דירה על ידי השוכר וחיוב המשכיר לתקן את אי ההתאמה, אינם חיובים שלובים. בכל מקרה, יש לשוכר סעד פחות קיצוני - הפחתת דמי שכירות - בו נדון להלן.
ג.הפחתת דמי שכירות, על פי סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות (לרנר, שם, סעיפים 237-235, בעמ' 282-239).
טו(2)ג - סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות - הפחתת דמי השכירות ("תרופת הניכוי")
182.פרופ' לרנר מסביר את מעלותיה של תרופה אחרונה זו - הרלוונטית לנתונים העובדתיים שבפנינו - כדלקמן (לרנר, שכירות, סעיף 235, בעמ' 239):
"הפחתת דמי השכירות, כמו תיקון הפגם על ידי השוכר, היא סעד עצמי שעל חשיבותו, במיוחד ביחסי שכירות, עמדנו לעיל. בהבדל מקודמתה, ההפחתה משמשת מגן ולא חרב, ושוכר הנתבע לשלם דמי שכירות עשוי להתגונן בטענה שבשל הפגם הוא זכאי לשלם דמי שכירות חלקיים. כמו בכל סעד עצמי, יש בהפעלתה סיכון מסויים היות ואם בית המשפט יחליט שהפגם איננו מצדיק הפחתה או ששיעור ההפחתה שהשוכר ביצע מוגזם, השוכר שלא שילם חלק מדמי השכירות ייחשב כמפר, והמשכיר עלול לבטל את החוזה בשל ההפרה".
183.כפי שאסביר להלן, השוכרת, אכן, נטלה על עצמה סיכון, ואינני מקבל את כל טיעוניה, והגעתי למסקנה כי אין לפטור אותה כליל, כטענתה (בכתב התביעה שכנגד), מחובת תשלום שכר הדירה.
184.להשלמת התמונה העיונית, אביא את עמדת פרופ' לרנר, ביחס לתרופה זו, בהשוואה לענפי משפט אחרים ודומים (לרנר, שכירות, סעיף 235, עמ' 239):
"לכאורה, ההפחתה איננה חידוש מרחיק לכת כמו התיקון העצמי, בשל שתי סיבות: ראשית, תרופה דומה מצויה גם בעסקאות אחרות, מכר וקבלנות ואילו לתיקון עצמי אין אח ורע בדיני החוזים. נוסף על כך תוצאה דומה או קרובה להפחתה אפשר להשיג על ידי שילוב הפיצויים עם זכות הקיזוז. אולם בדיון להלן נבהיר את ההבדלים בין ההפחתה בשכירות לתרופת הניכוי בעסקאות מכר, מחד, ובינה לבין הפיצויים, מאידך".
185.אזכיר, בהקשר זה, כי גם בקודקס האזרחי קיימת תרופה זו, והיא הורחבה על כלל העניינים הממוניים, בסעיף 574 של הצעת נוסח הקודקס, שכותרת השוליים שלו היא "תרופת הניכוי", ונוסחו הוא זה (הסעיף מובא בעמ' 363 של הספר של פרופ' דויטש, פרשנות הקודקס):
"(א) הופר חיוב ההתאמה בנכס או במלאכה, זכאי הנפגע לניכוי מהתמורה, ובלבד שנתן תחילה למפר הזדמנות סבירה לתיקון אי ההתאמה, אך המפר לא תיקן אותה תוך זמן סביר.
(ב) שילם הנפגע את התמורה בעד הנכס או המלאכה, זכאי הוא להשבה בשיעור הסכום שאותו היה זכאי לנכות על פי סעיף קטן (א), אלמלא שולמה התמורה.
= 24 =
(ג) הניכוי מהתמורה בעד הנכס או המלאכה יחושב בהתאם לשיעור שבו פחת שוויים בשל אי ההתאמה לעומת שוויים אלמלא אי ההתאמה; שוויים של הנכס או המלאכה ייקבע על פי שוויים במועד כריתת החוזה".
186.וזה הסברו של פרופ' מיגל דויטש לתרופה זו (פרשנות הקודקס האזרחי, סעיף 5.76, עמ' 364-363; ההדגשות - במקור):
"הסעד של ניכוי מהמחיר קבוע כיום בדיני המכר, הקבלנות והשכירות. זו תרופה המיוחדת למצב של הפרת חיובי-התאמה. בקודכס ייקבע בפרק התרופות הסדר כולל בנושא זה, כמצוטט מעלה. תכליתו של סעד זה היא התאמת מחיר החוזה למצבו החדש (הבלתי-מתאים) של הנכס או השירות מושא העסקה, לעומת המצב שאותו הניחו הצדדים בעת הכריתה, ולפיו הנכס או השירות מתאימים למוסכם. סעד זה עורך מעין סימולציה למחיר שהחוזה היה נוקב בו עבור הנכס או השירות, בהנחה שיש בו אי-התאמה. כיוון שכך, המועד לבדיקת השווי, כפי שייקבע בקודכס, הוא מועד כריתת החוזה.
סעד הניכוי מהמחיר עשוי לעתים לספק פתרונות עדיפים לזכאי, לעומת סעד הקיזוז. כך הוא הדבר כאשר המחיר החוזי עולה על מחיר השוק. אם, למשל, אי-ההתאמה הפחיתה את שווי הנכס בשיעור של 20 אחוזים, סעד הקיזוז יאפשר לזכאי לקזז כנגד חבותו לתשלום בגין הנכס או השירות, את זכותו לפיצויים בגין הנזק, המתבטא בפחיתת הערך האובייקטיבי של הנכס או השירות. הקיזוז יהיה אפוא בסכום שגובהו 20 אחוזים משווי הנכס בשוק. אולם אם המחיר החוזי עולה על שווי השוק של הנכס, סעד הניכוי מהמחיר יאפשר לנכות 20 אחוזים ממחיר החוזה, סכום הגבוה יותר בנסיבות אלו מהסכום הניתן לקיזוז".
187.פרופ' שלום לרנר, ממשיך ומסביר את מהות התרופה האמורה, ואת תחולתה גם במקרה, כמו שלנו, שבו השוכרת לא הודיעה בכתב על כוונתה לעשות שימוש בתרופה זו.
וכך הוא כותב (שכירות, סעיף 235, עמ' 239):
"כאמור, ההפחתה איננה תרופה דרסטית ומשום כך השוכר אינו חייב לשגר הודעה מיוחדת על כוונתו להפעילה. כפי הנראה, השוכר רשאי להעלות את טענת ההפחתה, ללא כל הודעה מוקדמת, אפילו כאשר הוא נתבע לשלם דמי שכירות. השוכר רשאי להפחית את דמי השכירות מיד לאחר ההפרה, קרי - כאשר המשכיר לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר מעת קבלת דרישת התיקון על ידו".
188.הצורך בסעד זה נובע, לפי הסברו של פרופ' לרנר, מן הטעם הבא: "מטרת ההפחתה ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגם, ולאחר התיקון, על ידי המשכיר או על ידי השוכר, הלה חייב לשלם דמי שכירות מלאים" (לרנר, שכירות, סעיף 236, בעמ' 240-239).
בהמשך, הוא מוסיף: "למטרה של הפחתה עשויה להיות השלכה על אופן החישוב שלה, ובנסיבות מסוימות יש לתת עדיפות לשיטת חישוב שתגרום ללחץ יעיל יותר על המשכיר" (שם, בעמ' 240).
189.שיקול נוסף המוזכר על ידי פרופ' לרנר, ברוח התורות הכלכליות-משפטיות, הוא זה: "דומה שמבחינת האינטרס הציבורי והיעילות הכלכלית, רצוי בכל מקרה להביא לתיקון הפגמים ולא להמשיך ולהשתמש בנכסים פגומים" (לרנר, שכירות, סעיף 236, בעמ' 240).
טז.מן הכלל אל הפרט: היישום לתיק שבפנינו
190.עד כאן המתכונת העקרונית וטעמי הנורמה המשפטית שנקבעה בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות.
אולם, אנו בבית משפט יושבים, וחייבים אנו "לתרגם" את העקרונות הללו לשקלים ואגורות, ולקבוע מהו סכום ההפחתה מדמי השכירות, לו זכאית השוכרת, ואשר אותו יש לחשב על פי "היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפני החוזה", כלשון סעיף 9(א)(2) סיפא לחוק השכירות.
191.פרופ' לרנר, בהתבססו על ספרות אמריקאית (שם, בסעיף 237, בעמ' 240, הערה 32), מציג 4 מודלים לחישוב ההפחתה (שם, בסעיף 237, בעמ' 241):
א.קביעת דמי שכירות נמוכים יותר בשל הפגם.
ב.הפחתת ההפרש בין דמי השכירות בשוק של המושכר ללא פגם, לבין דמי השכירות בשוק של מושכר פגום.
ג.חישוב היחס ייעשה בין דמי השכירות המוסכמים (ולא דמי השכירות בשוק) לבין דמי שכירות של מושכר פגום.
ד.דמי השכירות המוסכמים יופחתו בשיעור האחוז שבו נפגע השימוש במושכר בשל הפגם.
= 25 =
192.פרופ' לרנר מנתח את המעלות והחסרונות של כל שיטה (שם, בסעיף 237, בעמ' 242-241), אך מוסיף כי "לדעתנו, אין הכרח בכל המקרים להיזקק לשיטת חישוב אחת בלבד" (שם, בעמ' 242).
193.במצב משפטי כזה, לכאורה, היה מקום להחזיר את התיק לערכאה הראשונה, לשמיעת ראיות כדי לקבוע את שיעור ההפחתה של דמי השכירות. אולם, הגעתי למסקנה כי אין לעשות כן, לאור הזמן שחלף, ובנקודה זו עשיתי את מלאכתה של הערכאה הדיונית, המבררת.
194.לאחר ששקלתי את הנתונים בתיק זה, לרבות: הפרשי התקבולים בין עיסקה של השוכרת לפני השכירות הנדונה לבין התקבולים של העסק של השוכרת בתקופת השכירות, נראה לי כי ההפחתה תהיה בשיעור אותו יחס לערך, דהיינו: כפי שהתקבולים בתקופת השכירות הם 40% לעומת המצב לפני השכירות, יש לקבוע כי שכר הדירה יעמוד על סך של 560$ (במקום 1,400$), שהם 40% מן הסכום המקורי והמוסכם של דמי השכירות.
בהתבססי על "המחיר החוזי" ולא על מחיר השוק, נחסכה שמיעת ראיות, וגם צעדתי במשעול שהותווה על ידי פרופ' מיגל דויטש, שהסתמך על פסק דין שניתן בסוגיית אי התאמה בדיני מכר (כמוסבר, בהרחבה בהערותיו לסעיף 5.73 בספרו, שם, בעמ' 364-363).
195.אשר לתקופת האופציה, החל מיום 17.7.01, יש להוסיף כ-5% (כאמור בסעיף 5(א) לחוזה השכירות), ושכר הדירה יעמוד, על כן, על סך של 590$ (מעוגל). גם כאן, הבסיס לחישוביי הוא ה"מחיר החוזי", ואין צורך בהבאת ראיות של שמאים, האם אכן עלו דמי השכירות ב-5% דולרית, ביום האופציה, לעומת יום חתימת חוזה השכירות.
196.אני ער לכך כי השוכרת לא שלחה את המכתב הרשום, כנדרש בסעיף 5(א) לחוזה השכירות, כדי ל"הפעיל" את האופציה.
אולם, לעניות דעתי, אין זה צודק כי שכר הדירה יישאר על כנו, שכן השוכרת הסכימה מראש על הגדלה של 5% מדמי השכירות (דולרית), ולכן, אותו יחס של דמי שכירות של 1,400$ לחדוש מול סך של 1,470$ לחודש, לתקופת האופציה, יחולו על הבסיס של שכר דירה של 560$, שיעמדו, מיום תחילת האופציה, על סך של 590$ לחודש.
יז.הסכומים שעל השוכרת לשלם למשכירים
197.דמי השכירות המוסכמים בין הצדדים, עבור התקופה הראשונה, הם סך של 16,800$, על בסיס של 1,400$ לחודש.
לאחר שדמי השכירות הופחתו, על פי סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות, לשיעור של 560$ לחודש, דמי השכירות שהיה על השוכרת לשלם למשכירים, עבור התקופה שעד לתחילת האופציה, הוא סכום של 6,720$.
198.מתוך סכום זה יש להפחית את סך 2,800$ ששילמה השוכרת למשכירים (700$ ביום 19.4.00 וסך 2,100$ ביום חתימת חוזה השכירות).
לכן, סכום הקרן, עד יום האופציה, הוא 4,620$.
199.דמי השכירות שעל השוכרת לשלם למשכירים, על פי חישוביי דלעיל, בגין תקופת האופציה הראשונה, עד יום הפינוי בפועל, דהיינו: 17.7.01 ועד ליום הפינוי בפועל 15.5.02, בסה"כ 9.5 חודשים X 590$ = 5,605$.
200.סך הכל הקרן היא 10,225$ (סך של 4,620$, כאמור בפיסקה 198 לעיל, ביחד עם סך של 5,605$, כאמור בפיסקה הקודמת).
על סכום זה יש להוסיף מע"מ בשיעור 16.5%, שהוא סך של 1,687$.
הסכום המלא של הקרן ביחד עם המע"מ, הוא, איפוא, סך של 11,916$.
201.אינני סבור כי בנסיבות אלה, שהמשכירים הם אלה שהפרו את חוזה השכירות הפרה יסודית, הם זכאים לריבית המופרזת ולפיצוי של 100$ ליום.
202.לפיכך, יש "לתרגם" את סך 11,916$ לשקלים על פי השער היציג ביום המיועד לתשלום (שהוא אמצע התקופה של השכירות לערך, דהיינו: אם 17.5.01), ולסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ועד ליום התשלום בפועל.
203.חיוב שכ"ט עו"ד לחובת השוכרת שנקבע בבית משפט קמא יופחת מסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, לסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה בבית משפט השלום, ועד ליום התשלום בפועל.
יח.חיובי הערבים - דיון תמציתי על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט
204.הצדדים הסכימו כי בערעור זה יכריע בית המשפט המחוזי על דרך הפשרה על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (ראה: פיסקה 59 לעיל).
= 26 =
205.לאחר ששקלתי את כל טענות הצדדים לעניין הערבויות, ולאחר שעיינתי, עיין היטב, בפסק דינו של כב' הנשיא, השופט אהרון ברק (שלדבריו הסכימו כב' השופטים: יצחק אנגלרד ומשה אילן) בע"א 2443/98 מאיר ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(4) 804 (1999), אני מציע לחבריי, כי נפסוק בערעור הערבים, על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, לפי הנתונים הספציפיים, כפי שהוכחו, ביחס לכל ערב, והכל לפי המפורט להלן.
206.א.המערערת 3, הגב' תמר שטוקהיים, תשלם למשיבים - המשכירים - סך של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מן היום הכתוב בשיק ועד ליום התשלום בפועל, וכן את מלוא חיוב שכ"ט עו"ד שנפסקו לחובתה בבית משפט קמא.
ב.הטעם לכך הוא, כי מדובר בחיוב שטרי, עצמאי.
ג.משמעות הדבר היא, כי בעניין זה נדחה ערעורה של המערערת 3, מכל וכל.
207.א.המערערים 1 ו-2 ישלמו, יחד ולחוד סך של 500$ למשכירים.
ב.סכום זה משקף את חיובי דמי השכירות מהיום שבו נשלח המכתב אליהם על ידי ב"כ המשכירים ועד ליום הפינוי של המושכר על ידי השוכרת (שהיה כחודש, סמוך לאחר קבלת המכתב).
ג.חיוב שכ"ט עו"ד לחובתם של מערערים 1 ו-2, שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא - מבוטל.
208.א.המערערים 1, 2 ו-3 יהיו זכאים להחזר מאת השוכרת על כל סכום ששילמו או ישלמו למשכירים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום של אותם מערערים למשכירים ועד ליום ההחזר בפועל של השוכרת למערערים האמורים.
ב.מקור חובה זו הוא דיני הערבות, שאחד מעקרונותיו הבסיסים של מוסד הערבות היא זכותם של הערבים לחזור אל החיוב העיקרי, והוא - בתיק זה - השוכרת. ראה, בהקשר זה, את סעיף 9 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967, אשר כותרת השוליים שלו היא, "זכות הערב לחזור על החייב", ואשר קובע לאמור:
"זולת אם ניתנה הערבות שלא בהסכמת החייב, זכאי הערב לחזור על החייב ולהיפרע ממנו מה שנתן למילוי ערבותו, בתוספת הוצאות סבירות שהוציא לרגל הערבות וריבית בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, מיום מילוי הערבות או מיום ההוצאות".
יט.שכ"ט עו"ד והוצאות משפט
209.המשיבים ישאו - בגין ההליכים בערעור זה - במלוא הוצאות המשפט, ובנוסף לכך בשכ"ט עו"ד של המערערת 4 (השוכרת), בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין, והכל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פס"ד זה ועד ליום התשלום בפועל, וזאת לאור הצלחתה, החלקית, של השוכרת בערעור (אם היה ערעורה של השוכרת מתקבל במלואו, הרי לפי הסכום שחוייבה היא פסק הדין בבית משפט השלום, דהיינו: כ-96,000$ ו-50,000 ₪ שכ"ט עו"ד והוצאות משפט, כי אז חיוב המשכירים בתשלום שכ"ט עו"ד של השוכרת,אם הייתה זוכה במלוא הערעור, היה גבוה הרבה יותר). אני ער לכך כי סכום זה ישולם, בפועל, ללשכת הסיוע המשפטי, שכן מי שייצג את השוכרת היה עו"ד שמונה על פי חוק הסיוע המשפטי.
210.המשיבים ישאו - בגין ההליכים בערעור זה - במלוא הוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד של המערערים 1 ו-2, ביחד, בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פס"ד זה ועד ליום התשלום בפועל, וזאת לאור ההצלחה, הכמעט מלאה, של מערערים אלה בערעור.
211.המערערת 3 תשלם - בגין ההליכים בערעור - לב"כ המשכירים (המשיבים) שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בתופסת מע"מ כדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פס"ד זה ועד ליום התשלום בפועל, וזאת, בשל העובדה, כי ערעורה של המערערת 3 - נדחה כליל.
212.הסכומים שהופקדו כפיקדון במזכירות בית המשפט יוחזרו לאחר 30 יום למי ששילמם, כפוף להסדר מעשי בין ב"כ הצדדים. אם יהיה הסדר כזה, הוא יישלח לבית המשפט, ויינתן לו תוקף של החלטה.
משה דרורי, שופט
כב' השופט צבי סגל, סגן נשיא - אב"ד:
אני מסכים.
צ. סגל, שופט
סגן נשיא
השופט י' נועם:
= 27 =
אני מסכים לתוצאת פסק-דינו של חברי, כב' השופט מ' דרורי.
באשר לחוזה שבין המערערים לבין משיבה 4, סבורני כי על בסיס קביעותיו העובדתיות של בית-משפט קמא, מתבקשת המסקנה כי המשיבים היו אלה שהפרו את חוזה השכירות הפרה יסודית. אף אם משיבה 4 ידעה, לאחר החתימה על זיכרון הדברים ובטרם נחתם החוזה, כי במושכר קיים בור ספיגה, וגם אם הייתה זו המשיבה שגרמה לסתימת הבור בפרק זמן זה (כפי שקבע בית-משפט קמא), הרי שבגדרו של החוזה שנכרת בין הצדדים התחייבו המשיבים כי מערכת הביוב "תפעל כשורה". משמעות ההתחייבות הִנה, כי מערכת הביוב תנוקז בהתאם לדרישות על-פי דין, קרי - לרשת הביוב העירונית. כפי שציין חברי, השופט מ' דרורי, הפרו המשיבים את החיוב הסטטוטורי לחבר את השירותים במושכר לרשת הביוב העירונית; ובכך הפרו את ההתחייבות החוזית - הן זו שצוינה בחוזה, והן זו שהועלתה על-ידם בהתכתבויות שלאחר חתימתו. משכך, מקובלת עליי מסקנתו של השופט מ' דרורי, כי מחמת הפרת המשיבים את חוזה השכירות, באי-חיבור הנכס לרשת הביוב העירונית, יש מקום להפחית את דמי השכירות של משיבה 4 בשיעור שנקבע על-ידו. כן שותף אני למסקנתו, כי נוכח הפרת המשיבים את ההסכם הפרה יסודית, אין הם זכאים לריבית המיוחדת ולפיצוי של 100 דולר ליום.
בכל הנוגע לחיובי הערבים - מערערים 1, 2 ו-3 - הסמיכו הצדדים את בית-המשפט לפסוק בתובענה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984; ומצטרף אני לפסיקתו של חברי כב' השופט מ' דרורי, בעניין זה.
יורם נועם, שופט
לפיכך, הוחלט פה אחד, כאמור בפיסקאות 212-202 לפסק דינו של כב' השופט משה דרורי.
המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ז בשבט תש"ע (01/02/2010), בהיעדר הצדדים.
צבי סגל, סגן נשיא משה דרורי, שופט יורם נועם, שופט
